近日,地產大鱷萬科在樓市重鎮“長三角”地區實施降價,部分樓盤折扣達到8折,甚至7.5折,為多年罕見。萬科降價效應立顯,刺激成交快速攀升。
專家認為,這既說明當前樓市盡管成交極度萎縮,但剛性需求仍然旺盛;同時也向開發商傳遞信號,只有價格真實下降,才能打動消費者入市。樓市調控應尊重市場自身調節功能,在行業競爭和買賣博弈中促進行業理性發展。
“降價效應”席卷長三角
從8月30日起,萬科上海宣布旗下8個樓盤聯手優惠促銷,平均降幅達到9折左右。位于浦東三林路、靠近2010年世博會址的“金色雅筑”是此次促銷中力度最大、最受關注的樓盤。據銷售人員介紹,只要簽約并在3日內付清3成房款,就可享受總價10萬元的優惠,一次性付清房款還可以在這個基礎上打9.9折。經多次降價,“金色雅筑”成交均價從高峰期的每平方米1.8萬元降至每平方米1.4萬元左右,降幅約為20%。另一個位于外環松江區的樓盤白馬花園,最高折扣也達到8.5折。
在杭州,萬科啟動了為期12天的“青年置業計劃”,旗下“白鷺郡東”“白鷺郡南”“魅力之城”和“逸品閣”4個樓盤共226套房源價格做出下調,最低折扣達到7.5折。
9月6日,降價風暴登陸南京。萬科“金域緹香”針對會員推出部分70平方米的特價房源,折后總價在58萬-60萬元之間,均價在每平方米8500元左右。與此前每平方米1.1萬元的報價相比,價格下降超過20%。
數據顯示,盡管萬科8月份銷售面積和銷售金額比去年同期均下降三成以上,但比7月份分別環比增加了31.7%和30%。
萬科上海公司公關部李嫣表示,從8月30日到9月7日,上海8個樓盤共認購了337套,銷售金額達到5.67億元。萬科南京公司相關人士徐朝暉向記者證實,僅9月7日-8日,“金域緹香”認購套數就達到102套。
杭州萬科售樓處則上演了一出悲喜劇:一邊是老業主情緒激動要求退房,甚至沖砸售樓處,另一邊卻是新業主踴躍成交,促銷活動首日就有約130套房源被認購。
市場剛性需求仍然旺盛
復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為,萬科此次在長三角范圍內大舉促銷,一方面自然是為了盡快回籠資金,占取市場主動,另一方面,“試探市場”的意味也非常濃厚。從其促銷節奏看,都是一開始拿出部分房型或位置不是很好的房源降價打折,如果銷售良好,表明市場接受這個價格,進而不斷放出后續房源。
上海房地局官方網站“網上房地產”的數據顯示,自啟動促銷以來,萬科“金色雅筑”的銷量迅速回升,8月份簽約數為150套(有2套撤銷),比7月份增加61套;截至9月11日早上,“金色雅筑”當月簽約套數已達165套。
上海社科院城市與房地產研究中心副主任戴曉波認為,萬科降價后立即刺激成交量回升,表明市場剛性需求仍然非常旺盛,一旦買賣雙方在價格這個問題上達成平衡,購房需求就會迅速釋放。
尹伯成說:信貸收縮、市場觀望仍將持續相當長的時間,所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市,除非有實質性的價格下降刺激剛性需求入市。但房子不是股票,不會出現買漲不買跌的情況,當價格回調到一定幅度,就會得到剛性需求的有力支撐。
博弈將促房價走向平衡
萬科降價在業界引發巨大的震動:在很多人看來,萬科此舉無疑拉開了行業洗牌大幕,那些沒有品牌、實力較弱的開發商將退出市場,實力雄厚、管理控制能力較強的開發商將渡過難關,并擴大市場份額。
萬科公布的半年報顯示,公司2008年6月末凈負債率僅為37.1%,持有的現金達到153.7億元。與此同時,其市場占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。
尹伯成認為,過去幾年,房地產市場幾乎任何產品都不愁銷售,甚至都能賣出一個好價錢,這顯然是不正常。去年以來的樓市調整將加快行業分化和優勝劣汰,降低房地產行業的利潤的預期,提升房地產開發、管理水平,有利于樓市健康、可持續發展。
對于老業主來說,萬科降價使其資產價格縮水,退房呼聲不斷,不少老業主甚至到售樓現場,勸說看房者不要簽約,但這并沒有影響現場成交。
專家認為,房地產市場有其自身規律,價格漲跌屬于正常的調節手段。正是通過行業競爭、買賣博弈,才能促進市場不斷走向平衡和理性發展。(記者 姚玉潔)
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