不一樣的2008年,不一樣的中國樓市。房價從一天一高價到全國普降,作為樓市主導的開發商,他們面臨怎樣的問題,又將如何尋求自救?日前,在珠江新城富力中心54層上空,向來低調的富力地產聯席董事長、總裁張力,保利房地產(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊女士接受了記者的專訪。
兩大房地產巨頭表示,2009年將是更為困難的一年,明年、甚至后年都是房地產企業的調整期,明年底樓價將到底并站穩。為能有更充裕的資金,富力將發行60億元的公司債,估計明年上半年可以發行完畢。
銀根緊縮 計劃發行60億元債券
資金緊張是目前眾多開發商目前面臨的最大問題。在珠江新城,富力有15個項目,富力中心、富力麗思卡爾頓酒店、富力君悅大酒店等等,涉及世界頂級酒店、大型甲級寫字樓、酒店公寓、購物中心等多種業態。曾經以盤活舊廠房起家的富力,前兩年大舉進入商業地產,在房地產市場低迷的現在,這一點被業內稱為是富力資金鏈緊張的關鍵原因。富力2008年的中報顯示,富力僅一年到期的短期貸款達80.73億元,長期貸款達到了125.16億元,此外還有88億元的土地出讓金未付,下半年需要付38億元,以及建筑費20億元。
對于資金鏈緊張,張力并不諱言。他表示,這不僅僅是一個公司的問題,也是整個行業的問題。但是資金鏈緊張并非外界所傳的大舉進軍商業地產。資金鏈緊張主要是公司前兩年高速度發展,大量買地,導致銀行借貸較大。今年銀根緊縮,帶來了連鎖反應。為此,公司董事會已經計劃發行60億元的公司債,估計明年上半年可以發行完畢。
回籠資金:加快賣樓 出售物業
在解決資金鏈緊張的辦法中,最主要的一招是加快賣樓,盡快回籠資金;同時取得銀行的信任,爭取貸款。
此外,富力還準備將一些好的物業進行出售,出售比例在1/3左右。而保利房地產(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊認為,現在開發商的資金來源主要集中在三個途徑:一是上市公司從資本市場上籌集,二是向銀行貸款,三是靠銷售回款。“我們將進一步做好計劃,減少開工規模,做到以銷定產。”
調低銷售預期:下調20%左右
“整體的銷售比起去年制定的計劃不是很理想,原來計劃是200多億元(240億元),現在來說只是靠近200億元,下滑了大約20%。”張力表示。
銷售業績的降低在業界已經是不爭的事實。保利房地產(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊表示:受到外圍經濟環境的影響,保利也受到了一定的影響,對年初制定的各項經濟指標進行了20%左右的調整。
相比去年 “樓價已下跌25%~30%”
年末,“萬科”領頭開始了大規模的全國降價行動,房價還會繼續下降嗎?張力表示,相比去年,各個大城市的樓價已經下跌了25%~30%,價格的下降空間已經不大。“明年相對會平穩一些。”他主張穩步下調,不要大幅下跌,因為“降價對市場并不好,誰也不敢去要一個買了就貶值的房子。”
宋廣菊表示:其實現在樓市消費還是個信心問題,明年應該有個回暖的過程,“我覺得,明年的樓市價格應該達到底部并能夠站穩。”
慎過冬:縮減開工面積主動瘦身
對于2009年,張力表示自己既不悲觀,也不樂觀。“明年的房地產行業應該和現在的情況差不多,變化不會太大。富力將根據今年的銷售情況,采取‘以銷定產’的方式,將銷售目標下降25%左右,盡量做到更加均勻一些。”
“誰也沒有料到金融海嘯的影響會這么大。”張力表示,如果自身的調整,而沒有世界的金融海嘯,房地產行業要恢復元氣應該沒那么難。在房地產行業,前幾年的擴張30%都是非常低的,特別是2006年以后,幾乎是每年翻一番。從2000年開始計算的話,房地產行業的年均增長速度在60%左右,大家都是瘋狂地買地和擴張。但是今年之后,行業變得理性起來了。比如拍地,大家都非常謹慎,除非是地段特別好,或者是特別便宜的,一般的地產商都輕易不拿地。而政府推地的節奏也放緩了。“這種情況估計明年還會繼續存在,快則到明年底,慢則兩三年,才能有所改觀。”
“以后公司的速度(業績增長)會控制在10%~15%左右,買地、開工還有銷售都會控制得比較好。”
樓市的冬天會比2008年的冬天更長,為了度過這個冬天,張力表示富力內部已經出現了裁員現象,而之前一直是增員,“明年或者是后面,都將是企業的調整期,主要是提高企業的內部管理,進行成本控制。”
與此同時,今冬明春將大量減少開工面積。因為現在大家手頭上的存貨比較多,房屋空置率正在上升,“至少要將手中的存貨消化掉。”張力透露,明年年底開工面積將比今年減少30%~40%,總共減少150萬平方米左右。
要政策:呼吁提高收入減免稅收
任何經濟危機實際上就是心理危機,信心比黃金更為重要。那么信心從哪里來?“主要是從政策上來,而且地方政府大有可為。”宋廣菊表示。
宋廣菊認為,廣州在支持房地產發展的時候曾經有過很好的經驗和措施,比如允許土地分證,分期付款等,可以方便開發商的融資,減緩房地產商的壓力。第二,過去房地產市場過熱時候采取的限制消費的措施,比如對二手房交易稅費、改善型住房的稅費政策等等,應該盡快取消,因為現在的市場已經不是過熱而是“過冷”。第三是70/90政策等行政手段,一刀切的做法并不是很合適。第四是稅收預增政策,在當前利潤很薄、前景不明朗的情況下,對房地產的所得稅和增值稅預售制度能否取消。
而張力則呼吁銀行對開發商的貸款能夠放松一點。在當前需要刺激消費擴大內需以拉動經濟的背景下,最快的手法是提高收入和減免稅收。
他指出,只有等老百姓手上有錢了,才能夠增加消費,才能夠有錢買房,而買房是所有消費項目中最大的一筆支出。(記者蔣悅飛)
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