(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))

　　在房地產(chǎn)業(yè)的寒冬之中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條是否緊張？這是否會(huì)對(duì)北京上海等大城市的房?jī)r(jià)和成交量形成影響？

　　本刊記者在北京上海兩地的調(diào)查表明，房地產(chǎn)商的資金鏈狀況，不是影響房?jī)r(jià)是否下調(diào)的最最重要原因。比房地產(chǎn)商資金鏈更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房?jī)r(jià)降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前幾年的保障性住房入市所形成的價(jià)格信號(hào)作用。

　　而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的資金投入，就不僅僅是4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵，也成為關(guān)系到億萬(wàn)民生福祉的關(guān)鍵。

　　北京房企斷臂求生

　　價(jià)格下來(lái)了，銷售量自然就能上去。無(wú)論何時(shí)，減價(jià)永遠(yuǎn)是硬道理

　　★ 本刊記者/孫春艷

　　年關(guān)將至，開(kāi)發(fā)商資金鏈愈加趨緊。在樓盤(pán)銷售中，部分北京房地產(chǎn)商已經(jīng)變遮遮掩掩的“特價(jià)”為直接低價(jià)入市。這些措施能換回購(gòu)房者的熱情嗎？

　　低價(jià)入市回籠資金

　　降價(jià)果然是硬道理。

　　11月22日周六，位于東四環(huán)百子灣的金都心語(yǔ)項(xiàng)目以毛坯房低至7000元的低價(jià)開(kāi)盤(pán)。不到9點(diǎn)，售樓處就擠滿了前來(lái)報(bào)名咨詢的購(gòu)房者，其中不乏年輕的白領(lǐng)置業(yè)者。

　　組織此次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的搜房網(wǎng)宣傳人員對(duì)《中國(guó)新聞周刊》稱，一次性付款購(gòu)買五套的購(gòu)房者可享受毛坯房7000元，精裝修8000元的抄底價(jià)格。當(dāng)天260套的房源，僅從搜房網(wǎng)報(bào)名參加的就有2000多人，還有自行前往登記的購(gòu)房者。從9點(diǎn)至11點(diǎn)，3個(gè)小時(shí)的成交金額總計(jì)過(guò)億。

　　“這個(gè)地段的房子都1.3萬(wàn)至1.4萬(wàn)左右，價(jià)格實(shí)惠多了，我也不想再等了，不可能每個(gè)人都買到最低點(diǎn)。”在一家貿(mào)易公司作文秘工作的劉筱青對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。她和男朋友準(zhǔn)備買一套60多平米的小戶型房子結(jié)婚用。劉筱青工作多年的積蓄加上從雙方父母籌措來(lái)的錢(qián)，總共有50萬(wàn)左右。搭車團(tuán)購(gòu)主要是為了侃價(jià)。

　　一位中原地產(chǎn)鄒姓經(jīng)理對(duì)此感慨說(shuō)，價(jià)格制定合理，降得到位，自然銷售回暖。這個(gè)價(jià)格比周圍地段低了2000元至4000元。房地產(chǎn)商對(duì)于全款購(gòu)房的消費(fèi)者優(yōu)惠幅度如此之大，說(shuō)明房地產(chǎn)商對(duì)資金回籠的心情非常迫切。

　　無(wú)獨(dú)有偶。當(dāng)日東三環(huán)首城國(guó)際中心10800元/平方米起價(jià)的226套房子，也受到了追捧。這是繼11月15日京西玉泉路附近遠(yuǎn)洋·沁山水以每平方米11000元低價(jià)入市后，市場(chǎng)掀起的又一次降價(jià)潮。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的最新調(diào)研顯示，北京市11月開(kāi)盤(pán)的31個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13462元/平米，環(huán)比10月的開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。開(kāi)盤(pán)均價(jià)的同、環(huán)比雙雙下降在年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。而且，開(kāi)盤(pán)均價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降。

　　實(shí)實(shí)在在的價(jià)格下降，終于迎來(lái)了銷售量的上漲。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京商品房簽約套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近6成。回顧今年前三季度的慘淡狀況，11月的熱銷局勢(shì)可謂喜人。

　　今年前三季度，北京新房成交量共5.4萬(wàn)套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也繼續(xù)大幅萎縮。銷售不暢的直接原因是價(jià)格太高。前三季度，四環(huán)以內(nèi)成交均價(jià)仍為1.8萬(wàn)元以上，與第二季度相比僅僅下降200多元。

　　11月份成交量為什么突然放大？真正的秘密并不是開(kāi)發(fā)商一廂情愿的降價(jià)，而是作為商品房參照性的保障性住房來(lái)了。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示，11月北京的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，分別占總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房?jī)r(jià)格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

　　比如，去年朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)商品房項(xiàng)目均價(jià)在13000元/平米左右，但今年限價(jià)為5900元/平米的限價(jià)房入市，直接將周邊商品房?jī)r(jià)格拉低至單價(jià)9000元左右。

　　而2009年，北京市計(jì)劃新建廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、政策性租賃住房將達(dá)到850萬(wàn)平方米。這一供應(yīng)市場(chǎng)放量的沖擊加上年底資金回籠的壓力，迫使開(kāi)發(fā)商不得不痛下決心低價(jià)入市。

　　開(kāi)發(fā)商斷臂融資求生

　　無(wú)論怎樣，挺了將近一年之后，房?jī)r(jià)才微微降了下來(lái)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如果資金不是非常緊張，降價(jià)總是一個(gè)痛苦的選擇。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金，大致包括由自有資金、銀行貸款和房屋銷售回款三部分組成。2007年10月央行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸以來(lái)，占房地產(chǎn)資金60%以上的銀行貸款，一下子沒(méi)了著落。

　　“北京的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年上半年就已經(jīng)通過(guò)錢(qián)莊、高利貸、典當(dāng)?shù)雀叱杀镜姆钦��?guī)渠道來(lái)解決資金問(wèn)題了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。但這些渠道，仍然難以滿足地產(chǎn)商對(duì)資金過(guò)多需求。

　　因此，在大幅降價(jià)的同時(shí)，北京一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不斷臂求生——將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手他人或與他人合作開(kāi)發(fā)。從10月至今，這一現(xiàn)象愈加明顯。

　　11月14日至12月11日，北京華星置地投資有限公司，轉(zhuǎn)讓旗下的北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司57%股權(quán)及46764.24萬(wàn)元債權(quán)；11月13日至12月10日，北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，轉(zhuǎn)讓旗下城鄉(xiāng)京潤(rùn)(北京)置業(yè)投資公司整體產(chǎn)權(quán)……

　　在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的轉(zhuǎn)讓信息一欄中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓明細(xì)占了很重要的位置。從10月底至今，有近20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作人員向《中國(guó)新聞周刊》記者透露，公司在2006年囤積了幾塊地皮，當(dāng)時(shí)分別成立了幾家項(xiàng)目公司。2006年市場(chǎng)形勢(shì)大好，幾個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目相繼推出，都賺了不少錢(qián)。但到2007年底至今，由于銷售疲軟回款緩慢，公司已經(jīng)沒(méi)有沒(méi)有多余的資金請(qǐng)專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)和人才幫助項(xiàng)目運(yùn)作，只好轉(zhuǎn)讓公司的子項(xiàng)目股權(quán)，委托大公司來(lái)接盤(pán)經(jīng)營(yíng)。

　　“在所有投資經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)股權(quán)開(kāi)放是最保守的，不到萬(wàn)不得已決不會(huì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。”清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、CREO辦公室首席專家朱凌波對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。

　　不愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原因很簡(jiǎn)單，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)太高，因此開(kāi)發(fā)商都一股獨(dú)大，不愿與他人分享利潤(rùn)。

　　同時(shí)身為金茂潤(rùn)業(yè)投資顧問(wèn)有限公司董事的朱凌波，發(fā)現(xiàn)今年接觸的一些多元化經(jīng)營(yíng)企業(yè)，有不少企業(yè)已經(jīng)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，開(kāi)始逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　其他融資渠道不暢

　　業(yè)界普遍的共識(shí)是，在北京立足的房地產(chǎn)企業(yè)大多資金實(shí)力不菲。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直是眾房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，但由于北京開(kāi)展項(xiàng)目所面臨的高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)和高昂成本，經(jīng)過(guò)多年洗禮，能留存的多為一些國(guó)有大型房企、國(guó)內(nèi)一線房企和外資地產(chǎn)巨頭。

　　但現(xiàn)在，這些地產(chǎn)大鱷的資金狀況如何？從以下幾個(gè)例子可見(jiàn)一斑。

　　今年7月，任志強(qiáng)掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)再次賣地求生，與香港嘉里建設(shè)集團(tuán)設(shè)立合資公司，開(kāi)發(fā)燕莎商圈的“星源匯”項(xiàng)目。任志強(qiáng)7月份在無(wú)錫向多家媒體透露，此次合作，華遠(yuǎn)地產(chǎn)只出地不出錢(qián)，全部建設(shè)資金由嘉里建設(shè)負(fù)責(zé)。

　　今年9月，凱德置地以33.4億的價(jià)格，出售北京總部凱德大廈。凱德置地是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，1994年進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行住宅和商用房產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)。凱德置地總裁林明彥稱，北京總部大廈轉(zhuǎn)讓，“主要考慮到此項(xiàng)交易將鞏固我們的資產(chǎn)實(shí)力”。

　　11月以來(lái)，富力地產(chǎn)兩大主要股東，運(yùn)用自有資金收購(gòu)公司名下商業(yè)物業(yè)，補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，輸血自救。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》近日?qǐng)?bào)道稱，富力地產(chǎn)僅有19億現(xiàn)金，2007年富力拿地1030萬(wàn)平方米，耗資近70億元，現(xiàn)在有近300億負(fù)債，資本負(fù)債率高達(dá)139%，而一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)壓力緊逼，等米下鍋。

　　“大小開(kāi)發(fā)商在銷售萎縮情況下，所面臨的資金困境是相同的。開(kāi)發(fā)商此前多用拖欠土地出讓金分期領(lǐng)取土地使用證的方式，即‘7個(gè)鍋蓋蓋10個(gè)鍋’的方式，遲早是會(huì)出問(wèn)題的。”我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司執(zhí)行副總裁胡景暉對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。

　　除了依賴銷售回款、銀行貸款，房企還能去哪求金呢？

　　為破解資金困局，富力地產(chǎn)計(jì)劃申請(qǐng)發(fā)行A股。其實(shí)在資金困頓的2008年，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都期冀像去年SOHO中國(guó)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)那樣在香港H股再創(chuàng)輝煌。

　　但今昔不同往日。今年3月，有新地王之稱的恒大地產(chǎn)赴港IPO擱置，此后內(nèi)地房企香港上市頻頻失利。

　　“2008年以來(lái)，香港和內(nèi)地只有兩家房地產(chǎn)公司成功上市，房企通過(guò)資本市場(chǎng)增發(fā)、股本擴(kuò)張的渠道已經(jīng)不通暢了。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。多年來(lái)，即便包括美國(guó)、香港的上市公司，加上內(nèi)地A股上市公司，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量，統(tǒng)共也不足100家。

　　而對(duì)于這些上市的房企，唯一“理想”的融資方式就是發(fā)行公司債。但是除了中糧地產(chǎn)、金地集團(tuán)等這樣少數(shù)國(guó)字背景的企業(yè)有機(jī)會(huì)獲得，民營(yíng)房企鮮能參與。

　　除了上市融資、發(fā)行公司債，另外一個(gè)很重要的地產(chǎn)融資形式，是房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。房地產(chǎn)投資信托基金屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種，即房地產(chǎn)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。

　　REITs在國(guó)外能占到房地產(chǎn)資金的40%以上，是主要的資金來(lái)源，在國(guó)內(nèi)業(yè)界已經(jīng)呼喚了很多年。

　　最近REITs有望破冰。據(jù)《上海證券報(bào)》近日稱，10月初，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始征求REITs方案的意見(jiàn)稿，并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會(huì)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會(huì)簽完畢，獲得了國(guó)務(wù)院的批復(fù)，具體實(shí)施方案可能在年底或者明年出臺(tái)。

　　“在美國(guó)金融風(fēng)暴肆虐的情況下，政府力挺這一金融創(chuàng)新模式，反映了高層對(duì)地產(chǎn)資金狀況的關(guān)注。” 身兼全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波對(duì)地產(chǎn)基金的研究已經(jīng)多年。

　　盡管多種融資渠道不暢，但鮮有聽(tīng)說(shuō)房企倒閉的消息，尤其像珠三角那樣的企業(yè)倒閉潮。記者走訪的多位業(yè)內(nèi)人士，都認(rèn)為，房企資金緊缺是相對(duì)前幾年銷售狀況好而言，只要不幾億幾億地拿地，是能撐很長(zhǎng)一段時(shí)間的，今年前10個(gè)月的苦撐就是明證。不像珠三角的企業(yè)一旦國(guó)外訂單沒(méi)有了，立刻陷入困頓。只要肯多降價(jià)，房子還是能銷售出去的。

　　年關(guān)難捱

　　盡管如此，眼下的年關(guān)卻難過(guò)。

　　“從11月底，我們老板的臉色就一天比一天凝重，同事們連大氣都不敢喘。”一位房地產(chǎn)企業(yè)的公關(guān)經(jīng)理邢磊(化名)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者說(shuō)。

　　據(jù)她介紹，盡管也打折促銷做廣告，但公司今年的銷售卻連計(jì)劃的四分之一都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。臨近年底，上門(mén)要錢(qián)的人卻很多。

　　土地出讓金需要補(bǔ)齊，工程款、材料款要結(jié)算，銀行貸款到期要償還，農(nóng)民工工資要結(jié)清，還有年底員工的分紅、高管的獎(jiǎng)勵(lì)等等。房地產(chǎn)企業(yè)年底面臨支付高峰。

　　對(duì)于上市的房地產(chǎn)公司還涉及業(yè)績(jī)和股東的回報(bào)問(wèn)題，如果賬面糟糕，還會(huì)影響明年的投資戰(zhàn)略。

　　“公司已經(jīng)決定年底大規(guī)模促銷，并把原來(lái)預(yù)留的部分房源以尾房的形式打包處理，全力回款。” 邢磊說(shuō)。

　　趨勢(shì)難違。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為31個(gè)，新增供應(yīng)面積為83.6萬(wàn)平米。環(huán)比10月份上漲了35.1%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，年末的資金壓力迫使開(kāi)發(fā)商一方面加大放量力度，一方面降價(jià)促銷，在年底前爭(zhēng)取好的銷售成績(jī)。

　　免稅、降息、降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率……近日政府決策層面頻出的救市牌再加之部分樓盤(pán)的低價(jià)入市，11月的京城樓市已呈回暖之勢(shì)。環(huán)比10月，期房商品住房成交套數(shù)增加了57.5%，成交面積增加了55.2%，同期，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)增加了44.7%，成交面積增加了31.2%。

　　但對(duì)于明年的走勢(shì)，業(yè)界卻不樂(lè)觀。

　　畢竟，目前樓市的整體大勢(shì)仍然沒(méi)有出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者觀望氣氛并未消除，政府救市的政策的利好并不能在短期顯現(xiàn)出來(lái)，春節(jié)前后還將是市場(chǎng)供需主體的僵持、博弈階段。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)認(rèn)為，受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈繼續(xù)緊張，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問(wèn)題可能爆發(fā)。

　　共識(shí)是，北京房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)回落，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)將繼續(xù)縮水。 ★