春節(jié)過后,各大開發(fā)商又開始為新一年的發(fā)展而忙碌。而與去年年初時的豪情萬丈顯著不同,今年許多開發(fā)商在對銷售目標進行規(guī)劃時顯得極為審慎。另一方面,盡管開發(fā)商增速放緩,但高庫存、資金鏈壓力和土地開發(fā)進度等因素也令開發(fā)商普遍對2009年的銷售目標提出了一定的增長要求。

　　開發(fā)商今年目標更務(wù)實

　　根據(jù)往年慣例,各大開發(fā)商都會在春節(jié)后公布各自的年度開發(fā)及銷售計劃,這也是開發(fā)商一年吹響“沖鋒號”的時候。而經(jīng)歷過2008年全球金融危機和房地產(chǎn)市場調(diào)整之后的2009年,各大開發(fā)商不但沒有主動公布業(yè)績目標,甚至在媒體追問時也三緘其口。

　　2008年初正是房地產(chǎn)業(yè)一個高峰期的末端,而在此前,保利、富力等快速發(fā)展的上市房企正在享受著年度增長翻番的快感,而被稱為行業(yè)老大的萬科的銷售額則在2007年突破500億元大關(guān)。因此在2008年初,保利240億、富力240億、碧桂園320億、雅居樂150億、金地150億這樣的銷售目標才呼嘯而出,外界流傳萬科在2008年初的銷售目標甚至達到800億元。

　　相比而言,2009年初發(fā)展商的銷售目標則低調(diào)了許多,一些企業(yè)甚至還沒有考慮制定業(yè)績目標,而把決定權(quán)留給了市場。據(jù)了解,較早公布今年銷售目標的富力地產(chǎn)要完成220億元的銷售目標,比2008年實際完成的160億元增長近四成。記者從保利地產(chǎn)內(nèi)部了解到的信息則是年度銷售目標為240億元,與上年實際完成的205億元相比增幅在20%以內(nèi)。

　　一些未上市房地產(chǎn)公司對今年的銷售目標更是諱莫如深。某公司高層告訴記者,2009年不會制定具體的目標,而是采取“以銷定產(chǎn)”的策略,能賣多少賣多少。有業(yè)內(nèi)人士認為,在目前宏觀經(jīng)濟走勢尚不明朗以及房價仍在下跌的情況下,2009年開發(fā)商大幅調(diào)低增長預(yù)期是意料之中的事情。

　　銷售量增長有保障

　　據(jù)了解,在目前已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的40家上市地產(chǎn)公司中,共有9家預(yù)降、8家預(yù)虧,“報憂”公司逾四成。而在預(yù)增或扭虧的房地產(chǎn)公司中,2007年年底預(yù)收賬款占當年營業(yè)收入比例在50%以上的有10家,有“吃老本”之嫌。市場對于房地產(chǎn)公司2008年的業(yè)績增長情況并不看好。

　　但另一方面,不斷增加的庫存量、緊繃的資金鏈和滾動中的項目開發(fā)進度仍然像滾雪球一樣增長,各大地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的增長要求仍然存在。DTZ戴德梁行發(fā)布的報告顯示,目前全國十大城市積壓的新建商品住宅庫存量約3800多萬平方米,按現(xiàn)有成交速度計,預(yù)計需要大約10至12個月的時間才能基本消化。申銀萬國分析師認為,由于開工調(diào)整滯后于銷售,上半年地產(chǎn)行業(yè)庫存將不斷累積,此后庫存累積風險有望逐步釋放。

　　另外,由于各大地產(chǎn)集團在2006-2007年大舉買地,其中有相當部分項目將進入銷售期。對于部分開發(fā)商而言,今年很有可能出現(xiàn)利潤率降低,但總的銷售收入會因銷售項目的增加而增長的情況。此外,不少開發(fā)商認為樓市有望在今年第三季度前后轉(zhuǎn)暖,下半年的銷售量可能因此出現(xiàn)顯著的回升。（記者王昊）

　　售銷目標

　　富力地產(chǎn):目標劍指220億

　　富力地產(chǎn)2008年完成合同銷售額160.2億元,與2007年銷售額基本持平。而在2009年,富力地產(chǎn)的年度銷售目標定為220億元。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)公告,2008年其施工總建筑面積約為5.8百萬平方米。目前已領(lǐng)預(yù)售證而未出售物業(yè)的可售面積約為210萬平方米,金額合共人民幣約200億元。預(yù)期于2008年年底及2009年將增加約人民幣170億元的物業(yè)預(yù)售證。這合共人民幣370億元的可預(yù)售物業(yè)會為今后的銷售提供充足的貨源。富力地產(chǎn)董事長李思廉日前表示,2009年公司可供銷售的物業(yè)項目總值達到360億元�！肮�司預(yù)計今年可銷售其中的60%,套現(xiàn)220億元�！�

　　2009年的全國合約銷售目標定為人民幣220億元,比2008年經(jīng)修訂的合約銷售目標增長約30%。人民幣220億元合約銷售額主要來自分布于全國的38個項目,其中以銷售金額計,華南占40%,華北占44%,華西占11%及華東占5%。2009年繼續(xù)將重點放在廣州、北京、天津等傳統(tǒng)利潤中心,而投資物業(yè)的建設(shè)速度則將適當放緩。

　　2008年,富力地產(chǎn)已形成全國性的戰(zhàn)略布局,在十多個重要省會城市及經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿�巨大的一、二線城市打下了良好根基。2009年將在此基礎(chǔ)上,發(fā)展面對不同市場的多種檔次、多種類型的產(chǎn)品,保證多個利潤增長點。

　　據(jù)悉,今年1月份富力地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額,約為12.8億元人民幣,按年升28%,銷售勢頭強勁。（李廣軍）

　　越秀城建:今年業(yè)績欲增10%

　　越秀城建地產(chǎn)2008年在開工面積、銷售量、現(xiàn)金流量、開發(fā)速度和利潤率等五大方面全面超越了以往,逆勢實現(xiàn)了公司史上的“五個第一”。據(jù)悉,越秀城建地產(chǎn)去年在廣州的銷售額達到38億元,比2007年增長近30%。據(jù)該集團有關(guān)負責人介紹,越秀城建地產(chǎn)今年的目標是在保持2008年高增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升,銷售目標較去年提升10%。

　　借助2008年逆市飄紅的喜人業(yè)績,2009年越秀城建地產(chǎn)多個精品項目蓄勢待發(fā)。除現(xiàn)有5大住宅項目可逸豪苑、翠城花園、嶺南雅院、從化逸泉山莊、南沙濱�；▓@特選精品單位繼續(xù)推出外,位于珠江新城核心區(qū)域的新盤星匯云錦、“學院府第”江南新苑第三期、荔灣全新大盤“嶺南灣畔”、翠城花園第六期也將全面上市。

　　據(jù)介紹,越秀城建地產(chǎn)今年的大批新貨將從第二季度起陸續(xù)上市,率先登場的將是2008年海珠區(qū)炙手可熱的可逸豪苑,該盤最后一棟壓軸組團將在3月份面市。越秀城建地產(chǎn)在珠江新城的住宅旗艦星匯云錦則將在“五一黃金周”左右亮相,該盤由四座高達150米的塔樓組成,戶型面積由90-600平方米不等,并提供約750個車位。

　　在貨量集中的第四季度,越秀城建地產(chǎn)將推出江南新苑三期、翠城花園六期和新盤嶺南灣畔。其中江南新苑三期和翠城花園六期主力戶型在80-100平方米,貨量十分豐富。此外,南沙濱�；▓@也將在年內(nèi)推出斷貨多時的洋房組團,逸泉山莊則繼續(xù)推售其高性價比的洋房和別墅單位。（王昊）

　　雅居樂:2009年銷售超越去年

　　緊縮戰(zhàn)線的雅居樂在2008年依然以110億的銷售業(yè)績挺進“百億俱樂部”。其中,廣州地區(qū)公司的銷售額就達到了40億元,記者從雅居樂獲悉,2009年整個廣州區(qū)域的銷售,2009年同2008年相比,基本持平,以超越為目標。

　　對于2009年的新貨規(guī)劃,雅居樂介紹,其中,推出的全新項目包括:廣州雅居樂花園的“江北地塊”、南湖項目推出“2號地”、花都項目推出“107國道項目”,而從化濱江花園則將續(xù)推項目最后的幾幢小戶型。

　　預(yù)計將在2009年下半年開售的“江北項目”位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)珠江南岸,南部快速干線東側(cè)。規(guī)劃區(qū)規(guī)模較大,用地形狀大致呈長方形。規(guī)劃區(qū)西側(cè)隔山體為南部快速干線,北側(cè)為珠江后航道(三枝香水道),與廣州大學城相望。東側(cè)為市頭村用地,南側(cè)為規(guī)劃中的南大干線。

　　方圓集團:力爭雙位數(shù)增長

　　近年不斷發(fā)力擴張的方圓集團2008年銷售保持了穩(wěn)定增長,廣州地區(qū)的公園一號、云山詩意二期、月島、荷塘月色四期等新盤新貨走俏市場,而且大部分都在年內(nèi)售罄。方圓集團營銷策劃管理中心總經(jīng)理容海明告訴記者,2009年方圓集團將繼續(xù)推出多個全新項目,力爭達到20%-30%的業(yè)績增速。

　　容海明表示,方圓集團在年初成功售罄新盤江灣水戀后,上半年將繼續(xù)推出位于廣州北部區(qū)域的兩大新盤:位于花都的小城之春和從化的明月山溪。其中花都小城之春將在3月開盤,貨量302套,獨具傳統(tǒng)東方建筑風格的別墅盤明月山溪則將在“五一黃金周”期間登場。

　　據(jù)容海明介紹,方圓集團在2009年下半年還有望推出兩個新盤。一個是位于大學城區(qū)域的“大學時光”,另一個是位于濱江東板塊的“濱江水戀”,兩個盤共有近千套貨量。此外,江蘇昆山的云山詩意、珠海純別墅盤明月山溪和鶴山十里方圓也將先后推向各地市場。王昊

　　招商地產(chǎn):2009年目標不低于120億元

　　在2008年末,招商地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)黃培坤表示,2009年,該公司的銷售目標將不低于120億元。而對比2008年,又是市場環(huán)境變化,招商地產(chǎn)沖擊“百億俱樂部”則以失敗告終。

　　據(jù)介紹,如果2009年120億元這一目標能夠?qū)崿F(xiàn),將比2008年上升50%。據(jù)網(wǎng)上交流會披露,招商地產(chǎn)目前擁有土地儲備可建筑面積約達900萬平方米,其中,按公司權(quán)益計算的土地建筑面積共730萬平方米,共包括46個項目,分布在深圳、廣州、蘇州、天津、北京、上海等12個城市,這些土地價格平均約為2300元/平方米。

　　對于目前的市場調(diào)整,招商地產(chǎn)表示,已有充分措施來應(yīng)對,包括加速項目開發(fā),加大營銷力度,廣開融資渠道,降低成本以及審慎拿地等措施。而公司的未來發(fā)展策略分近期、中期和遠期,近期策略為保持充足的現(xiàn)金和項目資源,并優(yōu)化存量項目組合。中期策略則是確保在2010-2012年內(nèi)實現(xiàn)融資不少于50億元,并將80%的資源配置到中高檔產(chǎn)品,將業(yè)務(wù)范圍集中到核心城市等。（關(guān)麗）

　　合生創(chuàng)展:廣州新貨不少

　　2008年沖刺進入“百億俱樂部”的合生創(chuàng)展集團銷售額繼續(xù)保持百億以上。然而,合生創(chuàng)展似乎并不忌怕經(jīng)濟衰退和金融危機,在2008年股市、樓市雙雙低迷之時依然放手拿地。

　　2008年,合生創(chuàng)展廣州市場全年銷售額斬獲近40億。合生創(chuàng)展認為,2009年廣州地區(qū)仍將是其“根據(jù)地”,雖然鮮有新盤推出,但是各個原有樓盤的新貨貨量并不少。

　　記者采訪了解到,合生旗下的駿景·東御苑2009年預(yù)計推售量300套左右,戶型面積從89到130平方米,單價在每平方米1.1萬～1.2萬元之間。海珠大盤逸景翠園將推出一批中小戶型住宅,80-127平方米,預(yù)計推售量為400多套。其中,逸景翠園2009年壓軸新品“新寓園”位于東區(qū)北面,共432套,總建筑面積約43000平方米。位于白云山腳云山熹景2009年預(yù)計將推出一批地鐵中小戶型,數(shù)量為150套左右。而頤景華苑則有300套左右的供貨量。位于天河區(qū)的純別墅社區(qū)帝景山莊,2009年預(yù)計推售近100套別墅。另外,合生君景灣2009年預(yù)計推售500多套單位。（關(guān)麗）

　　錦繡香江兩盤要賣18億

　　記者從南方香江獲悉,該集團旗下的錦繡香江花園計劃2009年推出的全新單位位于山水華府2期組團內(nèi),產(chǎn)品類型為洋房,包括180平方米四房、90平方米二房、小三房戶型及360平方米四房單位,總貨量約8億元,預(yù)計售價每平方米12000-20000元。

　　同屬該集團與鳳凰城相毗鄰的翡翠綠洲則計劃,在2009年五一前推出森林半島四期(即育才陽光苑),該組團包含90平方米、140平方米、220平方米及以上各類戶型產(chǎn)品,總套數(shù)約900套,總貨量約為10億,預(yù)計售價5000-7000元每平方米。（關(guān)麗）

　　中海地產(chǎn):佛山今年銷售逾30億

　　中海地產(chǎn)2009年在廣佛地區(qū)貨量與上年相差不多,新貨主要集中在佛山區(qū)域的萬錦豪園、文華熙岸、萬錦東苑和位于金沙洲區(qū)域的金沙灣、金沙熙岸。中海地產(chǎn)佛山公司有關(guān)負責人表示,2008年佛山公司以32億元的銷售額成為中海地產(chǎn)銷售額最高的地區(qū)公司,今年該地區(qū)公司的銷售目標與去年基本持平,預(yù)計仍將保持在30億元以上。

　　根據(jù)中海地產(chǎn)2月10日公布的2008年全年銷售業(yè)績顯示,中海地產(chǎn)去年共實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額266.1億港元,銷售面積270.9萬平方米,同比分別增長19.3%和25.4%。在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下,中海地產(chǎn)順利完成了去年初制訂的銷售面積目標和經(jīng)調(diào)整后的銷售額目標。公告顯示,中海地產(chǎn)今年1月實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額12.02億元,銷售面積16萬平方米,同比分別增長60%和149.7%,呈現(xiàn)出良好的開局。（王昊）

　　奧園集團廣東區(qū)新項目在清遠

　　記者從奧園地產(chǎn)集團獲悉,在2009年,該集團廣東地區(qū)各大項目都有新品發(fā)售。位處番禺漢溪大道的南國奧園近期將推出新一棟單位———果嶺壹號王座。番禺奧園·冠軍城新一期組團將于近期推出200平方米以上大戶型。南沙奧園則將推出6區(qū)2座。而清遠佛岡奧園2009年的產(chǎn)品則有聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨立別墅等多種別墅類型物業(yè)。

　　而從目前來看,奧園集團2009年可能推出的全新項目位于清遠。據(jù)介紹,清遠奧園占地面積為94714.8平方米,總建筑面積為208372.56平方米。項目位于清遠市清城區(qū)東城新區(qū),清遠市大學城南側(cè),目前該項目已全面啟動。（關(guān)麗）

　　牛年展望

　　碧桂園:繼續(xù)以高性價比取勝

　　碧桂園總裁助理周寧表示,今年房地產(chǎn)市場形勢依然很嚴峻,市場還存在相當?shù)挠^望氣氛。根據(jù)綜合情況,目前集團的年度銷售目標還在確定中。她表示,在今年的市場形勢下,碧桂園將繼續(xù)優(yōu)化內(nèi)部管理架構(gòu),發(fā)揮其產(chǎn)品在市場享有的高性價比優(yōu)勢,加強自身產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā),以期更合理有效地控制成本,建造更適合市場需求的高性價比產(chǎn)品,保持市場競爭力。

　　截至2008年12月31日,碧桂園全年實現(xiàn)合同銷售額約175億元人民幣,同比2007年158.24億的合同銷售金額,升幅達10.6%,在房地產(chǎn)行業(yè)仍處于領(lǐng)先地位。

　　2008年,碧桂園拓展步伐深入黑龍江、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、湖北、重慶和湖南等地。碧桂園在全國實現(xiàn)23個全新項目盛大開盤,合同銷售額超42億元人民幣。而作為碧桂園的大本營,廣東地區(qū)也取得了可喜的銷售業(yè)績。截至2008年12月31日,廣州四盤持續(xù)熱銷,僅洋房全面成交套數(shù)已超7500套。（李廣軍）

　　萬科:2009年不定銷售目標

　　萬科執(zhí)行副總裁、董秘肖莉日前表示,對于2009年,萬科認為下好三步棋,應(yīng)該足夠應(yīng)付市場最壞的情況。首先是從資金財務(wù)上確保公司安全；其次是在調(diào)整周期中抓住擴大市場份額的機會；三是盡可能提升專業(yè)能力。保證資金安全,除了縮減日常支出,少占用資金去拿地,最重要的就是通過降價來帶動銷售回籠資金。

　　同時,肖莉表示,萬科從來不會對“房價底部在哪里”、“房價何時見底”之類問題作出預(yù)測,萬科也并不需要進行此類預(yù)測。到目前為止,萬科對于中國住宅市場未來的長期前景依然抱有堅定信心,對于短期內(nèi)經(jīng)營環(huán)境的復(fù)雜和不確定性的判斷也并未發(fā)生改變。面對市場的不確定性,萬科一向認為“應(yīng)對重于預(yù)測”,基于這種考慮,萬科沒有在年初公布過每年的銷售計劃和目標,也不會對2009年的銷售目標預(yù)測,而是會持續(xù)根據(jù)市場情況的變化進行動態(tài)調(diào)整。（關(guān)麗）

　　保利地產(chǎn):積極應(yīng)對嚴峻市場形勢

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人士表示,面臨更為嚴峻的市場形勢,2009年,保利地產(chǎn)將繼續(xù)堅持以品牌為導(dǎo)向,嚴格產(chǎn)品生產(chǎn)過程管理和質(zhì)量監(jiān)督,提高生產(chǎn)標準和規(guī)范,建立品牌互動營銷平臺,不斷提高客戶滿意度。

　　保利地產(chǎn)2008年實現(xiàn)銷售額205.11億元,雖未完成原定的240億的年銷售計劃,但在其他大型開發(fā)商銷售面積與銷售金額方面均有下滑的樓市調(diào)整期內(nèi),保利地產(chǎn)的銷售增長使其成為行業(yè)中的佼佼者,其市場份額逆市穩(wěn)升。（李廣軍）

　　記者觀察

　　有壓力沒目標

　　與往年初房地產(chǎn)開發(fā)商滿懷壯志地宣布企業(yè)一年的銷售目標所不同,今年的房地產(chǎn)開發(fā)商都顯得特別低調(diào)和謹慎。除了富力等少數(shù)幾個開發(fā)商公布了具體的金額外,其余的開發(fā)商都表示“暫時沒定”,或者還不能對外公開。甚至,萬科更為直接的表態(tài),“萬科不會對2009年的銷售目標預(yù)測,只能跟著市場走,不會給自己設(shè)定一個套”。當以往鼓舞人心的銷售預(yù)期變成了“自己設(shè)的套”的時候,市場的氣候變化已經(jīng)隨處可以感受了。

　　由于房地產(chǎn)的市場變化,2008年的第三季度,遠洋、雅居樂、合景泰富……房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛對外公布下調(diào)銷售目標。上半年的業(yè)績不理想決定了他們在第三季度就必須調(diào)整對市場的期望值。而到了2009年,開發(fā)商們對銷售目標一致的靜默,則顯示出開發(fā)商對后市的不確定和謹慎。面對記者,有開發(fā)商坦言,定了目標有壓力,沒定目標壓力更大。

　　而分析已經(jīng)對外公布了銷售目標的房企,可以發(fā)現(xiàn),雖然這些公司的銷售金額有提升,但是其銷售規(guī)模也在大幅度增加�？梢�,在未來的這一年中,開發(fā)商也已經(jīng)做好了“讓利”銷售的打算。這些行業(yè)領(lǐng)頭羊的表態(tài),顯示出今年市場的供應(yīng)量將大大高于去年。顯然,今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業(yè)績,而是通過提高銷售量實現(xiàn)銷售目標。

　　放棄價漲的幻想決不是開發(fā)商的良心發(fā)現(xiàn),據(jù)中房指數(shù)研究院的監(jiān)測,去年全國在建的商品住宅總量達到20多億平方米的規(guī)模,有15億平方米左右的規(guī)模需要在今年消化。此前有媒體曾統(tǒng)計,北京、上海、廣州三地可售住宅面積約為2800萬平方米,消化上述存量房至少需要兩年多的時間。

　　在龐大的存貨量面前,再加上沒有停下來的開工量和停滯不前的觀望買家,開發(fā)商開始為2007年自己瘋狂的行為買單,而相信這也是房地產(chǎn)市場的健康成長所必須的洗禮吧。