八成地產(chǎn)商現(xiàn)金流為負值

　　對于身處調整期的中國房地產(chǎn)行業(yè)，公司現(xiàn)金流問題一直是最為人們所關注的話題之一。截至3月3日，已披露的16家上市公司年報顯示，2008年度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值共計-124.67億元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地產(chǎn)商現(xiàn)金流為負。受全年銷售不景氣以及投融資下滑的影響，2008年房地產(chǎn)公司普遍面臨現(xiàn)金流"吃緊"的問題。

　　銷售下降影響資金回流

　　統(tǒng)計表明，16家已披露年報的房地產(chǎn)上市公司2008年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-124.67億元，比上年同期的-36.63億元下降240.32%。其中有12家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負值，而去年同期僅有6家公司現(xiàn)金流為負。業(yè)內(nèi)人士表示，2008年全年銷售不暢導致資金不能及時回流是影響地產(chǎn)商經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要原因。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2008年1-12月全國商品住宅銷售面積下降20.3%，商品住宅銷售額下降20.1%。截至去年12月末，全國空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。

　　在資金來源方面，1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257億元，增長3.4%；企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1%；其他資金15082億元，同比下降16.4%。其中，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%。

　　金元證券研究報告稱，通過其他資金來源中定金及預收款和個人按揭貸款回籠資金成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源。但是2008年受到前期房價上漲過快導致市場強烈降價預期的影響，房地產(chǎn)銷售金額大幅度下降，導致中國房地產(chǎn)資金來源中最主要的其他資金來源同比下降超過16%�？梢姌鞘袖N售受阻是造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的最主要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)投資資金鏈緊張，市場可能由"量跌價滯"進一步發(fā)展為"量價齊跌"，市場銷售回款減少，商業(yè)銀行為控制風險也將收緊對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款。

　　投融資下滑明顯

　　為了抑制房價過快上漲，自2005年以來，國家連續(xù)出臺了一系列緊縮銀根、穩(wěn)定房價的政策措施。雖然從2008年年底開始，央行對房貸等有關房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策有所放松，但商業(yè)銀行為控制風險對房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍持謹慎態(tài)度。

　　據(jù)中國證券報信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，已公布年報的16家上市公司2008年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為167.56億元，同比減少9.56%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-60.62億元，同比下降6.97%。由于市場成交量急劇萎縮，開發(fā)商持觀望態(tài)度紛紛減緩新增土地購置面積和房地產(chǎn)新開工面積，使2008年下半年房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。

　　據(jù)有關統(tǒng)計，2002-2007年"到位資金/投資總額"值一直呈上升趨勢，表明資金較之前流入房地產(chǎn)行業(yè)增加，資金充裕程度不斷上升。而自2008年以來，房地產(chǎn)資金狀況迅速惡化，該比值顯著下滑。業(yè)內(nèi)人士稱，雖然近期國家調整貨幣政策，取消貸款窗口指導，但由于市場成交量下降，房屋價格存在下跌可能，因此各銀行對于房地產(chǎn)依然采取極為謹慎的信貸政策，短期內(nèi)房地產(chǎn)資金充裕程度還將呈現(xiàn)下降趨勢。

　　當通過銀行開發(fā)貸款融資面臨困境時，上市公司紛紛尋求其他途徑緩解現(xiàn)金流緊張。以保利地產(chǎn)(600048)為例，公司在年初表示計劃向特定對象非公開發(fā)行不超過公司總股本的20%。中信建投稱，如果保利地產(chǎn)2009年增發(fā)成功，將進一步增加公司的資本能力，降低資產(chǎn)負債率，進而加大公司間接融資的能力，改善公司現(xiàn)金狀況。（記者 林喆 實習記者 于萍）

　　2008年部分房地產(chǎn)上市公司業(yè)績情況 　　單位：萬元

　　證券簡稱 營業(yè)收入 凈利潤 存貨 經(jīng)營現(xiàn)金流凈額

　　保利地產(chǎn) 1551990.11 223886.14 4019561.85 -759047.25

　　萬通地產(chǎn) 484069.71 52743.64 476806.73 -63878.86

　　新湖中寶 350485.92 84054.54 787545.81 -131870.19

　　華發(fā)股份 347928.75 65126.21 950901.33 43551.96

　　天房發(fā)展 150526.81 11236.46 731299.03 -185373.14

　　泛海建設 141954.79 21064.01 1528975.21 -25405.60