目前滬深兩市房地產(chǎn)上市公司近200家，剔除新轉(zhuǎn)型公司，具有可比性的有約120家，截至上周末(4月24日)，包括萬科、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的91家公司已公布了2008年年報，從已公布公司的財務報表觀察，2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)出如下特點：

　　　盈利增速逐季下滑趨勢明顯

　　從損益表情況來看，2008年91家房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入總額為1775.95億元，同比增長15.38%，增速度比2007年放緩33個百分點。值得注意的是，行業(yè)龍頭萬科收入增長15.38%，與行業(yè)增長一致，顯示其發(fā)展的規(guī)模化效益，而保利則增長了91.24%，顯示出更高的成長性。91家公司實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤總額為245.47億元，同比增長16.84%，增速比07年放緩92個百分點。萬科和保利分別增長了-16.74%和50.35%。分季度來看，2008年地產(chǎn)公司盈利逐季下滑趨勢明顯，一季度至四季度凈利潤同比增速分別為82%、52%、18%和-12%。

　　2008年地產(chǎn)上市公司毛利率為38.62%，比2007年上升約4個百分點，延續(xù)了近年來穩(wěn)步上升的態(tài)勢；凈資產(chǎn)收益率為11.61%，比2007年略為下降0.8個百分點。分季度來看，公司2008年整體毛利率和ROE呈現(xiàn)逐季小幅上升的態(tài)勢。

　　銷售回款下降 存貨上升

　　從資產(chǎn)負債表來看，在銷售遇阻的情況下，2008年地產(chǎn)公司進入了資金面的冬天。91家公司預收賬款合計881億元，與2007年基本相當，而負債合計4263億元，同比上升30%，預收款占負債比例從2007年的27%下降到21%；存貨合計4221億元，同比增長43%，資產(chǎn)總計6843億元，存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%，顯示出企業(yè)在樓市低迷下，銷售回款下降而庫存增加，這也導致速動比率與2007 年比下降0.05個點至0.57，流動比率為1.92，仍在2以下。

　　從負債結構來看，公司短期借款合計396億元、一年內(nèi)到期非流動負債474億元，合計占負債比例為12%，與2007年基本持平；長期借款為1057億元，占負債比為25%，略微上升一個百分點。整體資產(chǎn)負債率為62.5%，比2007年下降1個百分點，尚處于正常范圍之內(nèi)。但自從2008年11月以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，從已公布公司2009年一季報來看，地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過去。

　　　現(xiàn)金流出加大，融資能力弱化

　　從現(xiàn)金流量表來看，由于銷售的回籠的放緩和現(xiàn)金支付的增加，加之資本市場融資功能急劇弱化，上市地產(chǎn)公司整體現(xiàn)金流壓力明顯加大，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負。2008年91家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-363億元，負額幅度比2007年擴大8.6%。分階段來看，2008年以來土地市場持續(xù)冷清，房地產(chǎn)公司拿地比較謹慎，使得下半年土地出讓金較少，從而經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額環(huán)比改善45%。另一方面，受2008年信貸緊縮和資本市場環(huán)節(jié)惡化的影響，公司依賴融資獲得的現(xiàn)金流大幅度減少，30家公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為627億元，比2007年下降20%。

　　行業(yè)集中度略有上升

　　從營業(yè)收入看，前10名公司總額合計980億元，占91家房地產(chǎn)上市公司主營收入合計的55%，集中度比2007年上升4個百分點；從凈利潤看，前10名公司凈利潤合計124億元，占房地產(chǎn)上市公司凈利潤總額的53%，集中度比2007年上升3個百分點。以上數(shù)據(jù)表明，在市場調(diào)整下，房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇，品牌開發(fā)商更加受到消費者和銀行信貸的支持，發(fā)展更有保障。目前全國有3萬多家房地產(chǎn)公司，大部分房地產(chǎn)公司信用、資質(zhì)較低，在信貸收緊融資不暢的情況下，這部分房地產(chǎn)開發(fā)商將由于得不到資金支持而逐漸被淘汰，預計未來兩到三年，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)憑借其品牌、開發(fā)、融資、資源整合等各方面的優(yōu)勢，市場占比將會得到進一步提高。