“平均700元/平方米的跌幅”。

　　4月13日，廣州樓市爆出了“下行震蕩”行情。

　　就在全國樓市“高歌猛進”的情形之下，廣州獨成一片“綠洲”——

　　盡管有關方面對700元降幅出現了不同解釋版本；盡管有關人士對廣州市政府大刀闊斧降低房價的舉措持有異議。

　　本報(中國經營報)記者在歷時一個多月的采訪中，探源了廣州市政府調控樓市的“殺手锏路數”，還原了廣州樓市下跌背后的真實景象。

　　一線調查

　　廣州樓市下跌 最大存量公房謀上市

　　對于習慣在“五一黃金周”大賺一把的廣州開發商來說，這個即將到來的“五一黃金周”也許不應有太多期許。

　　買家們都在猶豫。

　　4月13日，廣州公布樓市出現“下行震蕩”行情，稱上一個月全市十區樓價下降700元/平方米。

　　還有“更壞”的消息。

　　就在以廣鋼“金鶴苑”為首的單位自建房陸續推出“一石激起千層浪”的敏感時刻，廣州另一種形式的政策性房源即將流入市場。

　　4月15日，廣汽豐田項目配套宿舍區“豐庭花園”，剛剛結束了內部認購預登記。“豐庭花園”是一個由70幢建筑組成的小區，在地產“大盤”司空見慣的廣州或許并不見怪。但如果該小區住宅將以“存量公房”的名義進入市場的話，其影響就完全是另一回事。

　　“這將撕開一個口子。而且沒有人知道這個口子會有多大。”一位資深業內人士說，“豐庭花園”們遠比廣鋼的“金鶴苑”們可怕，存量公房數量非常龐大，分布地方廣，至今沒有完整的統計數據。

　　豐庭花園：最大存量公房“臨盤”

　　“直到凌晨一點，廣州市國土房管局內依然燈火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂擁搶占福利分房的‘末班車’，廣州市國土房管局不得不在最后五天，實行24小時晝夜服務。”

　　8年之后，再次回想起這歷史性的一幕，正準備拜訪廣州市國土房管局的廣汽產業發展有限公司內部人士感嘆：“國土房管局是‘要害’部門，豐庭花園要實現以存量公房銷售，必須通過國土房管局的審批。否則，就算獲得國資部門許可，房子也還是不能賣。”

　　1998年，我國《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配。2000年1月1日，廣州市正式取消沿襲了40多年的福利分房制度，轉入實施住房貨幣分配。從2000年開始，廣州的許多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企業職工出租，租金低廉。

　　2003年，廣州市的存量公房上市，重新出現轉機。當時，廣州市房改辦發文允許存量公房上市，同時公布了存量公有住房的出售程序。根據文件定義，存量公房是指“在廣州市行政區域內，由各單位(含各駐穗單位)和房管部門管理的，未房改出售的住房。”

　　“豐庭花園申請以存量公房出售，依據的就是這份文件。”廣汽產業發展有限公司內部人士告訴記者，“但在此過程中，還有許多敏感因素，其中包括豐庭花園可能是廣州市最大的一處存量公房。”

　　豐庭花園位于廣州市南沙經濟開發區廣豐路，總占地面積13.67萬平方米，總建筑面積 22.19萬平方米。園區合共70棟建筑，其中包括62棟8~15層的套房住宅，6棟12層的單身公寓，全現樓，均為帶電梯小高層。如此龐大的規模，即使放在整個廣州市的商品房開發目錄上，也絕對稱得上是一個“大盤”。

　　目前，豐庭花園已經通過最為關鍵的一步——國資部門的審核，剩下的只是例行的程序。

　　“4月16日，我們將所有《內部認購預登記表》收齊之后，便意味著我們的第二道關已經走完了。17日上午，我們將正式往廣州市國土房管局拜會領導，進行初步溝通。”

　　上述人士告訴記者，2004年2月，隨著廣州汽車集團有限公司與豐田汽車公司共同合資的“廣汽豐田發動機有限公司”正式在南沙經濟開發區奠基，豐庭花園作為廣汽豐田項目的配套生活園區，也開始由廣汽產業發展有限公司投資建設。而豐庭花園的建設用地，也隨著廣汽豐田項目一道，向廣州市政府交納了土地出讓金。2005年6月30日，豐庭花園全面竣工，并且以租借形式提供給內部職工居住。

　　“由于當時廣汽豐田項目聘請的員工多數為大學畢業生，隨著年齡增長，職工建立家庭的需要也在逐年增長。”該人士說，為解決內部職工住房困難，增強企業凝聚力，2007年公司開始設想以存量公房的形式，將出租的公房向內部員工出售。

　　據悉，目前豐庭花園銷售細則方案的設計難點在于，由于不是企業自建房，如果按照存量公房出售，那么職工在獲得房產證后可以馬上出售。在這種情況下，萬一有職工一買房就轉手謀利，便會與計劃的設計初衷相背離。

　　據內部人士透露：針對上述難點，目前初步有兩種構思。一種是企業與員工簽訂合同，例如員工必須為企業工作一定年限才能完全獲得房子。第二種是，廣州市國土房管局可能會對豐庭花園的銷售和管理，采取存量公房政策與經濟適用房政策“合并”的辦法。這樣的話，職工在轉售房源時，就必須補交一定差價。

　　政策房源：低成本“撼擊”市場

　　無論是自建房還是存量公房，要實現上市都必須依賴政府政策的支持。而這些政策性房源對市場最大的沖擊，便是遠低于商業開發的建造成本及銷售價格。

　　今年三月份，廣州首個自建房——廣鋼“金鶴苑”，以2050元/平方米的均價售出。與周邊超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。

　　由于廣鋼集團至今沒有公開金鶴苑的土地及建筑成本，所以外界很難估計其超低售價背后的成本構成。但依據廣鋼股份(600894)在同區域內購買的“鶴洞地塊”成本，可以參考算出，免除土地出讓金后可以給金鶴苑帶來的成本優勢。

　　根據廣鋼股份上市公告：“公司于1995年10月與廣州市國土局簽訂的國有土地使用權出讓合同。市國土局出讓給本公司位于芳村區鶴洞廣中路面積1381889.1平方米的土地使用權，總金額42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完畢。”

　　2005年6月28日，廣州市規劃局發布的廣州市芳村區規劃方案稱，廣鋼所處地區將成為置換更新區，從生產用地向生活用地轉化。

　　據證券界人士透露：與其他沒有整體上市的鋼鐵企業不同之處在于，廣鋼擁有鶴洞廣中路地塊的使用權。結合廣鋼股份搬遷，該地塊若按房地產開發，根據廣州市國土房管局對芳村區的基準地價測算，廣鋼股份或許可以產生10億~20億元的潛在收益。

　　“從中我們可以看到金鶴苑撿了多大的便宜。”有房地產人士向記者抱怨，“在土地不斷升值的背景下，政府還不斷允許廣船、廣鐵、廣州市第三煤礦等七家單位自建房。企業將自建房低價售給內部職工，表面上看是解決了職工的住房困難，實質上卻是在拿國家的錢補貼給少部分人。萬一這批房源管理不好，最后又進入流通市場，不但成為了個人的謀利工具，對高價拍地的房地產商來講，也是不公平的市場競爭。”

　　“豐庭花園不是自建房，已經支付了土地出讓金，所以我們的售價相對會比金鶴苑要高。”廣汽產業發展有限公司內部人士告訴記者，存量公房的出售必須執行市場評估價，不能造成國有資產流失，這是國資部門的“紅線”。但即使如此，存量公房的售價仍然會比周邊商品房略低，因為存量公房可以不計算“利潤”。

　　根據初步估算，豐庭花園每平方米的售價預計會在3500~4050元之間。雖然廣汽產業發展有限公司方面拒絕透露豐庭花園的土地及建造成本，但其土地價值，同樣可以從去年的南沙土地拍賣中找到參考坐標。

　　2006年12月16日，越秀承建地產分別以5.61億元和3.04億元價格競得豐田生活區東、西側兩地塊。其中，東側地塊占地面積20.74萬平方米、總建筑面積37.15萬平方米；西側地塊占地面積13.85萬平方米、總建筑面積23.92萬平方米。折算下來，東側地塊價格為1510元/平方米，西側地塊為1271元/平方米。

　　當時，越秀城建曾表示：“按該地價兩住宅地塊開發成本在4000元/平方米左右，而現時越秀城建的南沙濱海花園洋房售價已達到5000多元/平方米，預計未來兩年樓價可升至6000-7000元/平方米。”

　　很明顯，如果豐庭花園最終獲準以每平方米3500元起的價格銷售，則僅僅接近于越秀城建的開發成本。這對越秀城建在離豐庭花園僅一街之隔的地塊開發，肯定是不小的壓力。

　　“廣汽豐田項目投資巨大，本來房地產商還希望從中能帶來龐大居住需求。”廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，如果豐庭花園按存量公房銷售，不但減少了這部分需求，而且按照職業經驗，這批房源最后肯定進入流通市場，這對周邊的房地產市場會造成新的壓力。”

　　據消息人士透露：正是由于涉及到周邊房地產商的利益問題，豐庭花園以存量公房銷售的申請，政府是允許其全部內部出售，還是僅允許出售其中一部分，也還是一個未知數。目前，越秀城建也未對此事發表任何評論。

　　三月跌幅與政策“無關”？

　　就在豐庭花園悄然謀劃上市的同時，廣州市國土房管局《2007年3月廣州市房地產市場分析》也在4月13日正式發布。

　　根據統計數據：3月份廣州十區的一手房價創下去年以來單月最大跌幅。新建商品住宅均價為7029元/平方米，比2月份降了700元/平方米，降幅9.1%。這一數據，再次激起了廣東省房協與廣州市政府的“觀點對峙”。

　　4月14日，廣東省房地產業協會副秘書長黃毅文在接受記者采訪時表示，這個數據目前只能證明，是“成交結構變化所致”。黃毅文強調，本次統計數據需要注意兩點。第一，廣州市中心城區的住宅均價同比并無明顯降幅，相比之下，房價相對較低的花都區，成交量卻大幅上升。郊區低價房的大量成交，拉低了整體房價。第二，“價量雙降”，房價降了，成交量也在下降，說明能買到房的還是少數。

　　黃毅文說，廣州房價要真正降下來，關鍵點在于供應量有實質性的增長，而不是停留在“成交結構”的變化上。

　　緊接著，4月17日，廣州市國土房管局召集媒體對3月份市場數據進行“解惑”。廣州市國土房管局表示：價位較高的中心城區交易量減少，價位較低的非中心城區交易量增加，結構變動拉低整體價格水平，確實是3月樓價下降的主要原因。但中心城區的均價，卻是有升　有降。

　　根據廣州市國土房管局統計數據，2007年3月，越秀、荔灣、天河、海珠、白云和黃埔6個中心城區的住房均價，除了海珠區均價環比2月略升1.4%外，越秀、荔灣、天河、白云和黃埔五區均價環比2月分別下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。

　　廣州市國土房管局強調，3月份成交量減少，表示市場持幣觀望的氣氛趨濃，這其中有“國六條”等房地產宏觀調控政策，包括“穗七條”，影響住房消費心理預期的因素。

　　有分析人士指出，目前大城市樓價快速上漲本身與投資有很大的聯系，當下股市本身分流了不少資金，而廣州樓市在政府的嚴厲呼聲與“七條措施”影響下，再加上自建房、存量公房等政策性房源流入市場，無論量大量小，都勢必對投資者的未來預期產生重大打擊。在多重因素影響下，房價很有可能出現關鍵性逆轉。

　　PK延續：房價下調預期增加

　　事實上，廣州市政府與房地產界在“房價升跌”上的公開“PK”，其導火線點燃于今年3月1日。當時，全國政協委員、祈福集團董事長彭磷基公開預測：“廣州、珠三角其他城市在5年后，很難找到均價每平方米萬元以下的房子。”

　　這一震撼性觀點，不但給期待房價下調的市民直接潑了一盆冷水，也將未來房價是升是跌的爭論推向了風口浪尖。

　　3月5日，正在北京參加全國兩會的廣州市市長張廣寧高調回應：“我認為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急。” 在張廣寧市長的承諾聲中，廣州市政府率先出臺政策，批準廣鋼、廣船等七家國企“利用歷史遺留用地”自建經濟適用房。為此，3月份率先建成使用的廣州首個企業自建房——廣鋼金鶴苑，也一度成為社會輿論關注的焦點。

　　3月14日，廣州市房地產業協會率先打破沉默，就單位自建房提出猛烈抨擊，“允許單位自建房，實際上是變相的‘福利分房’，是用國有土地補貼少數人的利益，是在開歷史的倒車。”對此，廣州市國土房管局迅速給予否認，表示：“批準符合條件的企業自建經濟適用住房，是引入社會力量多渠道加快建設政府保障型住房的新嘗試。”

　　在持續的爭議聲中，3月28日，被喻為“國六條”地方落實版的《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》(簡稱穗七條)正式通過實施。

　　“穗七條”從加大供應、完善保障制度和正確宣傳、引導市民消費等三個方面提出七條降低廣州房價的具體措施。其中提及的“多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”，在廣汽產業發展有限公司內部人士看來，“這意味著豐庭花園申請存量公房上市，正在迎來一個最恰當的政策時機。”

　　根據《廣州市2006-2010住宅建設規劃》，“十一五”期間，廣州將共建設政府保障型住房900萬平方米，其中部隊和國有企業自建經濟適用住房300萬平方米，約占住宅供應市場的5.6%。另據2006年的統計數據，廣州市政府存量公房，也僅有30萬平方米。

　　有房地產人士表示，當前的數據，并不能證明自建房和存量公房在數量上可以沖擊廣州的房地產市場。但是，類似豐庭花園這種“半路殺出來”的存量公房，目前還無法預計最終能釋放多少。因為如果豐庭花園獲批，則意味著會有更多的企業有可能繼續加進來。

　　目前，從廣州市政府與廣州房地產界一個月來的樓價“PK”來看，市場預期正在逐步向“中小戶型能降價”的觀點傾斜。

　　敏感人士已經注意到廣州樓市產生的微妙變化。廣州地產中介合富輝煌集團針對“五一黃金周”的監測報告顯示，今年“五一”期間，廣州全市房屋整體供應以余貨銷售為主，新貨不到四成，反映前期整體市場銷售速度有所放緩。該報告說，在主流的潛在購房客戶中，超過20%的客戶由“選擇觀望”“轉向購買二手房”及“租房”，這正是目前一手商品房成交量逐漸萎縮的主要原因之一。

　　這說明買賣雙方都在猶豫之中。

　　“穗七條的威力，預計要到2008年才能真正顯示出來。”趙卓文說，其主要依據為，政府主導的新社區建設、新推出的“三限雙競房”，“單位自建經濟適用房”等中小戶型，要到2008年后才會大量上市。

　　“廣州樓市歷來都是風向標，全國的開發商都在靜觀其變。”有房地產界人士對記者說。(江海波 吳程濤 朱紫云)