“跌了，跌了，真的跌了！”
在廣州市長(zhǎng)張廣寧誓言降價(jià)推出“穗七條”不到一個(gè)月，廣州市房管局公布的信息就顯示，3月廣州新建商品房均價(jià)環(huán)比(今年2月)下降了700元，下跌了9.1%。
然而三天后，國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)與其背道而馳——3月廣州新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%。
數(shù)據(jù)是真是假，這種反常現(xiàn)象讓廣州房?jī)r(jià)再現(xiàn)迷局。
跌了，還是漲了？
“兩組數(shù)據(jù)其實(shí)并沒(méi)有多大的可比性。”廣州國(guó)土房管局宣教處的發(fā)言人向記者表示。之所以廣州樓價(jià)出現(xiàn)9.1%的跌幅，該發(fā)言人表示主要是“結(jié)構(gòu)性變化”。位于郊區(qū)的花都區(qū)成交量忽然由6萬(wàn)平方米飆升到3月的13萬(wàn)平方米。而花都的房?jī)r(jià)只有中心城區(qū)的1/3，一下子廣州均價(jià)大幅下跌。
據(jù)介紹，市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)屬于未經(jīng)加工的原始數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)是根據(jù)廣州3月登記備案的銷售總額和銷售面積相除后得出的平均交易價(jià)格。按業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該最為客觀，但由于統(tǒng)計(jì)方式較為原始，容易受到周期性波動(dòng)的影響。例如統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，市中心區(qū)域忽然出現(xiàn)幾個(gè)項(xiàng)目，銷售價(jià)格較高，數(shù)據(jù)就變?yōu)榇蠓蠞q。但如果銷售的項(xiàng)目集中在郊區(qū)，數(shù)據(jù)則變成急劇回落。廣州3月的情況正是后者。
另一方面，發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局采用的是抽樣統(tǒng)計(jì)的方法，它是將不同類型和地段的商品房?jī)r(jià)格，依照一定的權(quán)重，計(jì)算出一個(gè)同質(zhì)可比樓盤的價(jià)格。例如分別抽取中心城區(qū)和郊區(qū)的住宅乘以一定比率，再統(tǒng)計(jì)得出廣州本月的可比價(jià)格。這種統(tǒng)計(jì)方法對(duì)施行者的統(tǒng)計(jì)技術(shù)要求較高。
肖龔早在半年前就開(kāi)始四處“淘房”，過(guò)年前曾看中了白云區(qū)一個(gè)樓盤，苦于樓價(jià)上漲過(guò)快，一直沒(méi)狠心出手。在看到房管局的數(shù)據(jù)之時(shí)，曾是一陣狂喜。然而到樓盤實(shí)地考察后卻是失望而歸，他所看中的單位非但沒(méi)有減價(jià)，還比春節(jié)前少了一些折扣。
“這只是數(shù)字游戲，反正有沒(méi)有降價(jià)我們清楚，購(gòu)房者清楚，決策者也清楚。”一位在廣州有十余個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。
但是記者對(duì)比房管局公布的各區(qū)成交均價(jià)后發(fā)現(xiàn)，在剔除花都的因素外，廣州十區(qū)中，有九區(qū)3月的成交均價(jià)都比上月有所下調(diào)，例如天河區(qū)的均價(jià)由2月的10755元下降到10667元，白云區(qū)的成交均價(jià)更是大幅下跌了792元，跌幅超過(guò)10%。
廣州房地產(chǎn)研究專家韓同時(shí)表示應(yīng)該相信房管局的數(shù)據(jù)，因?yàn)閺慕y(tǒng)計(jì)技術(shù)上看，這是最為客觀原始的數(shù)據(jù)。這起碼反映了中心城區(qū)供應(yīng)過(guò)少、且樓價(jià)太高，一些市民開(kāi)始選擇房?jī)r(jià)較低的區(qū)域置業(yè)的事實(shí)。政府的強(qiáng)硬措施也讓市民心理預(yù)期產(chǎn)生變化，觀望者增多。
穗七條：連續(xù)3年供地增一倍
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，期待政府措施一出臺(tái)即可收到立竿見(jiàn)影的效果有些不現(xiàn)實(shí)，措施的作用相信會(huì)在未來(lái)兩年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。其中“連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，2007年住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬(wàn)平方米”更是直指房?jī)r(jià)“七寸”。
廣州中地行房地產(chǎn)代理公司董事長(zhǎng)徐建平表示，市長(zhǎng)從全國(guó)兩會(huì)回來(lái)做的第一件事就是成倍地增加土地供應(yīng)。這對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。其中既有針對(duì)結(jié)構(gòu)性短缺的調(diào)整，同時(shí)也善于著眼盤活存量土地，一定程度上能解決過(guò)去短期性供應(yīng)減少與結(jié)構(gòu)性短缺的雙重矛盾。
合富輝煌房地產(chǎn)咨詢公司首席分析師、原廣州市房地產(chǎn)信息中心主任黎文江說(shuō)，僅僅從土地供應(yīng)來(lái)看，比去年制定廣州市5年住房規(guī)劃增加了一倍(2006年廣州十區(qū)的住宅用地供應(yīng)僅為2.5平方公里)。相信能在一定程度上緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。
措施的第二條是加快保障型住房的建設(shè)供應(yīng)，其中提到了堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)，加快調(diào)動(dòng)社會(huì)力量來(lái)完成此類住房的建設(shè)計(jì)劃。而這些住房都是市場(chǎng)需求旺盛的小戶型住宅。
去年，廣州市一手房交易量為925萬(wàn)平方米，其中90平方米以下的不到30%，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。據(jù)悉，自去年6月份以來(lái)，廣州大量增加了“雙限雙競(jìng)”的土地供應(yīng)，以求改變小戶型供不應(yīng)求的局面。
誰(shuí)解土地供應(yīng)困局？
但也有發(fā)展商對(duì)此發(fā)出質(zhì)疑：“廣州還能提供那么多有價(jià)值的土地嗎？”廣州某地產(chǎn)集團(tuán)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人鄧先生發(fā)出了疑問(wèn)。
鄧先生的質(zhì)疑并非無(wú)的放矢，記者從房管局了解到，2006年廣州實(shí)際放出的住宅用地總建筑面積尚不足計(jì)劃的40%。
“其實(shí)政府也看到了問(wèn)題所在，這次新措施提出的盤活舊城土地，就是為了加大中心區(qū)域優(yōu)良地塊的供應(yīng)。”上述房管局人士同時(shí)向記者表示。“穗七條”第三、四條措施就是加快回收閑置土地、盤活存量土地的力度、增加舊城區(qū)土地供應(yīng)，并推進(jìn)老城區(qū)改造。
據(jù)悉，廣州市現(xiàn)存的141塊爛尾地中，已經(jīng)有140塊有了解決方案，其中有57塊已經(jīng)落實(shí)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商與政府“吵架”非常熟悉的黎文江說(shuō)，政府在第六條中承諾加快用地和房屋建設(shè)審批，力求實(shí)現(xiàn)商品住房開(kāi)發(fā)審批流程總體時(shí)間大幅縮短，加快住房供應(yīng)。這一點(diǎn)不僅是為了緩解緊張的供求關(guān)系，還有另一深意——這些年，政府說(shuō)開(kāi)發(fā)商“搶劫”(哄抬房?jī)r(jià)就是搶劫，廣州市前市委書(shū)記、現(xiàn)任貴州省省長(zhǎng)林樹(shù)森語(yǔ))，而開(kāi)發(fā)商則指責(zé)政府辦事效率低，增加了資金、人工等各項(xiàng)成本。“從降低開(kāi)發(fā)成本的角度來(lái)看也能對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定作用。”
“雖然增加供應(yīng)的措施需要較長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮作用，但政府的態(tài)度已相當(dāng)清晰，這對(duì)購(gòu)房者的心理無(wú)疑會(huì)造成相當(dāng)沖擊，有跡象表明持觀望態(tài)度的購(gòu)房者開(kāi)始增多。另外，近期政府還會(huì)聯(lián)合各部門高調(diào)清查開(kāi)發(fā)商的囤房行為，繼續(xù)強(qiáng)化這種短期效應(yīng)，平衡供求雙方的需求。相信短期內(nèi)，起碼會(huì)對(duì)瘋漲的樓價(jià)有一定的抑制。”市房管局的一位處級(jí)干部向記者表明了政府的思路。(龍飛 江海波)
