“以上海為代表的長三角區(qū)域個人房貸進入風險暴露期。”在中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心日前發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)發(fā)展報告》中如是表示。該報告指出，隨著中央政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個人房貸業(yè)務已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長，步入平穩(wěn)增長階段，但部分地區(qū)已經(jīng)暴露風險。
據(jù)統(tǒng)計，截至2006年12月底，國內(nèi)各商業(yè)銀行個人房貸余額達到2.25萬億元，比年初約增加了3300億元，與2005年同期增量大致持平。這意味著隨著中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度逐漸加大，個人房貸業(yè)務已經(jīng)結(jié)束了2004年之前的爆發(fā)式增長，步入了平穩(wěn)增長階段。其中，工、農(nóng)、中、建四大商業(yè)銀行個人房貸余額合計達到1.61萬億元，占到全國余額的72%，四大行貸款比年初合計增加了約2000億元，占到全國總增量的61%。與2005年相比，四大行貸款余額在全國余額的占比下降了2個百分點，但當年增量在全國增量的占比卻提高了18個百分點。這一方面說明，國內(nèi)其他商業(yè)銀行繼續(xù)強化個人房貸的營銷，繼續(xù)挑戰(zhàn)四大商業(yè)銀行的傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，并在一定程度上形成了自身競爭優(yōu)勢；另一方面也說明，在提高重視程度之后，四大商業(yè)銀行憑借遍布全國的分支機構(gòu)，開展金融零售業(yè)務仍然具有先天優(yōu)勢。
該報告稱，個人房貸的平穩(wěn)發(fā)展并不能掩蓋由于房地產(chǎn)價值被高估所帶來的個人放貸風險。在股票交易中，衡量上市公司股票是否高估的一個重要指標是市盈率(P／E)，即股票價格與年凈收益之比。房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率即房地產(chǎn)的售價與年出租凈收益之比。鑒于國內(nèi)市場化的房地產(chǎn)市場建立僅有不到10年時間，未來成長空間巨大，人民幣持續(xù)升值預期強烈，給予房地產(chǎn)行業(yè)20～30倍市盈率似乎并不為過，并可以嘗試對擁有獨特資源和旺盛購買力、國際化趨勢日益明顯的大城市給予較高市盈率。如果上述觀點成立，將市盈率換算為“租售比”即月租金凈收入與售價之比，在上海、北京、深圳等核心城市，租售比高于1∶240，可以認定為房地產(chǎn)投資價值較高，但租售比低于1∶360則可以認為房地產(chǎn)價值已經(jīng)高估，存在過度投機。介于1∶360～1∶240之間，可以認定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間。市場經(jīng)濟發(fā)達國家或地區(qū)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展時期租金收入與房價之間確實存在一種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)國內(nèi)某知名房地產(chǎn)中介機構(gòu)的研究，2006年底北京、上海、深圳高檔住宅的租售比分別在1∶270，1∶400、1∶320左右。單從本組數(shù)據(jù)分析就可以看到，北京、深圳兩個城市的高檔房價均介于1∶360～1∶240之
間，基本可以認定為房地產(chǎn)估值處于合理區(qū)間，而上海的租售比低于1∶360，顯示出上海高檔房地產(chǎn)價格已經(jīng)高估。事實證明，上海市內(nèi)環(huán)以外區(qū)域的房價已經(jīng)出現(xiàn)明顯的滯漲甚至下跌趨勢。
該報告預測，隨著宏觀調(diào)控力度的加強，以上海為代表的長三角區(qū)域個人房貸進入風險暴露期。根據(jù)上海銀監(jiān)局有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，到2006年第三季度末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經(jīng)從2004年末的0.1%上升到了0.86%，兩年半的時間個人房貸不良率上升了7倍多。與商業(yè)性個人房貸不良率持續(xù)走高不同，2006年9月末上海市住房公積金個人房貸逾期三個月以上的不良貸款占比僅為0.017%。鮮明的數(shù)據(jù)對比說明，決定個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量最重要、最基礎(chǔ)的因素還是人的因素。對借款人職業(yè)穩(wěn)定性、還款能力真實性這些對還貸構(gòu)成實質(zhì)性影響的因素，商業(yè)銀行往往由于相互之間的激烈競爭而放松審查；但住房公積金貸款恰恰是在嚴格控制上述要素的前提下才能發(fā)放。住房公積金貸款始終保持高質(zhì)量，應該能為銀行監(jiān)管機構(gòu)和各商業(yè)銀行帶來啟示。(趙霞)
