進入2007年，股市一直一路飄紅，股民的數(shù)量也在不斷飚升。就在人們更多關注股市的同時，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商卻紛紛涉足土地一級開發(fā)。一時之間，越來越多的開發(fā)商開始鐘情于土地一級開發(fā)，其熱情并不壓于人們對股市的鐘愛。今年以來，無論是中信在郫縣5平方公里的土地整理，還是攀成鋼的3000畝東方正紅，他們都聘請了國內(nèi)外知名的土地策劃機構來進行土地規(guī)劃和營銷策劃，并高調(diào)推出市場。土地一級開發(fā)儼然已經(jīng)成為當下成都樓市的一個熱門話題�；谶@樣的市場現(xiàn)象，人們不禁要問：這些巨頭紛紛涉足土地一級開發(fā)究竟圖啥？
聚焦
成都土地一級開發(fā)風生水起
事實上，除了高調(diào)入市的中信和東方正紅以外，加入土地一級開發(fā)這一行列的遠不止這兩家。以占地數(shù)千畝的“東方新城”為例，前年萬科拿下666畝城東“亞地王”便屬于該板塊完成一級土地開發(fā)規(guī)劃后的一期地塊，由此才有了“魅力之城”的誕生；2007年1月，中新集團與郫縣政府簽訂合作開發(fā)協(xié)議，將共同開發(fā)位于成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)一塊地皮的一級土地開發(fā)項目；同月，中新集團又與成都中泰交通建設發(fā)展有限公司簽訂協(xié)議，合作開發(fā)成都溫江新城區(qū)項目。此外，據(jù)業(yè)內(nèi)相關人士透露，花樣年在蒲江有3000畝的土地一級開發(fā)項目；保龍集團也與在金堂也有大約3000畝的土地整理項目；而在成都盤踞已久的陽光100也在城東進行著數(shù)千畝的土地整理。
可以看出，土地交易市場化實施后，開發(fā)商越來越重視土地一級開發(fā)。不僅越來越多的開發(fā)商涉足到這一行列，他們還紛紛聘請國內(nèi)外知名機構進行規(guī)劃和營銷。據(jù)了解，中信在郫縣的土地一級開發(fā)，專門聘請了國際一流的設計公司美國RDLF( RDLF Associates Limited)、澳大利亞五貝(W&B)國際設計有限公司、美國凱斯設計有限公司(KAS Design Company )、法國歐博(AUBE)建筑與城市規(guī)劃設計公司來擔綱郫縣東南部新城項目的概念規(guī)劃設計。按照城市運營的戰(zhàn)略構想，中信深圳集團與郫縣政府攜手，投資30億將東南部新城建設成集居住、商務和旅游度假休閑功能于一體，規(guī)劃有住宅、酒店、大型購物中心、文化體育中心等多種產(chǎn)品型態(tài)的宜居新城，著力打造大成都名副其實的城西新中心。其中部分土地將用于文化中心、體育中心等大型公建配套建設，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地大約是項目總占地面積的45%左右。
而3000畝的東方正紅則不僅聘請了清華大學清華安地建筑設計顧問有限責任公司擔任該項目的總體規(guī)劃，還專門邀請了雅斕機構作為該項目的全程策劃服務商。顯而易見，在一級土地開發(fā)時，開發(fā)商紛紛通過廣泛接觸國內(nèi)外知名設計、規(guī)劃公司和營銷顧問公司，借助其國際經(jīng)營和資源，為未來項目進行整體規(guī)劃和包裝。這不僅可以使片區(qū)規(guī)劃更加合理，最大化的發(fā)揮土地價值，還將有助于地塊所在區(qū)域的整體發(fā)展，并在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場中贏得先機。
調(diào)查
一級開發(fā)隱含兩大目的
關鍵詞：土地溢價
修路搭橋，挖河造景，學校、公園、招商大賣場，“其實一級開發(fā)就像一種最高超的包裝手段，把土地以最好的面貌出現(xiàn)在拍賣場上，土地的溢價收益就是一級土地開發(fā)商的利潤來源點。”
目前國內(nèi)土地一級開發(fā)商可以獲得非常穩(wěn)定的開發(fā)收益，例如，北京土地一級開發(fā)的收益大約在8%。而在成都土地價格快速上漲的今天，這個收益可能會更高。業(yè)內(nèi)人士介紹了一級土地開發(fā)的大致盈利模式：開發(fā)商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆遷、七通一平等，還有一些基礎建設比如綠化、公園、學校等的建設工作，特別的重點是規(guī)劃和宣傳工作，這些都會造成土地價格上升，從而使得土地在走上招拍掛市場后，賣個好價錢，而一級土地開發(fā)商由此獲得土地溢價而帶來的部分收益。但這樣的工作對于普通的開發(fā)商來說，幾乎是無法完成的。
作為“中國區(qū)域性開發(fā)創(chuàng)導者”，中信深圳集團一直致力于區(qū)域性的整體開發(fā)和城市運營，通過對長沙、蘇州、深圳、井岡山等地的區(qū)域整體開發(fā)項目已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。而中信集團的強大的品牌和資源整合能力，讓中信在大規(guī)模的土地開發(fā)上有著別的開發(fā)商無可比擬的優(yōu)勢，不僅保證了土地成本的可控性，也保證了土地的規(guī)模和完整性，這對于城市運營理念和開發(fā)模式無疑是最關鍵、最首要的條件；另外，中信依托母公司成熟的資本運作體系和強大的市場信用，在資本市場上游刃有余，為大規(guī)模的開發(fā)提供強大的資金支持。據(jù)中信四川公司相關人士透露，郫縣項目今年投資達到10個億以上。
“如果說房地產(chǎn)商是社會資源整合商，那么一級土地開發(fā)商就是卓越的資源整合高手�！睒I(yè)內(nèi)人士這樣評價說。記者在東方正紅項目的景觀圖前也看到：道路四通八達，現(xiàn)代感十足的大廈拔地而起，醫(yī)院、幼兒園、學校、大型購物中心錯落有致，還有優(yōu)美的綠化和景觀，這樣的居住條件，只有通過一級土地開發(fā)的打造和大筆資金投入，才可能成規(guī)模成氣候地出現(xiàn)�！皷|方正紅經(jīng)過一級土地開發(fā)后，每畝的地價應該在800萬以上，比較華潤二十四城840畝整體出讓價21.4億元，東方正紅的增值空間是驚人的。”城東某房產(chǎn)公司高層告訴記者。
據(jù)悉，中信郫縣和東方正紅兩處一級開發(fā)的土地都將在近期登場，6月底中信的首塊土地將走上招拍掛并在全年推出600畝土地，而東方正紅將在8月推出首塊土地。他們都要在這個夏天迫不及待地收獲一級土地開發(fā)帶來的巨大收益。
關鍵詞：曲線拿地
而一些非土地主的開發(fā)商參與一級土地開發(fā)顯然還有更深一層的目的。世家機構總經(jīng)理助理文化勇說：一方面，開發(fā)商在進行一級土地開發(fā)的過程中，對于所開發(fā)土地的具體情況了解更加深入，有利于其后在取得土地進行二級開發(fā)；另一方面，進行一級開發(fā)的開發(fā)商，更容易獲得該土地的商品房開發(fā)權。比如，成都某開發(fā)商的一級開發(fā)地塊與政府約定，如果超過某個拍賣單價，公司與政府進行收益分成，這樣形成“蹺蹺板”贏利模式：進入二級市場拍賣的土地，一級開發(fā)商能夠比其他的開發(fā)商以更加高的價格拍地。高價成交的土地，他們從中分得收益后，降低了實際拿地價格。即使不分配土地增值收益，一級開發(fā)商因為對地塊條件更加熟悉的優(yōu)勢，更容易在拍賣中獲得土地。所以，有的人認為，進入土地一級開發(fā)的公司，想以此實現(xiàn)“曲線拿地”的目的。
影響
包裝后的土地將要推高房價？
業(yè)界人士透露，自5月東方正紅亮相以來，包括香港華人置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等已入駐成都的國內(nèi)外知名開發(fā)商都頻繁和攀成鋼方面接觸，而聞訊趕來甚至還包括新加坡愛邦、香港九龍建設以及美國、德國的資本，大有國際資本紛紛意欲涌入的勢頭。該區(qū)域的優(yōu)勢加上一級土地開發(fā)代理的高水平規(guī)劃和配套，必將吸引眾多品牌開發(fā)商追逐土地開發(fā)的入場券，這樣形成的光環(huán)效應，對于目前還基本是老廠區(qū)宿舍加廠房的攀成鋼片區(qū)，將直接導致發(fā)展速度迅猛。
一級土地開發(fā)的優(yōu)勢十分明顯，都成都世家機構總經(jīng)理助理文化勇認為，土地一級開發(fā)的目的就是為了后續(xù)都要上市交易，開發(fā)商品房。經(jīng)過土地一級開發(fā)后，該片區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)非常成熟，政府也將統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，“生地”也由此變?yōu)椤笆斓亍奔猩鲜薪灰�。�?jīng)過專業(yè)機構對土地的規(guī)劃、定位后，將大大減少二級開發(fā)的難度，因此經(jīng)過土地一級開發(fā)后的大量土地勢必會將吸引更多的開發(fā)商拿地。比如中信在郫縣5平方公里的土地整理完成后，該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量的土地供應，勢必會加速推動郫縣商品房的供應，而郫縣房地產(chǎn)發(fā)展也在不久的將來迅速升溫。
山傳海則分析到，事實上土地一級開發(fā)是個好事情，因為現(xiàn)在招拍掛的土地都已經(jīng)被分割得很小，很多小開發(fā)商非常容易拿地，而拿到地后不易形成規(guī)模效應。而通過一級開發(fā)的土地，則規(guī)模相對比較大，通常都會吸引眾多品牌開發(fā)商的目光。品牌開發(fā)商的入駐必然會拉動整個片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另一方面，土地一級開發(fā)就是通過土地策劃使土地的價值盡量體現(xiàn)出來。由于參與土地一級開發(fā)的企業(yè)是受政府委托對土地進行規(guī)劃和定位，因此土地進入招拍掛程序后，作為二級開發(fā)的企業(yè)只需按照土地一級開發(fā)企業(yè)所做的地塊規(guī)劃和定位進行建筑設計，這樣就使該區(qū)域的發(fā)展非常具有計劃性，也減少了二級開發(fā)商的成本。第三，一級土地整理項目對周邊的影響也比較大，周邊的居民和樓盤均可享受一級土地整理帶來的優(yōu)越性，例如土地整理中規(guī)劃的醫(yī)院、公園等，使周邊的生活配套更加完善。對于土地一級開發(fā)后地價上漲將帶動房價上漲一說，山傳海表示，包裝后的土地價格肯定比“生地”價格高，而房價也必然會受到影響，但最終還是由市場決定的。
·對話·
東方正紅下半年開賣
記：和普通的整體出讓相比，東方正紅作為一級土地開發(fā)后分割出售，優(yōu)勢何在？
東方正紅：對于攀成鋼土地這樣的國有資產(chǎn)，規(guī)劃、整理后土地再出售，能更好地保值增值。土地割讓出售可以有效防止開發(fā)商屯地，避免開發(fā)商手握上千畝土地坐等土地升值的局面再次出現(xiàn)。對于加快供應，穩(wěn)定房價有一定意義。
記：目前的規(guī)劃是否會有調(diào)整？
東方正紅：大的結(jié)構不調(diào)整，可能有小的路網(wǎng)會根據(jù)情況調(diào)整，我們最主要的思路就是商業(yè)先行，目前對于幾個購物中心的土地開發(fā)商引進是重點工作。
記：東方正紅何時面市？
東方正紅：目前一共有22塊地，在兩到三年盡快全部推出。第一塊地預計今年下半年推出。大多數(shù)地塊都在200畝以下。整理好后，全部參加國土局的招拍掛。
記：東方正紅項目對于該區(qū)域的影響會怎樣？
東方正紅：一個高檔的大型綜合社區(qū)會崛起，包括300萬平米的住宅，兩棟不低于120米的建筑矗立在東大街路口，成為整個東二環(huán)的標志性建筑。
·鏈接·
一級土地開發(fā)
所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來做。(記者 唐姍姍 劉靜)
