盡管此前針對房地產市場的各項調控政策都在開始發力,但北京樓市在今年卻呈現出與以往銷量、價格同增的相反表現。
據北京房地產交易管理網的數據顯示,今年1-4月,商品住宅成交量比去年同期下降將近一倍。而國家發改委近日公布的數據顯示,今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.8%,持續高于全國的平均漲幅,京城二手房的銷售價格同比也上漲9.5%,遠高于全國5.2%的平均漲幅。
然而,北京房價的高漲與銷量的下滑與供量似乎關系不大。盡管去年業界預計,今年北京商品房的供量會比去年增長50%以上,而進入5月以來,人們并沒有看到大的放量。但根據政府網站提供的信息,截至5月上旬,北京可售住宅套數有近8萬套,面積達千萬余平方米,現房住宅可售套數近2萬套,面積有300多萬平方米。從供求角度看,北京樓市現有住房庫存是充足的。
“不是沒房買,而是房價漲得太快,實在是買不起”,北京很多自住購房者發出如此感嘆。業內人士認為,樓市交易量萎縮與購房者的觀望狀態不無關系,大家在期待著房價漲幅的回落。中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰的2007年房地產藍皮書———《中國房地產發展報告》稱,2007年限價房、經濟適用房等低價房較多地推向市場,可以部分平抑房價上漲;廉租房等保障性住房建設的增加將打破現有的樓市格局;經過幾年快速釋放,自住性住房需求將在2007年有所減弱,預計2007年中國整體房價漲幅有望回落到5%以下。不少人認為政府對房地產還會進一步加以調控,北京的購房者在期待政府2000萬平方米“限價房”的推出。
北京的房地產市場目前看去似乎處于“低迷狀態”。然而業內人士認為,這種成交量大幅下滑的“低迷”與地產商惜售以及今年以來股市高漲行情直接相關。
由于對中國經濟發展的良好預期,房地產的向好格局與投資空間明朗,房地產商堅信房價會一路走高,其短期上漲的利潤足以覆蓋此間增加的資金成本。因此,不少開發商有意控制銷售節奏,放慢了新樓盤的上市時間。今年一季度,涌入股市的資金高達3700億元,這當中包含了大量房地產的投資型買家!胺績r的問題實際上是資金流的問題”,加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶指出,資金永遠追逐利潤,當投資市場上股票的獲利回報更大、更快時,原本投資房產的資金自然會抽走進入股市。而當股市大跌之后,這些資金只能是流向房地產市場。他認為,樓市下一步的漲勢不容樂觀。
在股指沖高至4000點后,證監會等金融機構接連提示風險。4000點被人們看作是多空平衡的軸心。有人預計并擔心在股市中獲利的巨量資金,在股市上漲過快的風險壓力下會擇機出逃,回流至獲利空間尚高的房地產市場,進而使已經高企的房價再度飆升。
顯然,股市的紅五月有可能衍變成政策的多發期。如果股市急跌,對房地產市場將產生明顯影響。
對此,徐滇慶教授認為,股市必然會出現大幅震蕩,資本的趨利性也會使股市中的資金流向樓市,但股市不會在某一天就崩潰。目前股市中資金流向已經很明朗,一些高端客戶盈利后已經將資金從股市退出,但同時還有大量的低端散戶的資金在跟進,股市整體上還會膨脹。我愛我家副總經理胡景暉也認為,今后,樓市與股市的“此消彼長”將會長期存在,但股市中獲利資金的回流在后續政策的調整下,將有可能更多地向居民改善住房的方向發展,由投機引致的房價暴漲的可能性或許不會很大。
在良好的預期下,房價的上升已無可質疑。但置業投資會面臨政府在持有環節上的稅收限制。投資人劉先生認為,在股市牛市格局尚未改變,而風險壓力加大的情況下,明智的選擇是介入房地產股。記者從證券交易機構得到印證,五一節后,確實已有增量明顯的資金介入房地產股。業內人士分析,在人民幣持續升值的背景下,房地產類的股票更成為境外資金穩定的套利工具。如果人民幣升值6%,那么投資A股地產類股票,意味著直接坐享6%的收益。而樓市與股市這類“此消彼長”對樓價的影響將不會是直接的。
面對一再上漲的房價,人們期待著更加有效的政策的出臺。
徐滇慶教授認為,房價上升,反映了國家經濟的現實。目前的情形是,幾乎全世界的資金都涌向了北京、上海等城市,資金流旺盛使房價很難下降。目前的政策能用的其實就那么多,關鍵取決于政策的執行力度,主要看政府怎樣進行利弊調整。在徐滇慶看來,針對投資行為,須減少資金的流動性。他提出,我國應該加快采取國際上采用的減緩資金流動的“托賓稅”,增加物業稅和房產交易所得稅。
日前,北京已決定于6月1日起,對北京市房屋進行全面摸底普查,搭建房屋普查綜合信息系統,建立長效房屋管理機制。業內人士認為,這項普查將使管理機構對北京房產的存續狀況、使用狀況一目了然,這項調查實際上是在為其后出臺的稅收政策,包括物業持有稅、房產交易稅、遺產稅等等做準備。這是一個值得注意的舉動,這意味著政府將加快出臺對持有物業的管理與稅收。(陸昀)