美國房地產是否存在泡沫？泡沫何時破滅？泡沫破裂對美國經濟會有何影響？這是最近幾年來美國官方民間普遍關注的國內問題。由于美國經濟與世界經濟及我國經濟密切相關，美國房地產也成為了包括我國在內的國際社會廣泛關注的經濟焦點。
目前歐洲、日本和新興市場的經濟或強勢增長或復蘇上升，這種有利的外部經濟環境極大地緩解了美國房地產波動對商業信心的可能打擊。而且，美國證券市場連創新高，失業率不斷下降，工資收入繼續增長，油價回落，都有利于支撐消費，一定程度可抵消房價波動產生的負“財富效應”。美國房地產市場有條件實現“軟著陸”，美國經濟沒有很大的風險。我們與其專注美國房地產泡沫破不破的問題，不如把焦距拉遠一點，變換一個觀察的角度，從中探究美國經濟總能峰回路轉的深層次原因引為借鑒，加強并改善我國宏觀調控政策。
多種調控手段有效控制房地產市場
長期以來，美國已經形成了比較健全的稅收制度和房地產評估系統、多元化的房地產金融服務體系以及嚴格的商業法治氛圍。美國調控其房地產市場是在這樣一種相對成熟的市場經濟條件下進行的，特別是發達的金融市場保證了美聯儲利率政策的正確傳導和實施。回過頭來看，美國房地產自1980年代末1990年代初的衰退和復蘇之后，已連續經歷了長達十幾年的繁榮。2000年前美國房地產的發展，主要得益于新經濟形成后美國整體經濟的擴張。2000年以后主要是宏觀經濟政策特別是持續下調的利率政策，支撐了美國房地產的繁榮。2004年年中開始特別是去年下半年以來，美國又綜合運用利率和稅收等經濟杠桿，同時輔之以法律手段和必要的行政措施，對房地產市場適時降溫。
——利率政策。利率政策在美國房地產市場調控中發揮著核心作用。2000年，美國股市暴跌，股民財富損失慘重，企業投資持續收縮，整體經濟顯現衰退跡象。美聯儲馬上改變其宏觀調控方向，宣布將聯邦基金利率下調50個基本點，利率從6.5%下降為6%，由此拉開了美國降息的序幕。此后，美聯儲連續13次降息，最終在2003年6月將聯邦基金利率降至1%的低點，并維持了1年有余。在美聯儲的引導下，美國的金融環境十分寬松，各種利率紛紛下調，高風險金融工具開始得到廣泛運用。在住房貸款市場上，30年固定抵押貸款利率從2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可調息抵押貸款利率從2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房價上漲并沒有大幅度增加購房者的償付壓力。2000年—2004年，中位房價上升了33%，但購房者每月所需償付的貸款額卻僅從846美元升至876美元，上升幅度不過3.5%，低利率成為支撐高房價、高銷售量的主要因素。可調息抵押貸款、只付利息貸款等多種高風險金融工具相應得到快速發展。寬松的金融環境推動美國房地產市場保持了強勁增長，房地產市場成為繼“互聯網”之后拉動美國經濟增長的主要引擎。房地產的財富效應擴大了消費開支。2001年以來，美國房地產市場創造了超過6萬億美元的財富，根據美國、德國、日本學者最近的聯合研究表明，美國房地產每增值100美元，個人消費即增加9美元，而股票市場只能產生4美元的效應。據此測算，超過6萬億美元的財富使美國私人消費開支增加了5000多億美元，相當于美國年國內生產總值的2個多百分點。在房價上升和低利率情況下，多數房主向銀行申請房屋升值的再貸款，也增加了消費開支。據統計，自2001年以來，美國家庭通過再貸款融資2萬多億美元，其中一半以上用于消費支出。房屋建筑及相關部門也直接增加了生產，并提供了1／3的新增就業崗位。
美國房地產繁榮也催生了較嚴重泡沫現象。美國家庭房產的平均價值相當于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以來的最高值。美國兩個沿海板塊(太平洋、南大西洋)、南部板塊等熱點地區的房屋費用，年上漲幅度比正常情況高30%，美國總體房價比其實際價值約高出15%以上。鑒于此，自2004年6月起，美聯儲連續17次加息，將短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相應帶動長期利率回升，目前30年期貸款利率也達到了近年來的高位。提升利率對美國房地產產生了多方面的降溫作用，有效抑制了房地產信貸消費，增加了新購房者的借貸成本，加重了已購房者的還貸壓力，擠壓了房地產開發商的利潤空間。美國房地產開發商的平均利潤率在15%左右，目前的利率水平，開發商的利潤空間已非常有限。加息對美國宏觀經濟起到了緊縮的作用，減少了經濟活動對房地產的需求。目前，紐約曼哈頓房價已沖高回落，一些熱點地區房價增長明顯放緩，不少地區出現滯銷現象，據美國商務部公布的數據，2007年以來，美國新房銷售已連月出現下降，說明美國房地產市場過熱現象已有所改觀。
——稅收政策。對房地產消費和投資起明顯調節作用的首推房地產稅。1970年代末，當時為遏制房價過快增長，美國加利福尼亞州率先開征了房地產稅，目前全美50個州都已開征了房地產稅，稅率一般為1%—3%。房地產稅是美國地方政府調控土地利用的重要手段，美國州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。房地產稅也是美國地方政府最大、最穩定的財政收入來源，一般占其財政收入的一半以上。2000年—2004年，全美房地產稅收入增長了28%，而同期個人收入增長了16%。針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府專門設計征收房地產增值稅，規定自住房住滿兩年以上出售時可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應的增值稅減免政策。為鼓勵建設廉價房，美國政府還實行退稅政策，對凡是建造一定標準廉價房的開發商，政府在10年之內返還整體工程造價4%的稅費。(于培偉)
