21日在杭州閉幕的第十一屆房交會,一改兩年多來當地樓市的沉寂局面,不僅引來摩肩接踵的人群,房價和成交量也刷新了2006年的紀錄。
樓市以“火爆”姿態再次進入人們視野,并非杭州一地。近兩個月以來,上海、南京、蘇州等地樓市回暖跡象明顯,徹夜排隊現象重現,價格也屢創新高。
不少人猜測,沉寂已久的長三角樓市突然異動,緣于股市部分獲利資金回流,多年來樓市和股市一頭冷、一頭熱的“蹺蹺板現象”似乎正被改寫。事實是否果真如此?究竟是股市資金獲利回吐引爆樓市?還是開發商借機炒作?
股市獲利資金“落袋為安”轉戰樓市
“五一”黃金周的最后一天,南京新街口某高檔樓盤悄悄對一些貴賓客戶進行預約登記。據當地媒體報道,這個均價超過15000元、得房率只有76%的樓盤,100套房子在6小時內被搶購一空。一套房屋的定金為20萬元,幾乎所有的客戶都是現場刷卡,其中有一人更是一口氣定下五套,顯然是有備而來。
杭州金都房產總經理助理余蓉說,5月份該公司位于市中心的樓盤金都華府賣了30多套,不少客戶都自稱是直接從股市套現投入樓市的,選擇一次性付款的客戶多了,首付比例也高很多。一個比較有趣的現象是,周五定房不少客戶表示要等三點股市停盤后才能把定金打過來。
最新發布的上海二手房指數報告也顯示,股市獲利資金在股指高位震蕩的形勢下回流樓市的跡象已顯現。4月份上海二手房指數為1657點,較上月大漲9點。上海二手房指數辦公室分析認為,成交價和成交量明顯上升,除了前期受抑制的需求在節后逐步釋放、市場自身回暖因素外,一個重要原因是“證券投資的火爆帶動相當部分獲利資金回流至樓市”。
“近期股指震蕩幅度加大,市場對管理層進一步調控的預期也不斷增強,部分謹慎的股民開始分流資金,采取保守防御策略,讓‘紙上富貴’的股票市值落袋為安。而房地產的保值、增值功能仍然非常明顯,自然受到投資者的青睞。”此間一位市場分析人士說。事實上,股市和樓市某種程度上已經達到一種雙向繁榮的動態平衡。南京搜房網一位工作人員表示,股指在3000點震蕩的時候,部分資金回流房地產的態勢一度非常明顯,原本銷售冷清的一家酒店式公寓在短期內成交量迅速上升。可以預見,今后一段時間內從股市撤離回歸樓市的資金還會放大,但股市和樓市已經不是“非此即彼”的關系,目前股市的暫時波動,不會對資金流向產生決定性影響。
剛性需求釋放助推樓市
業界人士分析認為,全國數千萬股民中,股市套現變紙上財富為地上資產的終究只是少數。21日股市創出新高也表明,分流的資金微乎其微。業界人士指出,助推這輪行情的更大因素,是大批90平方米上下的樓盤面市,使得許多樓盤總價可以控制在一百萬以下,讓壓抑已久的需求重新釋放。
專家分析,由于2006年房地產市場宏觀調控頻頻出手,一些本該在去年上市的樓盤放慢了腳步,2007年才姍姍而至。調控也使相當一部分買房需求被儲存起來,而當觀望了一年的買房人發現房價不僅沒降,反而一騎絕塵扶搖直上,“搶早”的心理也在短期內加速了房價上漲。 據了解,今年杭州地區在新上市樓盤中,90平方米以下的戶型所占的比例高達50%,這些小戶型受到購房者熱烈追捧,通常是在樓盤開盤當天就被一搶而空。江蘇調查總隊日前發布的房價數據顯示,4月份,江蘇省包括新建商品房和二手房在內的總體房價同比上漲5.4%,比上月高出2.1個百分點;其中政府重點調控的普通住宅價格同比上漲8.7%,為18個月來的最大漲幅。上海“五一”后一周新房成交面積也創下兩年來新高,商品住宅成交面積突破60萬平方米大關,是自2005年3月以來的單周成交面積之最,環比(與節前一周相比)大幅上漲32.4%,比去年同期上漲4.3%。
專家分析,造成近兩個月來房價上漲加速的“異動”,除了一季度土地價格暴漲、房市買漲不買跌等因素外,剛性需求釋放也是重要原因。《2007年第一季度貨幣政策執行報告》和國家發改委、國家統計局最新公布的全國70個大中城市房屋銷售價格均表明,樓市投資、貸款、房價均處在上升通道中。
樓市調控壓力仍大謹防開發商借機炒作
專家指出,在股市高位理性退出的股民們,對待樓市同樣理性。在宏觀調控繼續、貸款利率提高等背景下,當前樓市所蘊涵的風險并不比當前的股市小,而流動性則大大不如股市,因此投資者不會盲目殺回樓市。
一些專家認為,前幾年出現股市和樓市交替火熱、低迷的“蹺蹺板”現象,是由于中國投資渠道狹窄,在流動性過剩背景下,資金只能在有能力吸納的股市和樓市中輾轉。現在股市的“財富效應”仍然明顯,即便有部分資金因“恐高”而暫時離場,也未必會殺回房市,要警惕開發商借機炒作。
在需求轉旺的背景下,不少開發商拿出了囤房捂盤的老手腕,更人為制造半夜排隊、搶號等緊張氣氛。更有甚者,南京一位姓王的購房者投訴稱,他在某樓盤看中一套房子,上午談好價格是每平方米3900元,并商定好付款方式。可當他下午帶著一萬元定金前去,僅僅隔了兩小時,售樓處已換了價格單,每平方米已漲至5100元。
即將結婚卻無力購置新房的丁影說:“開發商囤地囤房所得的利潤遠遠高于貸款利息支出,政府應該對這類行為加大打擊力度,對于一些人在網上高價炒賣房號賺取差價的行為也應嚴厲打擊。”(章苒 姚玉潔)