漲價頻率加快

　　陰晴不定且一天天悶熱起來的5月，也把上海樓市帶入了“高燒期”。事實上，歷年5月都是上海樓市旺銷房價的“發(fā)燒期”，是地產(chǎn)調控政策的“頻發(fā)期”，今年也不例外。在今年4月一些市區(qū)優(yōu)質樓盤出現(xiàn)排隊買房后，時隔一年的漲價勢頭也重現(xiàn)上海樓市，5月房價的上漲幾近瘋狂，外環(huán)以內的半數(shù)樓盤都出現(xiàn)了不同程度的提價行為。

　　進入5月以來，滬上開發(fā)商們也加快了漲價、推房的力度。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月18日至24日)共有33個樓盤推出50.64萬平方米新房源，比前周的24個樓盤34.22萬平方米多出48%，其中超過三分之一的樓盤都上調了價格。

　　購房者熱情更高

　　比開發(fā)商熱情更高的則是購房者。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周成交量再創(chuàng)新高，達71.5萬平方米(剔除配套商品房、動遷房)，在前周68.55萬平方米的兩年高位上增漲4.3%，成為首次突破70萬平方米交易量的單周。其中，住宅成交也突破60萬平方米的關口，達60.21萬平方米，環(huán)比微升0.7%。

　　樓市平均成交價格為10292元/平方米，環(huán)比上漲1.4%。其中，住宅平均成交價格10286元/平方米，環(huán)比微升0.8%。但這是個保持了近兩個月以上的萬元房價，已比年初至今的住宅平均價格9748元/平方米上漲了5.5%。

　　租賃市場回暖

　　租賃市場同樣回暖。戴德梁行第一季度住宅報告顯示：滬上高檔公寓入住率與上季度環(huán)比上升3.1個百分點，達到90.8%。市場租金比上季度略升0.5%，達到103.9元人民幣/平方米/月。

　　服務式公寓入住率與上季度環(huán)比上升1.5個百分點，達到83.4%。市場租金比上季度上升1.8%，達到199.3元人民幣/平方米/月。相比上個季度，本季度服務式公寓市場開始回暖，入住率明顯升高，特別是黃浦區(qū)及浦東新區(qū)的優(yōu)質物業(yè)，平均上升7-9個百分點。

　　戴德梁行分析師為此預計：目前的高端住宅租賃市場處于比較穩(wěn)定的態(tài)勢，這也是市場逐漸成熟的一種表現(xiàn)。由于本年度將有相當數(shù)量的優(yōu)質服務式公寓供應上市，屆時將對市場產(chǎn)生一定的影響，預計租金將會有少許下調。

　　市場投機氣氛漸濃

　　來自漢宇地產(chǎn)的成交信息可以看出，3月份漢宇地產(chǎn)二手房的成交比2月份提高了144%，而去年同期增加幅度為116%，4月份又在此基礎上增加了38.6%，而去年同期是18.2%。漢宇地產(chǎn)分析師認為，量價齊升顯示市場投機的氣氛又有所回升。

　　事實上，相比前兩年的調控政策，今年的樓市相對平靜。然而，隨著近日強征二手房20%個稅的政策實施與否爭議趨熱，市場的波動再次顯示出來。

　　對此，天天房展網(wǎng)分析師薛建雄認為，近期購買力旺盛的一個重要原因來自供應量。目前，全市在建商品房6000萬平方米，網(wǎng)上可售房源1657萬平方米，其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算，未來3-4年內可供應的房源將遠小于需求10%-25%。而網(wǎng)上可售住宅1000萬平方米是個警界線，如今已跌至886萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2月份以來，除了開發(fā)商趕“五一”而在4月最后一周大力推盤，周供應量超過成交量外，其余的3個多月時間內新房的供應量都小于成交量。

　　股市走強放大購買力

　　盡管，前兩年房價的大幅上漲，已經(jīng)透支了購房能力。但是，自去年6月至12月的近半年房價下跌和交易低迷，又讓市場聚集了充分的購買能力。這個購買能力在股價飛漲下被放大，這才使得多數(shù)購房者有能力接受近期重新高漲的房價。

　　對此，薛建雄分析，雖然投資投機客都在高流轉稅下被迫出局，但是供應量的長期不足，遇到需求暴增的5月，上海房價再入上升通道實在難于避免。香港的高房價使得大部分市民只能購買90平方米以下的小戶型，而這個趨勢也已經(jīng)在上海慢慢呈現(xiàn)，自去年以來上海陸續(xù)有一些小戶型樓盤上市，都是在短時間內就被搶購一空。在90/70政策下開發(fā)的小戶型房源會在年底逐步上市，到時樓盤供應套數(shù)的增加，會對目前供需緊張的情況起到有效的緩解作用。(鄧旭)