在南京市物價局核價之后,新政策規(guī)定已報過核價的樓盤售價“只許降不許漲”。但是,南京房價上揚的態(tài)勢并未因此剎車。現(xiàn)實的情況是:核價時,就把價格報到最高,甚至很多樓盤的開盤價格往往還低于在物價局審核的基準價格。
如果“核價新政”無法助力房價降溫,而僅是為開發(fā)商獲取銷售許可證多了一道程序,那么南京的“一房一價”政策將失去全部意義。
“基準房價”背后的貓膩
南京市物價局強行推廣“一房一價”之后,公開賣房成為一種市場常態(tài)。在復(fù)雜的“代數(shù)”計算背后,售樓的“怪現(xiàn)象”也開始陸續(xù)出現(xiàn)。
繼樓盤“左鄰右里”創(chuàng)造兩小時瘋漲1200元/平方米的紀錄之后,地處同一區(qū)域的東渡國際青年城也為自己保留了足夠大的價格上漲空間。
《第一財經(jīng)日報》了解到,該樓盤的土地約在1996年獲取,當時地價大約在9萬到25萬元/畝(約135元/平方米到375元/平方米)。按照該小區(qū)2.90的容積率,樓面地價應(yīng)當不足1000元/平方米。如果算上建安成本、設(shè)計費用以及營銷成本等費用,國際青年城的成本在3000元/平方米左右。
按照南京物價部門“政府指導(dǎo)價”的相關(guān)規(guī)定,商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)=成本+利潤+稅金。其中,對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計算;普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計算”。同時,普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%,經(jīng)濟適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%。
但是,5月18日,江寧區(qū)物價局審核通過《關(guān)于“東渡國際青年城”普通住宅商品房銷售價格的批復(fù)》,明確該樓盤的基準價格為4800元/平方米,浮動幅度為4.8%。
記者昨日通過該樓盤售樓處了解到:在6月初開盤一批之后,該樓盤的銷售單價卻在4500元/平方米左右。
“目前剩下的高層套型價格大約在4600元/平方米,這個價格還沒有到達基準價格。現(xiàn)在估計,接下來一批最早在月底開盤,依然還有一定的上漲空間,可能比現(xiàn)在所剩‘尾房’的房價高。”售樓人員對記者稱。
類似的“低開高走”已經(jīng)成為一種對抗新政策的“潛規(guī)則”。“原本想賣6000元/平方米,但是對政府報價就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。這樣算上后期5%的合理價格上浮幅度,還可以上漲到6825元/平方米到7350元/平方米。而這種價格上漲,和最初的6000元/平方米的售價還有1000元/平方米左右的差價。更為重要的是,這種‘官方許可’的價格上漲幅度,也給購房者一定的心理壓力,就是在可上漲的幅度之內(nèi),開發(fā)商隨時可以提價。”一位當?shù)亻_發(fā)商向記者解釋了其中的“游戲規(guī)則”。
然而,這還不是最終的房價上漲空間。
記者了解到:上浮幅度的上限是一個“綜合平均價”,開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)每套房子的樓層、景觀和朝向來制定房子的“綜合差價”。綜合差價由開發(fā)企業(yè)自己制定,不在物價部門的核價范圍之內(nèi),只要求整個小區(qū)的樓盤均價在幅度范圍之內(nèi)就可以了。
同時,南京樓市還存在一種現(xiàn)象是部分樓盤的對外售價竟然不包括裝修費用。“原本看到該樓盤最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售價,還覺得可以接受,但是后來發(fā)現(xiàn),原來這個費用是不包括裝修費用的,也就是說,每套房子在原定的核價單價范圍之外,還必須要再加上1000元/平方米的裝修費。如果所有費用都加到一起,這個樓盤的很多房型都超過了1萬元/平方米的售價。”一位購房者在河西奧體一樓盤看房之后感慨說。
誰來收住房價的“尾巴”
既然是“只準跌不準漲”,為何房價依然持續(xù)上揚?
公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月江南八區(qū)(南京主城區(qū))住宅成交平均單價已達7916元/平方米。之前,4月份南京普通商品住宅成交均價為4447元/平方米,同比漲幅11.5%,創(chuàng)下兩年來的新高。
新政之前的房價漲勢給買房者帶來了“買房趁早”的心理壓力,而新政之后,“換湯不換藥”的房價并沒有減緩這種心理壓力。
有開發(fā)商坦言:“雖然實施了‘一房一價’,并且將物價部門的‘核價’作為‘防火墻’,但是很顯然,這并沒有改變之前的樓盤定價方式。如果說充分執(zhí)行成本核定機制,那么很多樓盤不可能報出與市場價持平的基準價,而且獲得批準。如果這樣演化下去,最后不可避免導(dǎo)致僅是在定價過程和預(yù)售手續(xù)上多了一道程序,價格上漲的趨勢依然很難抑制。當然,新政也有積極的作用,就是令‘兩小時瘋漲1200元/平方米’的傳奇難以再現(xiàn)了。”
對于目前的市場現(xiàn)狀,南京市物價局副局長張瑞忠在6月6日再次召集江南八區(qū)的部分開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場價格管理培訓(xùn)時,對于南京房價的上漲總結(jié)了六點因素,其中最重要的就是供需比例的失衡。
“拉動房價上漲首先是現(xiàn)階段市場的需求。現(xiàn)在的供需比已經(jīng)失衡,1996~2000年的時候,南京還處于1.27:1的平穩(wěn)期,到了今年則下降為0.87:1,呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的不穩(wěn)定局面,價格上浮在意料之中。”張瑞忠說。他認為:“買漲不買跌、看漲跟進的心態(tài),最終造成目前普遍出現(xiàn)的排隊買房,爭搶房源現(xiàn)象。”
在培訓(xùn)中,南京市房產(chǎn)處處長徐長杰解釋“一套一價”為:“對于立項時標明為商住樓、非住宅樓的項目實行市場指導(dǎo)價,即企業(yè)自行制定價格。而普通商品房(含政策)、經(jīng)濟適用房等項目則采取政府指導(dǎo)價,符合國家《價格法》相關(guān)規(guī)定。”(郝倩)