6月13日，中國經(jīng)濟時報15版刊登了記者采寫的《深圳房價飆升迷霧》一文，報道了發(fā)生在深圳圍繞5月房價上演的“烏龍事件”。文章刊登后，反響強烈。緊隨其后，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局以及深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局也于上周相繼公布了與深圳5月房價有關(guān)的數(shù)據(jù)。
房價數(shù)據(jù)之惑：從22.86%到1%
6月14日，國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合公布的調(diào)查報告顯示，5月，深圳房價環(huán)比僅上漲1.0個百分點，其中新建商品房環(huán)比更是僅上漲0.8個百分點，這與此前媒體報道的、來自深圳市土地和房產(chǎn)交易中心的同期環(huán)比數(shù)據(jù)22.86%，相差甚大。前者比后者少了近22倍。按照國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，在深圳這樣一個房價飆升的城市，其房價環(huán)比漲幅竟然排在20名之外，其房價上漲速度甚至不如蘭州、貴陽、西寧這些西部城市，這不能不令人產(chǎn)生懷疑。
幾乎與此同時，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)也公布了1～5月深圳市房地產(chǎn)市場分析報告。該報告稱，“深圳房價繼續(xù)呈上漲趨勢，新建住房單位價格較高”。報告披露，1～4月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。不過，該報告對5月深圳房價上漲指數(shù)未曾披露，只是表示，“5月數(shù)據(jù)請留意統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調(diào)查統(tǒng)計”。
該報告同時稱，深圳每月房價漲幅均居70個大中城市前列。此外，報告顯示，按該市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計口徑， 1～5月，全市189個在售的新建商品住宅樓盤，銷售均價為11905.88元／平方米，“其中14個均價超過3萬元／平方米的大戶型、高價位樓盤，拉動全市價格上漲近1300元，對房價上漲影響較大。”
供應(yīng)銳減導致深圳房價飛漲
對于深圳近來房價飆升，世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱明在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，其中一個重要原因就是新盤供應(yīng)的銳減。“實際上從去年以來，由于受‘90／70’等調(diào)控政策的影響，深圳新盤所形成的供應(yīng)少之又少，關(guān)內(nèi)沒幾個項目。”
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的上述分析報告顯示，今年1-5月，深圳房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)明顯下降趨勢，商品房建設(shè)規(guī)模亦隨之減小。1～5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模總體呈現(xiàn)下降趨勢。
全市新建商品房批準預(yù)售面積繼續(xù)下降，銷售面積繼續(xù)減少。1～5月，全市新建商品房批準預(yù)售面積僅為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
二手房方面，交易量持續(xù)上升，全市二手房需求超過新建商品房。1～5月，全市二手房交易面積達到513.56萬平方米，同比增加25.45%，其中住宅交易面積為407.15萬平方米，同比增加34.35%。
來自戴德梁行的一份監(jiān)測報告表明，今年一季度，深圳全市僅3宗土地成功交易，交易面積59.255萬平方米，較去年同期減少77.8%。戴德梁行提到，今年1月31日，位于龍崗大工業(yè)區(qū)的兩宗土地在今年的首次公開出讓中流標，體現(xiàn)出當?shù)卣?guī)劃與開發(fā)企業(yè)需求之間的矛盾，也反映出土地出讓存在的不足。
此外，戴德梁行監(jiān)測報告還表示，土地增值稅清算政策的出臺，對開發(fā)商也產(chǎn)生了一定的心理影響，中小開發(fā)商面臨著一定的政策壓力，而有實力的大開發(fā)商則考慮如何應(yīng)對新的調(diào)控手段，這必然影響市場的未來供應(yīng)。如上所述，鑒于深圳樓市供應(yīng)銳減，而需求十分活躍等諸多因素，深圳房價出現(xiàn)飆升便在情理之中了。
深圳房價的未來懸念
與上述看法相似，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰總結(jié)認為，供求關(guān)系繼續(xù)緊張，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不盡合理，是導致房價持續(xù)上漲的主要原因。
“住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時滯性與當前大戶型、高價位住宅的集中入市，導致今年以來深圳房價漲幅與價格水平較大提升。”王峰說，2006年6月，隨著國辦發(fā)37號文(“國十五條”)的出臺，深圳市對尚未開工的住房項目，均按照國家“90／70”的結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定，重新調(diào)整了規(guī)劃。
“由于房屋建筑建設(shè)期較長，與國內(nèi)其他城市一樣，我市大多數(shù)已調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的項目目前仍未達到批準預(yù)售條件，尚未形成市場供應(yīng)。同時，此間已開工建設(shè)的多數(shù)大戶型住宅，在市場總體供應(yīng)仍比較緊張的前提下，加快建設(shè)、集中入市，形成了大批高價位住宅，并帶動了其他中小戶型住宅價格的上漲，最終導致了今年以來房價漲幅與價格水平較大幅度提升。”
除此之外，王峰還談到深圳目前面臨兩種特殊情況：
一是全市土地資源較為緊缺。目前，深圳市可用于未來城市建設(shè)的用地不足200平方公里，土地資源非常有限。2002年以來，隨著國家土地管理政策的進一步嚴格和深圳市土地資源的進一步緊缺，深圳市每年可用于住房建設(shè)的土地一直比較有限，僅1～2個平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。
“盡管每年我市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應(yīng)，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求，致使當前住房開發(fā)投資、住房在建與新建規(guī)模，以及住房批準預(yù)售規(guī)模持續(xù)減少，住房供應(yīng)持續(xù)呈現(xiàn)緊張趨勢。”
二是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人口持續(xù)增加，住房消費能力與投資意愿持續(xù)上升。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，較高的勞動生產(chǎn)率和工資水平，深圳市近年吸引了大量的外來人口；同時，隨著人均收入水平的提高和家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，該市居民住房消費能力與意愿不斷提高；此外，在人民幣持續(xù)升值和國內(nèi)資金流動性過剩的條件下，作為國內(nèi)住房市場比較活躍且緊鄰港澳臺地區(qū)的深圳，房地產(chǎn)市場不斷吸引本地、國內(nèi)及境外的投資，進一步催化了住房市場的活躍，并導致住房需求持續(xù)處于增長狀態(tài)。
王峰回顧說，“十五”期間，深圳市每年新舊住房年均銷售面積達到1200萬平方米，比“九五”期間高出了一倍；2006年新舊住房銷售面積達到1500萬平方米，需求繼續(xù)旺盛。由此看來，在住房供應(yīng)持續(xù)緊張，此前房價持續(xù)上漲的情況下，深圳未來房價走勢更是令人關(guān)注，同時也充滿懸念。(周雪松)
