5月的最后一周，上海樓市以80.81萬(wàn)平方米的天量創(chuàng)下了新的周成交歷史記錄。上海樓市到底怎么了？這是很多業(yè)內(nèi)人士和老百姓共同關(guān)心、卻又一齊迷惑的問題。

　　從今年3月開始，上海樓市的成交量明顯上升，4月進(jìn)一步走高，5月的一手住宅銷售量為265萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增加30%以上。與此同時(shí)，從4月開始，住宅價(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，都呈明顯上漲之勢(shì)。在這一背景之下，排隊(duì)、炒號(hào)現(xiàn)象大面積出現(xiàn)，購(gòu)房客踴躍入市之態(tài)酷似惟恐股市“踏空”之心理。

　　我想談三點(diǎn)。首先，從全國(guó)宏觀市場(chǎng)狀態(tài)而言，目前全國(guó)樓市仍然一幅“繁榮相”，發(fā)改委表明，“當(dāng)前市場(chǎng)仍存在供需矛盾明顯、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理以及房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲等三大問題，我國(guó)住宅市場(chǎng)前4個(gè)月新建商品住宅大于竣工面積2.02倍，明顯供不應(yīng)求�！苯鼛讉�(gè)月的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格也在證明一個(gè)事實(shí)：北京、深圳等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)依然還在延續(xù)自2005年以來的高位增長(zhǎng)。應(yīng)該說，經(jīng)過2005年的巨幅震蕩和2006年的趨于穩(wěn)定，上海樓市不可能在其它一線城市持續(xù)繁榮的形勢(shì)下，獨(dú)自沉寂。

　　其次，房?jī)r(jià)走高和部分消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房，是否真的因?yàn)楣┣笫Ш�？想要刨根問底，得先研究土地供�?yīng)。去年12月上海市房地局曾登出一份《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況公示》，公布了自2004年以來上海的土地出讓及地塊開發(fā)現(xiàn)狀。從總量上講，上海2004年出讓土地3415.35公頃，2005年為3198.04公頃，2006年土為1415.56公頃，很明顯，近三年土地供應(yīng)呈遞減之勢(shì)。而且，2006年實(shí)行招拍掛的土地中，純住宅用地僅有25幅，共計(jì)300公頃。從結(jié)構(gòu)上講，近三年市中心區(qū)的土地供應(yīng)銳減，顯示出上海土地出讓存在極大的區(qū)域不均衡性。

　　如此分析，則基本可以確定眼下可銷售的住宅供不應(yīng)求，與去年新增住宅用地劇減有很大關(guān)系。而且還須考慮另外一個(gè)因素，即去年5月份“70/90”政策出臺(tái)后，由于具體執(zhí)行辦法遲遲未出，使部分將要開工的項(xiàng)目被迫延遲。

　　再次，開發(fā)商的囤地和捂盤行為。這兩種行為早已見怪不怪，否則中央也不會(huì)一次次地進(jìn)行市場(chǎng)秩序整頓，值得憂慮的是，這一不良現(xiàn)象猶如電腦病毒，總也難以斬盡殺絕，其“作案”手段反倒不斷升級(jí)和趨于隱蔽。眼下上海樓市非理性繁榮的幕后，也藏有某些開發(fā)商捂盤惜售以及故意制造緊缺的“陽(yáng)謀”。

　　最后，我想勸部分購(gòu)房人要冷靜。在很多售樓處又重現(xiàn)2004年排隊(duì)搶房盛況的情況下，有些明顯屬于開發(fā)商在“做莊”，而消費(fèi)者的“羊群效應(yīng)”又進(jìn)一步加劇了“不買還要漲”“過了這村沒這店”的恐慌心理。我還是堅(jiān)持以前反復(fù)說過的觀點(diǎn)：外環(huán)以內(nèi)，尤其是市中心好地段的房子，什么時(shí)候都有保值增值空間，遇到心儀的、性價(jià)比高的房子，任何時(shí)候下手都不會(huì)后悔；而外環(huán)以外明顯供大于求的板塊，或者“70/90”項(xiàng)目集中的區(qū)域，目前完全沒必要急著排隊(duì)湊熱鬧。(作者：楊紅旭 整理：柯鵬)