見過房價上漲，但還很少見到房價這樣飛漲！

　　位于廣西壯族自治區南部的北海市今年以來頻頻在發改委和統計局70個大中城市房價“排行榜”中獨占鰲頭，而且在與去年同比大幅上漲的同時，月度之間的環比數據也高得驚人。

　　北海，無論說房價高漲是政策激勵所致，還是炒房一族發現了新的熱土，過快的房價上漲似乎已開始吊起投資和投機客的胃口，也使當地房地產業出現一定的低燒，而其房地產市場真正穩固的基礎——經濟增長和人口流入，其積淀似乎還有待時日。

　　4月份，全國新建70個大中城市商品住房銷售價格同比、環比漲幅第一的城市是北海，這一記錄已經保持了3個月，依靠同比23.6%的驚人漲幅，北海力壓深圳(11.3%)和北京(10.7%)，奪得第一，而環比3%—4%的數字也不禁讓人推算如果首付比例為30%，那么，每個月房價上漲可以帶給購房者10%以上的驚人收益。

　　這個早在1992年—1993年房地產泡沫就翻騰過的北海，這個在90年代就出現過每平方米萬元住房的北海，此次又成為房價飆漲的急先鋒。

　　走在北海街頭，昔日泡沫破裂后留下的“爛尾樓”還不時可以望見，但其中的大部分都已經或正在裝修和粉刷，可見它們正在被“盤活”。

　　但這次房價的飆升會是又一次泡沫翻騰的起點嗎？北海市長連友農日前肯定地說，北海房價上漲屬于正常，不是泡沫經濟，而且未來房價漲幅可能繼續領跑。

　　價漲量跌的北海樓市

　　近年來，北海房價從泡沫破滅后的最低點800元/平方米開始回升，呈現明顯加速態勢。如果說爛尾樓的處理使得北海房價開始恢復性反彈，那么，從2006年開始，北海房價出現加速上漲態勢。目前，炒房團的出現及當前由于北海土地重新規劃導致的新房供給不足進一步拉高了北海房價。

　　初看北海整體房價并不高，至少和其他沿海城市相比，這個房價水平還是14個沿海開放城市中最低的。連友農透露，現在北海一些房價升到每平方米3000多元，平均價格為2300元左右，而同為沿海開放城市的大連市今年的平均房價約為7500元。

　　連友農說，北海房價增幅大是因為以前房價過低，1993年，北海市出現房地產泡沫以后，房價從每平方米10000元人民幣一直跌到400多元，由于沒有后續資金，北海市形成了大量的爛尾樓工程。2006年底前，北海市銷售的商品房大都是從前的爛尾樓，這些房子經過房地產開發商重新翻新和包裝后，多數按每平方米1200元左右的價格出售。而今年上市的樓盤，全部是新建的，僅成本就達每平方米1500元左右。

　　目前，北海市可售的公寓房中，價格最低的公寓距市中心約10分鐘車程，這個樓盤的清盤價格為每平方米1700元，而價格最高的公寓距銀灘僅3分鐘車程，這個酒店式管理的公寓每平方米價格已超過5000元，而且這還是未建好的附樓價格。據知情人士介紹，已經售完的主樓轉讓價格已超過6000元。

　　這些公寓樓大多是2003年以后新建的樓盤，土地使用年限一般都是70年，與其他城市相比價格并不高。

　　“要訂就抓緊哦，反正沒剩幾套了，過幾天可能還會漲價！”不少售樓小姐說，現在北海的房子賣得很快，而且價格也比其他沿海地方低。

　　相比之下，北海市的別墅顯得更為稀缺，幾乎所有的可售別墅都只剩下幾套未售房。其中，一個價格較高樓盤的售樓小姐介紹，雖然這個樓盤還未完全封頂，但已經訂出大半，由于這片樓盤是新建的，并且都是框架結構別墅，所以價格較高每平方米4000多元。

　　“我們是1993年拿的地，土地使用權50年，現在還剩下30幾年吧。”售樓小姐說，北海的別墅大多是90年代拿到的土地。分析人士稱，如果按照70年的產權折算，這樣的別墅相當于8000元一平方米。

　　同樣是別墅即使位置相近，但因房屋置地或新樓舊樓的區別價格差別也很大。有個樓盤是磚混結構的，而且有一些是“老樓”，所以價格在每平方米3000元左右。

　　總體來看，框架混凝土結構的別墅價格都高于磚混結構別墅。但是，由于目前北海已經停止批準別墅土地，而目前可售別墅所使用土地大多是在上個世紀90年代取得的，因此，這些別墅的土地使用年限在30多年至50多年左右，如果考慮到這些樓盤土地使用年限，相對于其他公寓樓70年左右的土地使用年限來看，與新開盤的公寓樓相比這些別墅價格比較高。

　　目前，由于北部灣開發整體規劃等原因，不少樓盤雖已規劃，但都遲遲未開工建設，因此，可售新房數量在減少，可供選擇的余地也不大，而別墅更是由于這兩年已經不再審批而顯得更加稀缺。

　　“如果你想買朝向比較好的房子，我可以給一些寄售房屋的客人聯系，價格比我們現在的售價還要低一點，但是，就是需要首付多一些。”一位售樓小姐悄悄地告訴記者。所謂“寄售”就是某些炒房者與售樓小姐或者開發商達成協議轉讓其已付過訂金或者首付款的房屋。

　　走訪過幾個樓盤，幾乎都可以發現這種寄售的房屋，從這些轉讓的房屋價格上看，這種二手房價格一般都與可售新房相當，甚至有部分“寄售房”價格低于可售新房。

　　黑龍江炒房團驚現北海

　　從調查的情況看，已經有一些炒房者進入北海市樓市。知情者說，目前，這些樓盤的價格都比一年前漲了60%以上，有的樓盤甚至翻番。

　　在北海市中心的一個售樓處，醒目地貼著“3、4、5月份新建商品住房價格漲幅分別達到13.7%、23.6%和15.1%，連續3個月位居全國首位。”令人出乎意料的是，不少售樓小姐把黑龍江客人作為比較靠前的客戶群列舉出來。另外，江浙、廣東、北京也有很多人到北海買樓。

　　在位于市中心的一個樓盤，售樓小姐表示，這個位于市中心北部灣廣場附近的樓盤是公寓樓，其每平方米3000元左右的價格似乎并不是很貴，但從客源上看，一些江浙客人購買了多套住宅，甚至買下整層，“他們可能以后要作為酒店。”而來自黑龍江的客人也比較多，但是，他們基本上購買一兩套，售樓小姐如是說。這些年初開盤的樓盤都已訂出去七、八成，好位置幾乎都沒有了。

　　而在坐落于上海路的一個樓盤是黑龍江客商“炒樓”最為集中的地方，其中臨街的18套聯體商住樓中，有十七套被一個黑龍江客商購買，而其中的別墅也有不少為黑龍江客人購得。

　　當然，也有一些樓盤對購買多套住房的客人“心存芥蒂”，在云南路的一個樓盤中，售樓小姐說：“我們的房子賣得很好，上次有個東北來的客人想訂十五套別墅，但考慮到這些客人可能是在炒樓，這可能會影響到我們對整個小區的管理，所以我們就拒絕了。”她認為，這些炒樓的人只交點不多的保證金，然后再把房子賣出去炒，“這樣的客戶遠不如那些一次付款購買一兩套別墅的客戶。”

　　政策風吹暖北海樓市

　　“我們的爛尾樓差不多都處理完了，能夠出售的基本上已經出售了，還有一些不能處理的都炸掉了，現在想要買到爛尾樓很難了。”當我們詢問能否買到爛尾樓時，很多北海當地人如此表示。

　　在北海居住了十余年的焦老板說，現今，北海房地產市場如此火暴，政策扶持起到關鍵的作用。北海的房地產市場大約是在2000年達到冰點，2003年開始逐步回暖，從2006年開始加速上漲。

　　1991年，北海市城區僅9平方公里，到1992年竟批租土地67.75平方公里。1993年時，北海涌現出全國各地1000多家開發商。后來全國銀根緊縮，來自全國各地的開發商、建筑隊頃刻間人去樓空，留下北海的大道兩側數十座“爛尾樓”(北海市稱之為“停緩建工程”)。

　　“以前這些爛尾樓到處都是，特別是銀灘附近，現在距離海灘很近的爛尾樓都已經炸掉了，2000年前后，有的別墅10萬元就能買一套了。”焦老板回憶道，這些房子簡單裝修一下，現在沒有七八十萬是拿不下來了。

　　說到北海樓市轉暖不得不提到這樣一個文件。2002年底，財政部、國家稅務總局就下發了《關于處置海南省和北海市積壓房地產有關稅收優惠政策的通知》。這份通知，給予北海市積壓房地產在2003年1月1日-2004年12月31日期間轉讓銷售實行免征營業稅、契稅的優惠政策。

　　當然，當地政府也采取了系列措施促使爛尾樓加快處理。據悉，2003年，北海市成立了停緩建工程處置領導小組辦公室；另外，針對這些復雜情況，北海中級人民法院出臺了《關于配合北海市處置停緩建工程的實施方案》,這個方案對涉及停緩建工程的案件，在立案、審判、執行上實行優先處理的原則，盡最大努力提高案件的當庭審判率和結案率，防止案件超審限。

　　到2003年6月20日，審結的停緩建工程已達66宗，其中，52宗已發放《停緩建房地產項目確認書》，并通過了處置方案。

　　由于北海市停緩建工程問題復雜，涉及面廣，處置難度大，復工建設周期較長，原定的稅收優惠政策執行期限不能完全滿足處置停緩建工程的需要。財政部、國家稅務總局同意將北海市處置積壓房地產稅收優惠政策執行時限延長至2006年12月31日。

　　據悉，截至2005年5月，北海市共確認停緩建工程項目136個，停緩建筑面積123.8萬平方米，已經復工項目118個，已完成總建筑面積180萬平方米，復工率達92%。

　　以解決爛尾樓為目的的政策為化解遺留問題提供了政策支持，但北海樓市發展的春天來臨主要還得益于國家對北部灣發展的整體戰略。

　　北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優越。廣西積極推進泛北部灣區域經濟合作，北海將是其中一個重要的中轉站。“泛北部灣區域經濟合作構想”成為拉動北海房地產市場的一個重要概念。

　　人氣、政策或成走勢關節點

　　連友農認為，目前北海房價、地價的上漲，是北海市經濟增長的必然結果，直接反映了海內外客商對北海經濟發展的認可。他說，作為自然資源豐富、區位優勢獨特的中國十大宜居城市及知名旅游城市之一，隨著經濟的持續增長，以及今年以來北海引進的各重大項目建設的推進，其房地產價格還具相當幅度的上升空間。

　　北海今年將有電子、林漿紙一體化、造船等幾個投資均為上百億元的項目開工，未來三到五年，北海經濟實力將要增加幾倍。他甚至斷言：“我可以負責任地講，北海房價漲幅有可能繼續保持全國第一。”

　　泛北部灣經濟區的發展已經進入了國家發展戰略層面，北部灣經濟區建設將投入巨資，也將拉動房地產業的發展。另外，國際區域經濟合作的深化，特別是中國與東南亞國家的聯動合作發展，北海將是受益者之一。

　　“同其他海濱城市相比，我們的房子相對來看還算是便宜。”售樓小姐幾乎都這樣認為，目前，北海已經納入北部灣開發戰略中，“說不定這里會成為第二個珠海或者深圳。”

　　據分析，在購買北海樓盤的群體中，接近50%的購房者來自外地。“外地人來北海買房求的是北海有最好的海岸線，有最具發展潛力的區域，有適宜人居的條件。”建設部政策研究中心副主任王玨林說，要根據北海“最美的城市、宜居的城市、服務配套的城市”的優勢，北海市未來的發展要建立一個最美的城市，就不愁人不來，就不愁房地產業不發展。

　　但目前，常住北海市的居民約有50多萬人，這與其他沿海發達城市相比似乎顯得人氣并不旺。

　　有專家認為，北海的城市定位是最適宜人類居住的城市，那么北海就應將房地產業提升為支柱產業，就目前北海的房價來看，遠低于國內同類城市，有很大的上升空間，政府應采取積極措施鼓勵和支持北海房地產業的發展。

　　不少專家認為，加快北海經濟的發展；加快旅游產業的發展；提高北海城市品位；打造好的投資環境，提高人氣是北海房地產穩定發展的四大基礎工程。(周明 尹濤)