和全國主要城市住房交易狀況相似，天津最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上半年住房價漲量跌，房價比去年上半年上漲16.6%，而成交量比去年上半年下降了6.8%，反映出市場供需分歧加大。下半年市場是否會延續(xù)這一態(tài)勢？記者采訪、總結(jié)了各界專業(yè)人士對下半年市場的分析預(yù)測，結(jié)果是——下半年房價上漲動力減弱，今年住房價格總體漲幅將在10%-15%之間。
上半年房價上漲10%以上
雖然年初時多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測今年房價上漲幅度減小，消費(fèi)者更是期望在政策調(diào)控及股市資金分流影響下房價會降，但是21世紀(jì)不動產(chǎn)天津區(qū)域分部等專業(yè)機(jī)構(gòu)根據(jù)房管局公布的交易數(shù)據(jù)對天津上半年交易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯示：今年上半年全市房價仍在上漲，上漲幅度超過10%。
今年1-6月全市商品房銷售421萬平方米、245億元，銷售均價為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米、201億元，均價為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。成交量方面，今年1-6月全市成交面積421萬平方米，比去年上半年下降了5%，其中住宅成交量比去年上半年下降了6.8%。市場呈現(xiàn)價漲量跌的背離走勢。
分析上半年房價上漲原因，21世紀(jì)不動產(chǎn)天津分部、天津中原地產(chǎn)投資顧問部及天津偉業(yè)顧問等機(jī)構(gòu)專業(yè)人士分析認(rèn)為，上半年市場走勢主要緣自三個因素：
一是市場供應(yīng)量減少，特別是中低價房供應(yīng)量減少。由于銷售許可證管理力度加大等因素，與去年新盤上市量相比，今年新開盤項(xiàng)目比去年同期減少了一成左右，新開工的住宅項(xiàng)目多數(shù)在下半年開盤，這就造成了市場產(chǎn)品總量的減少，新項(xiàng)目開盤價上漲。如近期新開盤的老城廂區(qū)域等市中心項(xiàng)目、邊緣別墅項(xiàng)目等開盤價都超過了7500元/平方米，而中環(huán)到外環(huán)區(qū)域的新住宅開盤價也在7000元/平方米以上。
二是在售商品房二期等新面市產(chǎn)品價格普遍提升。由于區(qū)域價值提高、產(chǎn)品升級，使多數(shù)在售樓盤二、三期等后期價格普遍上升。如中北鎮(zhèn)等邊緣區(qū)域，由于地鐵交通等因素，目前所有項(xiàng)目房價都上漲了20%左右。
三是拆遷量增大，造成了剛性需求。今年河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)一些舊房拆遷已經(jīng)全面啟動，造成了新的剛性需求，在新房上市量減少的情況下，也對房價起到了推波助瀾的作用。
住房市場供需結(jié)構(gòu)不平衡
價漲量跌反映出市場供需分歧加大，包括買賣雙方對價格預(yù)期的分歧和市場供應(yīng)與需求的錯位，即供需結(jié)構(gòu)不平衡。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)天津分部王超及天津偉業(yè)顧問李劍龍等專業(yè)人士介紹，去年以來，國家調(diào)控政策及股市資金分流的市場環(huán)境使很多消費(fèi)者產(chǎn)生了房價會下降的心理預(yù)期，并造成投資需求下降。而相對應(yīng)的是，開發(fā)企業(yè)對天津定位和發(fā)展所產(chǎn)生的房價上漲預(yù)期更高，所以無論市中心區(qū)項(xiàng)目還是邊緣普通房項(xiàng)目，開盤價起點(diǎn)都較高，而且拉升速度也較快，新開盤均價達(dá)到了6000元/平方米以上，邊緣區(qū)域新房價格也向6000元/平方米靠近。可見供需心理預(yù)期的分歧很大。
在產(chǎn)品方面，由于大部分70/90戶型項(xiàng)目還沒有面市，所以市場上小戶型仍然短缺，而且由于價格提高較快，使70平方米-85平方米房型的總價超過40萬元，這令中低收入者望房興嘆。記者對項(xiàng)目采訪了解到，目前市場上小戶型仍是需求的主力，無論市中心區(qū)域還是邊緣區(qū)域，100平方米以下的戶型都供不應(yīng)求，很多欲購婚房者和拆遷戶仍找不到合適的房型。而很多邊緣區(qū)域的中檔大戶型不受歡迎，較難出售，也顯示出產(chǎn)品供需失衡。
中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌接受記者采訪時也分析說，上半年中國主要城市房價全線上漲，5月份統(tǒng)計(jì)顯示，全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此，反映出市場供求仍不平衡。在房地產(chǎn)市場中房屋需求的彈性很大，而供應(yīng)方面卻比較滯后，所以，怎樣適應(yīng)需求是也是房地產(chǎn)市場下一步要著力解決的問題。
住房市場將“高位盤整”
分析下半年市場走向，多數(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士認(rèn)為，天津住房市場下半年將呈現(xiàn)“高位盤整”的走勢，房價總體漲幅將在10%-15%。因?yàn)榫C合下半年市場漲跌因素，可以得出各影響因素基本持平的結(jié)果，所以全年市場將基本保持上半年的漲幅。
在漲價因素方面，首先，下半年的商品房仍將以較高的開盤價面市，這一點(diǎn)從已經(jīng)亮相的市中心區(qū)每平方米近萬元及邊緣區(qū)域近6000元/平方米的新項(xiàng)目中可以看出。其次，從市場供應(yīng)來看，雖然今年本市加大了計(jì)劃開工量，但是目前仍有一些計(jì)劃上半年開工的住宅項(xiàng)目還不能到位，新家園今年也難上市，所以，市場中低價產(chǎn)品仍將供不應(yīng)求。第三，70/90項(xiàng)目多數(shù)仍在開工階段，不能大量上市，抑制了很多中檔總價房的需求。第四，天津城市發(fā)展將吸引更多有實(shí)力投資者投資天津，促使天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，居民收入提高，進(jìn)而使購房者的心理預(yù)期進(jìn)一步提高。
在抑制漲價因素方面，首先，從目前價格基礎(chǔ)來看，上半年超過10%的漲幅已經(jīng)達(dá)到了較高水平，對房價繼續(xù)上漲起到了抑制作用；其次，從國家調(diào)控政策導(dǎo)向及股市分流資金的大環(huán)境來看，抑制房價快速上漲已經(jīng)成為政府管理的的主要任務(wù)之一，漲幅過快必然引起政府部門在政策等方面進(jìn)一步干預(yù)；而股市經(jīng)過洗禮后也將逐步穩(wěn)定，這對吸引和滯留部分投資資金起到促進(jìn)作用，從而削弱了房地產(chǎn)市場的投資力度。第三，天津房屋租金的持續(xù)下降一方面抑制了投資型買房需求，另一方面也使一些急需住房的消費(fèi)者暫時放棄買房轉(zhuǎn)而租房。(王浙)
