連續幾個月成交量大幅暴漲之后,在剛剛過去的7月份,上海的二手房市場上漲房源依然“遍地開花”。不過,二手房成交量卻掉頭向下,開始出現萎縮下滑態勢。
上海中原物業代理有限公司(下稱“上海中原地產”)、上海漢宇房地產顧問有限公司(下稱“漢宇地產”)、美聯物業(1200.HK)旗下美聯物業顧問(上海)有限公司、信義房產管理咨詢(上海)有限公司等滬上多家知名房產中介行的交易統計顯示,7月份,中介行的成交量均出現了一定幅度的下滑,環比降幅約為10%。
跳價幽靈
迫于通脹的壓力,葉先生近日懷揣著家人資助的一筆錢,在徐家匯商圈選購二手房。他先在東方曼哈頓附近選擇了一套120平方米、178萬元的外銷房?捶慨斎,陸續有幾組潛在客戶也不約而同來察看房源。次日,房東通知中介,“漲價2萬”;再過了一天,總價又漲了10萬元。
而在這個樓盤不遠處的新加坡凱德置地開發的萊詩邸,二手房剛剛出現了躍過30000元/平方米的房源。據熟悉該區域的上海福美來房地產經紀有限公司銷售經理介紹,宏觀調控政策出臺之初,萊詩邸恰好面市,遭遇寒流,價格受挫;如今,二手價格屢創新高,實在想不到。
近期,由上海中原地產研究咨詢發布的二手房指數報告顯示:整體上,上海二手房市場成交價格上揚3.52%,其中屬內中環區域高端樓盤的成交價格上揚最為明顯,漲幅約為6%。其中,聯洋、黃興板塊跳價頻仍,中高端樓盤二手房房價一個月上揚2000元。
據上海中原地產浦東二區聯洋分行經理胡慶田介紹:近期聯洋二手房成交放量,導致賣方市場強勢逐漸顯現,其中高端樓盤業主跳價最為頻繁,幅度較大。例如:仁恒河濱城、第九城市,前者5月成交均價在23000元~24000元/平方米,如今此樓盤成交均價已漲至26000元~27000元/平方米;而第九城市5月均價在15000元/平方米,6月成交均價已達18000元/平方米,創出該樓盤成交新高。
同樣月漲幅2000元/平方米的黃興板塊,其樓盤不僅創出成交新高,而且二手房源成交價格遠超一手新盤。據中原地產國順分行經理欒云介紹:黃興板塊二手房成交價格上揚相當明顯,其中以文化佳園最具代表性,5月該樓盤均價為14500元/平方米,與周邊一手樓盤價格一致,到6月文化佳園成交均價已遠超新盤,目前價格為16000元~16500元/平方米,7月價格繼續上揚。
據漢宇地產消息,從成交價來看,全市二手房價出現全面上漲態勢。市中心板塊的二手房成交價基本有10%的上漲幅度,尤其是一些區內比較熱銷的樓盤。
另據信義房產的有關統計,7月份,靜安區門店二手房成交面積上漲46%,成交金額上漲60%,黃浦區緊隨其后,成交面積上漲38%,成交金額上漲20%。
究其原因,上海中原地產研究咨詢部經理馬冀分析認為,上海房產市場的奮起,使得眾多觀望者在心理預期上受到了影響,看漲追漲者不在少數。由于市場看多空前高漲,不免使得市場對于后期的政府調控心有余悸,從而提前釋放集中性需求,推動了整體市場的活躍度大幅提高,一段時間內依舊會保持這種上漲的勢頭。
成交量萎縮
易居臣信金牌物業顧問修德順介紹,7月上海二手房成交價格和6月相差不多,部分房東惜售。如徐匯區一套110平方米的兩房,原先掛牌價210萬元,后升至220萬元,即將成交之時,業主惜售又將售價提至250萬,看到自己要賣的房源上漲,又將原有房源加價。
胡慶田認為,由于近期市場整體向好,客戶獲利回吐,成交放量,加之新盤較少,掛牌量也無大增,使得整體二手房市場呈現供不應求態勢。而賣方市場的一再反價,促使樓盤成交價格一再創出新高。
二手房“價升”的同時,出現“量跌”的態勢。上海中原地產數據顯示,7月份全市各中原門店的二手房成交量比6月份減少10%左右。7月第一、二周,二手房成交量與6月同期相比略有上揚,但從第三周開始,客戶上門看房明顯減少。
信義房產有關統計亦顯示,除了靜安區和黃浦區外,7月份,其他區域的門店均出現了二手房成交量下降的態勢。由于受到自住客的追捧,加上房東的惜售心理,掛牌出來的房源反價現象比較普遍,同時,掛牌房源量相比減少。
漢宇地產的數據支持了上述判斷,從春節后的3月份開始,上海二手房成交量出現了量價齊升的態勢,但這一增長勢頭并沒有延續到下半年。
“成交量下降的原因,一方面是7月的高溫天氣,上海持續高溫,在桑拿天,看房太熱了,買賣交易進入傳統的淡季。另一方面,在近期賣方不斷加價的情況下,購房需求也逐漸顯出疲態。部分房源由于提價過高,導致成交率明顯下降,成交周期被迫拉長。”修德順分析。
美聯物業有關分析人士表示,目前市場上二手房掛牌量明顯減少,高檔住宅的供求比平均水平仍維持在1∶1.5~1.8,部分區域甚至達到1∶2。(葉國靖)