“我們的合作建房有了新進(jìn)展。”合作建房(武漢)聯(lián)盟發(fā)起人連巨生近日興奮地告訴中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，目前有多個(gè)項(xiàng)目還在洽談中，其中處于將軍路的一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目，接近啟動(dòng)階段，只待原開發(fā)商與承建商善后事務(wù)處理完畢即可啟動(dòng)。
高房價(jià)激起自建夢
1999年，連巨生買下了一套住房，由于還貸和物業(yè)費(fèi)壓力太大，他在新房住了一年就將其出租。
“隨后幾年，武漢的住房價(jià)格更是一路飆升，周圍好多人都跟我訴苦，抱怨房價(jià)太高，買房太難。住房問題逐漸升級為一個(gè)社會問題。”連巨生告訴記者，2003年于凌罡在北京率先發(fā)起個(gè)人合作建房聯(lián)盟，當(dāng)時(shí)他就想如果武漢有人發(fā)起合作建房，自己絕對參加。
“但是，等了好久都沒人愿意站出來組織。”連巨生說，畢竟這是一個(gè)新事物，沒有成功案例可循，所以也沒人愿意挺身而出甘當(dāng)“第一人”。
“既然都不愿意‘出頭’，那我來吧！”就這樣，2004年底，連巨生在武漢首次發(fā)起合作建房(武漢)聯(lián)盟，踏上了漫漫求索路。
為了實(shí)現(xiàn)自己的合作建房夢想，連巨生辭掉了工作。三年的實(shí)踐，碰壁無數(shù)。他將自己的合作建房道路總結(jié)為三個(gè)階段：2004年底至2006年初，是初始混沌階段，全憑一股子熱情，亂闖亂碰；2006年中是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)階段；2006年底至2007年是萌芽階段，開始有方向和整體思路，對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識逐漸變得清晰。
“聯(lián)盟剛發(fā)起時(shí)，我就想著我們自己集資、拿地、建房，沒想到每一個(gè)環(huán)節(jié)都步履維艱。”連巨生說，比如拿地，他首先想到的是競拍。但是，拍出的價(jià)格之高讓他始料未及。這條路自然行不通。
其后，他主動(dòng)與開發(fā)商聯(lián)系過，希望能夠探索出合作的新路子。
“起初，開發(fā)商對我是十分?jǐn)骋暤模潞献髀?lián)盟跟他們競爭，搶了他們的市場。”連巨生說，經(jīng)過幾年的接觸與溝通，開發(fā)商也意識到，合作建房只是為一部分中低收入者解決住房問題，是一種非主流的建房模式，并不會對他們產(chǎn)生直接的威脅。所以，現(xiàn)在開發(fā)商的態(tài)度也日趨緩和，雙方的合作也成為可能。
而對于敏感的資金問題，連巨生坦言，聯(lián)盟會員也曾對其起產(chǎn)生過不信任，自己也承受了很大的壓力。不過，通過這幾年的交流與探索，尤其是近段時(shí)間以來，溫州的委托拿地模式、深圳的收購已建項(xiàng)目模式等陸續(xù)取得成功，讓會員對合作建房的信心更加堅(jiān)定。與此同時(shí)，連巨生也積累了豐富的資源，不少項(xiàng)目都在洽談當(dāng)中。
“一切都在朝好的方向發(fā)展。”連巨生說，這些年來，他嘗試過多種模式，比如在爛尾樓、老住宅改造等當(dāng)中尋求機(jī)會，但最終都因?yàn)榉N種原因而無疾而終。
“特別是位于武勝路的爛尾項(xiàng)目——金石大廈，差點(diǎn)就簽合同了。”連巨生不無遺憾地告訴記者，由于其債權(quán)問題無法理順，最后只能不了了之。
“這次的將軍路項(xiàng)目，是開發(fā)商主動(dòng)聯(lián)系我們的，雙方的磋商已有半年之久。”連巨生說，該開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了一點(diǎn)問題，希望和我們合作。其相關(guān)手續(xù)、債權(quán)都沒什么大問題。所以，這次有成功的可能。不過，開發(fā)商想賣個(gè)好價(jià)錢，我們當(dāng)然要爭取價(jià)格最低，目前雙方正處于討價(jià)還價(jià)階段。
連巨生告訴記者，現(xiàn)在將軍路周邊的房價(jià)起價(jià)是每平米3800元，而這個(gè)項(xiàng)目談下來后，每平米只要2000元左右，便宜不少。
與開發(fā)商合作尚屬“練兵”
“個(gè)人合作建房組織與一些資金鏈出現(xiàn)問題的小開發(fā)商合作，確實(shí)是一條可行之路。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究中心楊巧博士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，開發(fā)商有土地和資質(zhì)，合作建房者有資金，兩者各取所需，完全有可能成功。
“我們現(xiàn)在需要的是一個(gè)成功的案例來打破僵局，以擴(kuò)大合作建房的號召力，堅(jiān)定合作建房者的信心，為將來走得更好、更遠(yuǎn)，打下良好的基礎(chǔ)。”連巨生說，像將軍路項(xiàng)目這樣在合作建房初期與開發(fā)商合作，是取得成功的捷徑。
但他坦言，自己把合作建房組織與開發(fā)商的合作，包括溫州模式、深圳模式等，視為一個(gè)練兵階段。因?yàn)槟壳暗膶?shí)際情況是，愿意與合作建房組織合作的開發(fā)商往往是因暫時(shí)陷入困境的一時(shí)之需，沒有多少開發(fā)商愿意與合作建房組織長期合作。開發(fā)商追求的目標(biāo)是利益最大化，而合作建房組織追求的目標(biāo)是“利益”(房價(jià))最小化。
“合作建房初期，在與開發(fā)商的多種合作模式當(dāng)中，與其合作直接到土地市場上拍地的操作模式，還是應(yīng)該盡量回避的。”連巨生特別指出，在武漢市中心的好位置地塊，拍出的地價(jià)已經(jīng)高達(dá)600-1000萬元／畝，每平方米房屋地面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到3000元，加上建房成本和稅費(fèi)，建好后的房價(jià)與市場價(jià)差價(jià)不是十分明顯。
武漢人均月收入只有1千元左右，按1：6國際購房標(biāo)準(zhǔn)公式，這樣操作出來的房價(jià)，一般人也承受不起。加之人與人之間的信任需要時(shí)間和成例案例，所以前期一般不召集會員搞拍地合作建房。
“經(jīng)過多方實(shí)地考察，我們發(fā)現(xiàn)武漢城郊結(jié)合部的閑置土地資源較豐富，也有些爛尾樓，價(jià)格比拍市區(qū)地便宜多了，因此，前期以與開發(fā)商合作為主要目標(biāo)。”連巨生表示，武漢城鄉(xiāng)結(jié)合部有不少土地在私人手里，這些人拿地的成本非常低，如果和他們商議買地，地價(jià)不會太高。
政策真空成“硬傷”
“如果將軍路項(xiàng)目成功后，我可能會考慮在武漢城鄉(xiāng)結(jié)合部，與一些有拆遷和改善住房條件需求的村民合作開發(fā)住房。”連巨生說，他們出地，我們集資、建房。
當(dāng)記者質(zhì)疑這樣的房子就是政府明令禁止的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，連巨生表示，小產(chǎn)權(quán)房是解決中低收入者住房問題的一條非常現(xiàn)實(shí)的方法。他希望政府能夠看到這部分人群的住房需求，并出臺相關(guān)的支持政策。
“個(gè)人合作建房從2003年底出現(xiàn)至今已經(jīng)四年了，國家至今未出臺相關(guān)支持政策。”連巨生直言，這與一些發(fā)達(dá)國家對待個(gè)人合作建房的態(tài)度形成了較大的反差。
他認(rèn)為，有關(guān)方面始終都沒有能力把房價(jià)調(diào)控穩(wěn)定下來，就應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，跳出體制內(nèi)調(diào)控?zé)o效的怪圈，學(xué)習(xí)引進(jìn)國外個(gè)人合作建房的經(jīng)驗(yàn)，采用國外廣泛存在的個(gè)人合作建房模式，將地方政府手上過于集中的土地資源分散一部分給民間非盈利組織如個(gè)人合作建房組織，以便使其有能力和資源搞個(gè)人合作建房，多條腿走路，以便達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的，也有利于改善與民爭利的形象。
而國內(nèi)合作建房組織的現(xiàn)實(shí)情況卻是，與國際個(gè)人合作建房組織全部走非盈利性組織牌照的“待遇”不同，其被迫負(fù)擔(dān)名目繁多的商業(yè)稅費(fèi)，沒有相應(yīng)地位。
連巨生表示，長期不出臺相應(yīng)配套政策是一種過失和不作為，希望政府能夠盡快給出相關(guān)的政策與資源支持。
資金安全有保證
“說實(shí)話，我也對合作建房有很大的興趣。”楊巧告訴記者，撇開自己是房地產(chǎn)業(yè)研究人員的身份，她也是普通購房者，在房價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)下，她也希望加入合作建房聯(lián)盟，買到低價(jià)房。
但是她表示，在房子沒有成形的前提下，自己不會貿(mào)然出資，對于合作建房形式下的資金安全問題，還是比較擔(dān)心。
“資金問題既是會員最關(guān)注的問題，也是合作建房發(fā)起人最關(guān)心的事情。”連巨生表示，正是因?yàn)槿绱耍艜诔跗陔A段回避拍地，從參與成形項(xiàng)目入手，逐步完善和獲得經(jīng)驗(yàn)，待市場心理成熟后，再介入拍地。
他介紹說，目前該聯(lián)盟已經(jīng)尋求到民生銀行的合作，資金監(jiān)管方案也已經(jīng)設(shè)計(jì)出爐。除非有銀行、出資會員、聯(lián)盟三方的簽字，否則不能動(dòng)用資金。資金問題，會員們初始疑懼，現(xiàn)在已基本能夠理解、接受。
而對于有人責(zé)難合作建房聯(lián)盟收取法律服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)等，連巨生表示，收取3%的管理費(fèi)，不是盈利，是管理成本和開支，這是全國合作建房聯(lián)盟統(tǒng)一制定的“游戲規(guī)則”，與經(jīng)濟(jì)適用房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)。管理費(fèi)用于組織運(yùn)作、成本開支、人員工資、法律費(fèi)用等合理必要的開支，是合理正當(dāng)?shù)摹：献鹘ǚ恐唤蛹{認(rèn)可“游戲規(guī)則”的人，合作建房組織不會強(qiáng)求不接受此理念的人加入。
“那么，銀行愿意為合作建房組織提供貸款支持嗎？”楊巧告訴記者，據(jù)她了解武漢的銀行目前在為開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款方面十分謹(jǐn)慎，一般只對有信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的、合作過的老客戶放貸，對新開發(fā)商基本不放貸。
“由于合作建房沒有政策支持，銀行確實(shí)不愿意為我們提供貸款，包括住房按揭貸款。”連巨生對此也表示十分無奈，好在此次洽談的將軍路項(xiàng)目，每套房都在60平米至80平米之間，平均每套房價(jià)格在15萬元左右。不少會員想點(diǎn)辦法，還是有能力一次付清的。其他無法一次付款的會員，我們現(xiàn)在還沒找到行得通的貸款方法。只能在日后逐步摸索，看能不能借助企業(yè)向銀行貸款，“曲線”房貸。
但是對于有聲音質(zhì)疑許多中低收入者無法將建房資金一步繳納到位，參與合作建房者中不乏炒房人和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，連巨生則表示，任何新生事物都不是完美的，需要一個(gè)完善過程，這很正常。法律上有權(quán)利與義務(wù)均等原則的表述。想讓個(gè)人或組織承擔(dān)一份義務(wù)就要讓其享受相應(yīng)的權(quán)益。
他說，遺憾的是中國的個(gè)人合作建房組織至今都沒有享受到政府提供的一星半點(diǎn)的支持資源，更沒有任何優(yōu)惠。即使在調(diào)控房價(jià)無效的情況下，也沒考慮過個(gè)人合作建房。甚至到全國兩會上去要求政府制定一部“管”合作建房組織的法律、法規(guī)，至今都未能如愿。
因此從法理上說，中國的合作建房組織是沒有法律義務(wù)去接受那些“非分要求”的，只要與一般的房地產(chǎn)公司那樣對待交房款難以及炒房者、業(yè)內(nèi)人士即為合法。
盡管如此，連巨生表示，中國的合作建房組織基于道德良知，還是沒有忘記合作建房的宗旨——以解決中低收入者住房難為已任，盡自己的最大能力來識別炒房者、業(yè)內(nèi)人士等問題。
“做這些人們所希望的只會增加成本的事情，從法律上說合作建房組織并無義務(wù)，只是出于道德高者的自律。”連巨生說，這就像學(xué)雷鋒，不學(xué)雷鋒的人，你無權(quán)指責(zé)他。學(xué)雷峰的人，學(xué)得不好的，學(xué)得不標(biāo)準(zhǔn)的，也不要在一旁指指點(diǎn)點(diǎn)說人家——因?yàn)槿思覜]享受到相應(yīng)的權(quán)益，自然也沒這個(gè)法律義務(wù)。
“在這里，我再次呼吁，有關(guān)部門應(yīng)按國際上通行的非盈利組織模式釋放必要的建房資源給個(gè)人合作建房組織，使其能獲得與國際合作建房組織相同的待遇，以便有條件和資源為老百姓實(shí)現(xiàn)個(gè)人合作建房，并按國際通行做法將合作建房從商業(yè)地產(chǎn)中分離出來。以解目前‘巧婦難為無米之炊’的困境。”連巨生表示，經(jīng)過幾年的曲曲折折，聯(lián)盟的會員目前已有700多名，合作建房的思路也逐漸明朗。萬事俱備，只欠“政策”這股東風(fēng)。(謝麗佳)
