酷熱的8月，熱帶風暴“帕布”的到來，終于給深圳人帶來一絲涼意。同樣，持續高熱的深圳樓市近期似乎也有了轉機，新盤開盤銷售率大幅度下降，二手樓交易量也大幅度減緩，整個樓市再次陷入觀望期。

　　樓價是否已經觸頂？樓市進入了拐點，還是和去年6、7月份一樣只是個短暫的觀望期？業內人士指出，出臺房貸緊縮政策包括可能將提高首付的政策、實施新二手房買賣合同、實行現場監控、清查存量土地、下半年90/70政策中小戶型的大量上市以及傳言將在9月實行的個人所得稅的征收和征收豪宅轉讓的土地增值稅等六大因素，可能將成為左右深圳樓市下半年走勢的六大變數。

　　大變數1

　　房貸緊縮政策

　　房貸緊縮政策包括嚴格審查制度、減少貸款額度、對非首次置業者嚴控放貸額度以及可能將實行的提高首付政策等。

　　近日，記者電話咨詢了深圳多家銀行有關辦理二手樓按揭業務的情況，只有招商銀行工作人員明確表示辦理按揭的手續和以前一樣；工商銀行表示目前也可以辦理，但是審查制度會更為嚴厲；建設銀行工作人員表示，只有購買新房和首次置業二手樓可以辦理，不能加按；而中國銀行則更為嚴厲，其福田分行的有關負責人表示，“目前已經停止了一切二手樓個貸的辦理業務”。

　　地產自由研究人士侯科昌認為，房貸緊縮政策直接針對的就是樓市，政策實施將切斷炒房者資金鏈，能夠嚴厲打擊炒房行為，以防止市場虛火過旺。這是一個釜底抽薪的動作，從開發商拿地到建筑到銷售，一直到二手樓市，房貸緊縮將影響到樓市的各個環節。而部分開發商尤其是中小型開發商的資金壓力可能會有所將加大，這將有效杜絕開發商囤積房源的行為。不過這項制度必須執行到位，才能有效杜絕開發商囤積房源的行為，從而有利于房價企穩。

　　影響力指數：★★★★☆

　　大變數2

　　啟用新版二手樓買賣合同

　　新版二手樓買賣合同從8月1日起正式實施到現在已十天，欲在近期置業的吳先生認為，使用新版二手樓買賣合同后，各項費用都將更加明朗化，也可以有效杜絕部分不良中介擬定“霸王條款”，這將使置業者在購買二手房的時候更加放心。不過吳先生同時表示，賣家的轉讓費也會因此而相對提高，擔心賣家會把這部分費用加在買家的頭上，這樣的話買家的負擔也加重了。“新版二手樓買賣合同使用后，炒家入市變得更加謹慎，這在一定程度上也影響了近期的二手樓市交易”，順馳地產南山分行經理黃佳豪認為，這對整個二手樓市的健康運作所起的作用是積極而有效的。黃佳豪同時表示，新版合同在較大程度上可以杜絕買賣雙方私下簽訂協議的行為，“不過目前來看，買家已非常謹慎，如果買家在這幾個月內堅持不買，賣方可能會因為供房壓力挺不住，而在下半年忍痛降價放盤，樓價走緩也不是沒有可能”。

　　影響力指數：★★★

　　大變數3

　　新盤開盤現場監管

　　7月1日，深圳市南山區的星海名城六期開啟了深圳新樓開盤由國土房產局相關部門監管的新模式。據了解，之后所有的開盤樓盤都延續了這一做法。

　　在某樓盤開盤現場，一位置業者表示，這不但可以有效約束開發商在開盤過程中的一些不當行為，置業者在選房之前看到每套房的價格，也可以避免盲目選房。不過，也有部分置業者對這種做法持懷疑態度。在金地梅隴鎮二期開盤現場，一位老先生說，“政府政策是很好的，可就是不知道開發商會不會來個暗箱操作呢？而且購房時，公證人員又不在選房和登記的現場，沒辦法掌握銷控表情況，在具體操作上還有待商榷。”

　　業內人士認為，以“房源公開、明碼標價、現場監管”的模式銷售樓盤，能夠有效打擊囤房、捂盤以及不公開銷售等違規違法行為，但同時也需要相關部門把每一個細節都落實到位，防止“走過場”現象。

　　影響力指數：★★★★

　　大變數4

　　征收二手樓個人所得稅

　　目前市場上一直傳言9月份將出臺個人所得稅，雖然傳言尚未得到證實，不過已有很多炒家“寧可信其有，不可信其無”，早早放盤了。

　　8月8日，業主陳女士匆匆走入蛇口的某中介地鋪登記放盤。據了解，陳女士打算轉手的是去年10月在城市山林購入的一套商品房，面積為106平方米，登記的實收價為210萬。“城市山林的樓盤品質較高，該戶型朝向位置也不錯，約2萬的價格在南山來說也不算太高了。”該中介地鋪的工作人員介紹說。

　　陳女士對記者表示，現在的市場情況不是很好，“最主要的是，聽說9月份將要出臺個稅政策了，我想能賣的話還是早點賣掉算了，這樣對買家賣家都比較好。”

　　“近段時間以來，二手樓交易量大幅度下降，前來咨詢的人數較之以前也明顯減少了，但是放盤量卻有所增加。”黃佳豪告訴記者，與之前相比，置業者的心態也悄然發生了改變，以前有些業主放盤時擔心的是價格定低了太快就賣出去了，現在卻擔心價格太高賣不出去。

　　影響力指數：★★★★

　　大變數5

　　清查存量土地督促開發

　　根據有關規定，土地閑置不足1年，督促開工建設；閑置1年以上2年以內，征收閑置費，限期3個月內開工建設；2年以上閑置土地無償收回。

　　“深圳不是沒有土地，而是有很多土地沒有被盤活，也有部分土地被開發商囤積起來了。”一位不愿意透露姓名的地產研究人士認為，“由于部分房地產開發商社會責任意識淡薄，高位起價、囤積房源，不斷拉升市場均價和漲幅，推動了公眾對房價上升的非理性預期和投資沖動”。不過，這位研究人士同時表示，“政府相關部門前段時間表示要把清查存量土地作為樓市整治的內容之一，政策一旦落實到位，將大大緩解土地供應相對緊缺的現象，下半年樓市趨穩應該問題不大”。

　　“但是，僅清查存量土地還是不夠的，”深圳市社會科學院高海燕主任認為，“政府還應該在增加公共性住房以及改變土地供應結構上著手，才能最終抑制房價。”

　　影響力指數：★★★★☆

　　大變數6

　　"90/70"新盤集中上市

　　去年6月1日過后，部分樓盤的戶型結構進行了調整，按照正常的建筑進度，這部分樓盤大多將于今年下半年陸續推向市場。

　　據記者不完全統計，8月份至9月初，深圳將有超過2000套中小戶型即將入市，包括錦峰森鄰、葵花公寓、COCOR社區、水藍灣、云棲西岸閣以及景園的部分樓盤。其中前三者大部分為中小戶型樓盤，水藍灣有85%以上為90平方米以下樓盤。另外，別墅類住房在8月份的推盤量也比較大。而供應量最小的為90-140平方米的中大戶型。

　　業內人士分析認為，雖然別墅類數量的增加可能會拉升8月樓盤的總體均價，但由于投資豪宅資金需求比較大，炒家將大幅度減少，中小戶型比例的擴大則有利于真正有置業需求的購房者有能力購買。

　　侯科昌認為，戶型結構的調整能夠在較大程度上改變置業者的購房心理，但“對抑制房價的作用比較有限”。侯科昌認為，“90/70”政策的效應可能要到明年中體現得更加明顯。一方面供應總套數將大量增加，另一方面，總套數的增加又將促使炒房者加快放盤速度，“兩方面的因素相互促進，供需將發生逆轉，房價望有企穩”。

　　影響力指數：★★★☆

　　(記者蔡莎秀)