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        深圳樓盤租金回報率下降 投資客外流趨勢漸明顯
        2007年08月24日 14:53 來源:深圳新聞網-深圳商報

          接連兩個周末,家住東海花園的呂立偉都開車去東莞看盤,他剛為在那里投資的一套別墅和一間街邊商鋪繳納了定金。從1999年開始,呂就加入到投資房地產的隊伍當中,不過從今年7月開始,如同這座城市的其他投資客一樣,他把目光轉向了珠三角和內地二線城市。

          來自深圳各地產中介和外地房地產開發商的信息顯示,由于深圳房地產的投資回報率迅速下降,不少投資客開始向深圳以外城市發展,廣東省內許多樓盤的深圳投資客比例已經占到50%~60%,外流趨勢日益明顯。

          租金回報率低至3.04%

          今年1~6月,深圳房地產價格又經歷了一輪猛漲,房價高位運行成為無可爭辯的事實,并已有了下跌苗頭。據廣東省統計局最新公布的廣東房地產業分析報告,上半年深圳市商品房銷售均價為13178元/平方米,比去年同期高出3906元/平方米,增幅達42.1%。而就在2006年上半年,深圳商品房價格較上年同比上漲僅為18.94%。

          “經過這半年的高速增長,深圳房價未來的上漲空間相對有限。”世華地產市場研究中心總監肖小平分析,高位運行的房價已讓房產投資的收益不斷下降,房價本身也有了下跌勢頭。前段時間,該公司曾對深圳57座知名中小戶型樓盤的租金回報率進行了對比,結果顯示,今年1~5月,租金回報率最高的只有7.42%,最低的僅有3.04%,而在2006年同期,最高的達到10.3%,最低的也有4.6%。

          以租賃市場最火爆的皇御苑為例,2006年其30平方米小戶型的平均租金是1860元/月,買賣均價為9100元/平方米,投資回報率約8.2%;今年,雖然同等戶型的平均租金漲至2010元/月,但買賣均價已達到12700元/平方米,投資回報率僅為6.33%,下降20多個百分點。

          投資客遭遇多方擠壓

          目前,深圳出現了一個讓本地投資客兩難的局面:一方面,高房價讓投資回報率下降;另一方面,頻頻出臺的各項宏觀調控政策又將投資信心打擊到最低點。

          中原地產深港研究中心總監張偉表示,7月以來,全市二手房交易量極速下滑,投資客集體觀望。這種情形與去年7月相似。“去年6月,國家將營業稅全額征收范圍由2年擴大到5年,導致第二個月的二手交易量劇減,不過,在短暫觀望后,市場出現了成交回補與價格補漲;然而,今年的政策背景卻與去年大不相同。”

          在張偉看來,今年的三大政策讓深圳投資客“閉門觀望”:首先,投資者在信貸環節遇到阻力。目前,深圳各大銀行已普遍收緊房貸額度,二手樓貸款按揭成數已降低1至2成,二次購房貸款成數還要減少1成,2次以上購房者已很難獲得銀行信貸支持,個別銀行已暫停房貸業務。“這對于主要靠銀行貸款完成交易的投機者的打擊是致命的。”

          其次,8月啟用的《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》預示,個人所得稅的征收箭在弦上,對于轉手多次、歷次逃稅的房子,其產生的所得稅將由最后一名接棒者承擔。此外,營業稅、契稅的計算基數都將提高,交易成本顯著增加,以一套價格翻番的物業來計算,稅費將增加5倍,即相當于房價的15%。

          再次,限制外資在深購房措施出臺后,在很大程度上抵消了人民幣升值帶來的人民幣資產的做多效應,一些財力雄厚的港人以及外籍人士在深購房受阻。

          “在信貸環節、交易環節、限外環節等同時作用下,投資客將面臨多方擠壓,包括資金壓力、稅收對投資收益的分流、外資截流等,這些都會使投資者重新審視投資行為的風險與利弊。”張偉說。

          資金外流趨勢明顯

          在深圳樓市觀望氣氛漸濃的同時,投資客將眼光拓展至周邊城市,如廣州、東莞、珠海、惠州等,尋求新的投資機會。

          世華地產地鋪人員向記者反映,近兩個月來,深圳各大片區投資比例均有所下降,如香蜜湖片區之前的投資比例達60%左右,目前已下降至40%;寶安中心區之前投資比例也有60%左右,目前急速下滑至25%。根據對投資客的追蹤調查,可以發現一個共同特點,即除繼續關注深圳樓市尋求新的投資契機外,投資客逐漸轉向外地市場,不少人已經在外地置業。

          記者在探訪深圳一小時生活圈內各城市房地產市場時也發現,深圳投資客外流現象普遍,像東莞、惠州、中山等城市的中高檔樓盤,置業者中深圳客戶比例已占到五六成之多。許多售樓人員告訴記者,幾乎每個周末,都有深圳人前往看房,投資居多,且比較傾向于購買街邊商鋪、中大戶型和別墅。此外,世華地產東莞分公司和珠海分公司所做的市場調查表明,東莞目前置業者中有40%的客戶屬于深圳客戶,珠海也有30%以上樓盤為深圳投資客購買。

          “這正好和深圳房產投資降低的比例相吻合,說明深圳投資客外流已經成為事實。”肖小平指出,目前外地房產投資市場遠沒有深圳成熟,存在過戶時間長等問題,但深圳部分投資客喜歡快進快出,這就需要慢慢磨合。但是,“隨著時間推移,外地市場逐步發展成熟,相信會有更多的深圳投資客走出去。”(記者 李緯娜)

         
        編輯:王菲】
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