眼看著房價一路瘋狂，近期突然沖高乏力，手握兩套房的胡先生再也坐不住了：“此時不賣，更待何時？”可協議剛簽完，買方由于擔心房價下跌突然反悔，寧愿賠上5000元定金也要毀約，繼續持幣觀望。從以前的賣方頻頻跳單、買方心急火燎，到眼下買方開始毀約、賣方放低姿態，深圳樓市正發生著微妙的心理變化。

　　意外:賣房遭遇買家違約

　　胡先生來深圳已有7年多，除了自住的一套公寓外，今年4月他還到銀行貸款130萬元買樓進行投資。這套面積為103.31平方米的投資房位于地王公寓22層，當時售價為142萬(稅費另計)。到了6月，這套房已經漲到170萬左右。在地產公司工作的老鄉提醒他，房價已經到了高位，可以考慮出手了。胡先生立刻委托中介幫他賣房。

　　6月16日，胡先生和買家蔣某在地產中介簽下三方買賣合同，買家當場交付了5000元“小定金”。“當初說好了，我是實收170萬，各種稅費都由對方承擔。”胡先生向記者出示了三方合同。根據協議，買方須在6月19日前再付165000元作為“大定金”。余下的153萬元日后再付。

　　可3天過去了，蔣某始終沒有出現。地產中介催他交錢，得到的回復卻是：“這房子我不要了。”根據當初簽的合同，胡先生有權沒收定金，或者要求對方支付30萬元違約金。在此后的近兩個月里，中介多次致電蔣某進行交涉，明白地告訴他，如果違約要承擔法律責任。可蔣某的態度很明確：“現在房價太高了，很可能會跌，那5000元我不要了，等等再說。至于30萬違約金，就讓賣方起訴吧，看法院怎么判。”

　　著急:擔心房價下跌降價出手

　　買家的回答讓胡先生相當吃驚：“前一陣子總是聽說因為房價漲幅過快，剛簽訂合同還沒有來得及辦完過戶手續，就發現房價又漲了幾萬甚至幾十萬。結果，賣家簽完協議就反悔，寧愿賠買家違約金也要毀約。可現在，怎么買方開始違約了？”胡先生在跟地產公司的朋友聊天時發現，大伙都在抱怨最近生意很淡。“再不賣不行了，萬一房價真的掉下來，我拿什么還貸款？”胡先生當機立斷，下調掛牌價格，幾天前以169.5萬元的價格把房子賣了出去。此外，他還賣了自住的房子，重新成為“租房一族”。

　　不僅僅是胡先生，廣東廣和律師事務所的律師李棟梁也感受到了市場心理的微妙變化。這幾個月，他代理的賣家違約官司有好幾宗，可8月30日，一位客戶找到律師事務所說要告買家。這位買家是位外籍人士，簽了合同交了定金后卻突然變卦，不僅要毀約還想要回定金。老外毀約的理由是政府調控政策出臺后，外籍人士辦理過戶的手續比較麻煩，需要提供很多證明材料。但賣家卻打聽到，其實這位老外“跳單”的原因是感覺房價高了，想看看過一段時間能否買到更便宜的房子。

　　分析:成交量萎縮是主要原因

　　在接受記者采訪的過程中，胡先生接到兩個電話，他禮貌地回復說：“不買不買，謝了！”原來這些都是中介打來的電話。雖然有買房的打算，他還是想等一等。“政府不斷推出調控措施，這對投資客的心理打擊比較大。等幾個月看看吧。”

　　業內人士分析認為，近期深圳二手樓交易量下滑，部分投資者預計房價可能出現下調空間，市場心態隨之出現變化，于是買方開始觀望，甚至簽約后都寧可“跳單”。某地產公司地王分行的負責人趙先生告訴記者：“我們公司羅湖西和白沙嶺片區的11家分行7月傭金收益為660萬元，可8月的收益僅為150萬。跌得太猛了！我做地產已經有4年，還從沒遇到這樣的狀況。”有數據表明，8月1日到8月21日期間全市的二手房成交量不到6000套，成交量環比增幅下降五到六成。

　　李棟梁律師認為，銀行收緊二手房貸款也是買方“跳單”現象出現的一個重要原因。他分析說，過去一兩年樓市紅火，很多人都去銀行貸款買房投資，一套100平方米的房子，售價100多萬，首期三成，買家只要付30多萬就能搞定。可最近銀行收緊二手樓房貸后，有的買家簽完合同才發現貸不到款，自己又掏不出那么多現金買樓，只好毀約。

　　預測:觀望期可能持續三個月

　　“目前二手房市場的情況是，房價基本維持不動，成交量大幅萎縮。這種狀態會持續多久，得看政策面的變化，尤其是銀行的信貸政策。”深圳中原深港研究中心總監張偉認為，近兩三年來房價的連續拉高，與資金的不斷推動有密切關系。因此，近兩個月來銀行收緊二手房貸款后，該政策立竿見影地影響到樓市的成交量。目前，業內比較普遍的看法是，本次調整將持續三個月左右，待銀行信貸政策放松，購買力又將恢復，樓市就將走出停滯狀態。但如果政策面繼續收緊貸款，樓市將何去何從？中原地產、景和田地產等公司的相關負責人都說很難講。

　　深圳市社科院地產與城市運營研究中心主任高海燕認為，影響二手樓市走勢的因素除政策面消息外，公共輿論和由此帶來的心理影響也不可忽視。他的觀點是，深圳房地產市場的供求關系沒有發生本質性的改變，房價不可能大幅下探。在觀望期的后半段，即接下來的一個多月時間里成交價能控制住，那深圳的房價有望能穩定下來。因此，各方最好保持緘默，靜觀其變，這對深圳房價平穩運行有好處。

　　律師說法

　　賣方維權要分清定金和違約金

　　“樓市的興衰會反映出人們逐利的本性，并由此帶來種種糾紛。”李棟梁律師稱，在樓市紅火的時候買方比較被動，一旦賣方違約，買方為了索要雙倍定金往往要花費大量的時間和精力。而現在市場進入調整期，一旦買方違約，賣方也應當合理合法地維護自己的權益。

　　“根據合同，定金分為大定金和小定金，那么買方違約，我能拿到大定還是小定？違約金和定金又有何區別？”買方違約后，胡先生不知道自己究竟該拿到多少補償。李律師解釋說，定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。而違約金是由當事人約定的或者由法律直接規定的，在違約方不履行合同時，償付給守約方一定數額的貨幣。《合同法》規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　李律師告訴記者，深圳人買房時小定金一般是5000元，大定金少則2萬到5萬，多則是成交額的10%。值得注意的是，《中華人民共和國擔保法》規定，定金合同從實際交付定金之日起生效。這意味著，即便合同中約定了大定金的數額，但只要買方沒支付這筆錢，大定金合同只是成立，而沒有生效。因此，胡先生如果選擇要定金，那就只能拿到5000元小定金。當然，賣方也可以選擇索要違約金，在對方不愿意支付的情況下，胡先生可向法院提起訴訟。如果買方認為與胡先生的實際損失相比，其索要的數額過高，根據法律的補償性原則可以要求減少補償。

　　不過，李律師提醒賣方，因為買方在深圳往往沒有房產，也不愿意透露自己的固定住址，官司勝訴了也可能遇到執行難的問題。從這個角度來看，賣方確實比較被動。(周茹）