昨天，隨著湯臣集團(tuán)發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，天價(jià)樓盤(pán)“湯臣一品”再度成為焦點(diǎn)。中報(bào)披露，集團(tuán)計(jì)劃在今年三季度推出“湯臣一品”4棟中的一棟用于對(duì)外出租。這也是“湯臣一品”因涉嫌“捂盤(pán)惜售”成為市房地局首批專項(xiàng)檢查對(duì)象之后，首次調(diào)整市場(chǎng)策略。不過(guò)，據(jù)記者調(diào)查，目前小陸家嘴地區(qū)豪宅租賃市場(chǎng)明顯供大于求，動(dòng)輒幾千美元一個(gè)月的租金也往往“有價(jià)無(wú)市”。

　　月租金估計(jì)不低于五千美元

　　湯臣集團(tuán)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，到目前為止，“湯臣一品”項(xiàng)目已收取超過(guò)2億港元的銷售收入；在4棟住宅物業(yè)中，兩棟已對(duì)外出售，而另外兩棟則保留作投資用途；集團(tuán)現(xiàn)正計(jì)劃于今年第三季度推出一棟住宅大樓(共74套)用作對(duì)外出租。

　　不過(guò)，當(dāng)記者聯(lián)系湯臣集團(tuán)香港總部時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人仍謹(jǐn)慎出言：“具體三季度何時(shí)將租賃項(xiàng)目推向市場(chǎng)還沒(méi)有時(shí)間表，包括租金水平等在內(nèi)的詳細(xì)租賃方案還在研究之中。”

　　從中介公司了解的情況顯示，目前小陸家嘴區(qū)域能看見(jiàn)江景、300平方米以上大房型的租賃價(jià)格約在5000美元/月。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息顯示，“湯臣一品”擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據(jù)此分析租金應(yīng)在5000美元/月以上。而其物業(yè)管理費(fèi)也因?yàn)樘靸r(jià)樓盤(pán)的身價(jià)而高達(dá)每月15元/平方米，核算下來(lái)，即使租賃面積最小的一套，每月物業(yè)管理費(fèi)也高達(dá)6000多元。如按日計(jì)算，日租金約200美元，相當(dāng)于上海目前豪華五星級(jí)酒店的價(jià)格。

　　豪宅“售改租”動(dòng)機(jī)有二

　　據(jù)了解，現(xiàn)在一些市中心區(qū)域都有高檔樓盤(pán)計(jì)劃“轉(zhuǎn)售為租”，其中有的是開(kāi)發(fā)商行為，有的是投資商間接運(yùn)作。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，“湯臣一品”將要出租的房源位于小區(qū)東邊，不靠江邊，以400平方米以上的大房型為主，從品質(zhì)、面積和區(qū)位來(lái)看，與周邊的“財(cái)富海景”比較類似，市場(chǎng)能夠接受的租賃價(jià)格約為每月8000美元。然而，“財(cái)富海景”因租金高而租賃情況并不好，在信義房產(chǎn)有30多套房源掛牌租賃，但至今只租出3套。

　　荒島房產(chǎn)分析人士認(rèn)為，眾多“轉(zhuǎn)售為租”的案例顯示，開(kāi)發(fā)商通常有兩方面動(dòng)機(jī)：一種是樓盤(pán)當(dāng)初定價(jià)較高，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)銷售壓力大，通過(guò)“轉(zhuǎn)租”來(lái)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略；另一種是企業(yè)看好樓市后期表現(xiàn)，希望把市中心物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，出租能夠?yàn)楣�司帶�?lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)。

　　周邊豪宅市場(chǎng)明顯供過(guò)于求

　　“湯臣一品”數(shù)十套租賃房源進(jìn)入市場(chǎng)一定會(huì)沖擊小陸家嘴高端物業(yè)租賃市場(chǎng)。“這里有些豪宅幾個(gè)月才能租出去一套房”，中原地產(chǎn)有關(guān)人士昨天向記者這樣表示。根據(jù)中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)等提供的數(shù)據(jù)，浦東小陸家嘴地區(qū)高端租賃市場(chǎng)相對(duì)集中，其中世茂濱江約占50%的市場(chǎng)份額，仁恒濱江花園、匯豪天下各約占30%、15%的份額，除此以外，“財(cái)富海景”等高端樓盤(pán)也有少量對(duì)外租賃。總而言之，小陸家嘴地區(qū)高端物業(yè)租賃并不活躍，掛牌出租的物業(yè)不少，但出租成功率不高，供求之比約為20：1。

　　租賃行情低迷顯然與該區(qū)域租賃價(jià)格高密切相關(guān)，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，陸家嘴區(qū)域樓層較高、能看江景的300平方米大房型租賃價(jià)格達(dá)到5000美元/月；區(qū)域內(nèi)目前租賃價(jià)格最高的樓盤(pán)是“財(cái)富海景”，其339平方米的三房租賃價(jià)格高達(dá)8000-10000美元/月。

　　 [相關(guān)新聞]"湯臣一品"調(diào)查仍未有結(jié)果

　　今年6月6日，上海市房屋土地資源管理局宣布，將對(duì)滬上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，首批專項(xiàng)檢查對(duì)象為"湯臣一品"、"嘉和國(guó)際大廈"、"經(jīng)緯城市綠洲"三個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這三家在售樓盤(pán)都涉嫌"捂盤(pán)惜售"、"虛擬交易"等不規(guī)范行為。

　　目前此項(xiàng)檢查是否已有結(jié)果？"湯臣一品"出租物業(yè)是否與檢查相關(guān)？昨天，記者未能從市房地局得到明確答復(fù)。不過(guò)，市房地局有關(guān)人士10天前接受媒體采訪時(shí)曾表示，"湯臣一品"的調(diào)查現(xiàn)在仍然未出結(jié)果，這次的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治，將是一次面對(duì)所有進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)樓盤(pán)的檢查，并非針對(duì)個(gè)別樓盤(pán)。

　　[背景鏈接]"話題"不斷的"湯臣一品"

　　●2005年10月初，"湯臣一品"亮相滬上"頂級(jí)私人物品展"，售價(jià)宣稱將超過(guò)1萬(wàn)美元/平方米，當(dāng)年10月29日正式對(duì)外預(yù)售，標(biāo)價(jià)11萬(wàn)元/平方米，成為內(nèi)地最高價(jià)樓盤(pán)。

　　●2006年7月，湯臣集團(tuán)委托戴德梁，赴紐約、倫敦、迪拜、新加坡等城市，將"湯臣一品"中的一整幢樓向全球推銷，但至今未果。

　　●2006年8月，湯臣集團(tuán)以1.3億元價(jià)格售出第一套"湯臣一品"(約13萬(wàn)元/平方米)；隨后的幾個(gè)月中，"湯臣一品"又先后賣(mài)出兩套住宅。

　　●2007年6月6日，市房地局宣布進(jìn)行專項(xiàng)檢查，"湯臣一品"成為首批檢查對(duì)象之一。

　　●2007年6月7日，湯臣集團(tuán)發(fā)布澄清公告稱，"湯臣一品"開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售方面未有違規(guī)行為，該發(fā)展項(xiàng)目也未受到中國(guó)稅務(wù)部門(mén)任何調(diào)查。隨后，湯臣集團(tuán)在香港上市的股票恢復(fù)交易。(劉暢 林勁榆)