一直以來(lái)是非頗多的湯臣一品近日在網(wǎng)上房地產(chǎn)推出429個(gè)車(chē)位，單間價(jià)格52.5萬(wàn)元。200余套套房源，配備429個(gè)車(chē)位，這個(gè)一戶(hù)兩位的比例著實(shí)有些奢侈。根據(jù)規(guī)定，出售型車(chē)位的買(mǎi)家必須是小區(qū)業(yè)主，而目前湯臣一品內(nèi)僅有業(yè)主3位，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)其中一棟樓已轉(zhuǎn)售為租，不禁讓人疑惑，這么多車(chē)位賣(mài)給誰(shuí)？

　　行情

　　投資潛力大 開(kāi)價(jià)不離譜

　　9月25日，湯臣一品在網(wǎng)上房地產(chǎn)掛出房源429套，這是繼2005年10月底和2006年8月初之后第三次開(kāi)盤(pán)。不過(guò)此次開(kāi)出的房源均是地下車(chē)位，單間銷(xiāo)售價(jià)格52.5萬(wàn)元。

　　從目前陸家嘴中心的停車(chē)難問(wèn)題和高額停車(chē)費(fèi)來(lái)看，也許相對(duì)于湯臣一品的業(yè)主來(lái)說(shuō)，投資者對(duì)該項(xiàng)目的車(chē)位會(huì)更有興趣。雖然“天價(jià)樓王”的車(chē)位價(jià)格明顯超過(guò)隔壁樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格一半，但根據(jù)浦東陸家嘴中心商務(wù)區(qū)目前的停車(chē)費(fèi)來(lái)說(shuō)，52.5萬(wàn)元的車(chē)庫(kù)投資潛力還是相當(dāng)巨大。

　　陸家嘴中心的停車(chē)難問(wèn)題一直比較突出。去年年中，曾因?yàn)橥＼?chē)難導(dǎo)致區(qū)域停車(chē)費(fèi)全面上漲，但仍難改變車(chē)位緊張的局面。富都世界發(fā)展有限公司副總經(jīng)理顏鵬曾向媒體介紹，原來(lái)濱江大道只有一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，大約能停250輛車(chē)。由于收費(fèi)比較低廉，附近不少寫(xiě)字樓的上班族都把車(chē)停到該車(chē)庫(kù)，這使得前來(lái)觀光游覽的游客無(wú)處停車(chē)。正大廣場(chǎng)B1層新增的300個(gè)停車(chē)位8月1日起正式面向大眾運(yùn)營(yíng)，陸家嘴地區(qū)的停車(chē)難問(wèn)題略微緩解。新增的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)與原有的B3層相同，第一小時(shí)10元，第一小時(shí)以后每半小時(shí)5元，全天80元。

　　如此看來(lái)，若是能買(mǎi)下湯臣一品的車(chē)位對(duì)外出租，相當(dāng)有市場(chǎng)。以每個(gè)車(chē)位8%的合理年租金回報(bào)進(jìn)行粗略計(jì)算，52.5萬(wàn)元的總價(jià)，年租金回報(bào)為41600元。也就是說(shuō)，每個(gè)車(chē)位的月租金必須達(dá)到3500元左右，買(mǎi)家才能得到8%的年投資回報(bào)。

　　浦東新區(qū)物價(jià)局公布《住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)管理規(guī)定》，自今年1月1日起，高標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)庫(kù)長(zhǎng)期停放，每車(chē)每月由600元調(diào)整為500元，租金上限是500元／月，否則就是違規(guī)。顯然，3500元／月的天價(jià)停車(chē)費(fèi)是違規(guī)的，就算沒(méi)有這一規(guī)定，也難有人買(mǎi)單。若是以小時(shí)計(jì)算，以15元／小時(shí)的費(fèi)用出租，一天若能租夠8小時(shí)(工作時(shí)間)，便有120元／日的收入，月租金收入即3600元，正好滿足了年租金回報(bào)8%的要求。實(shí)際上，一天保證8個(gè)小時(shí)的出租時(shí)間，在陸家嘴金融中心來(lái)說(shuō)，就是小菜一碟了。

　　現(xiàn)狀

　　僅三名業(yè)主有資格購(gòu)買(mǎi)車(chē)位

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，至今為止，一品開(kāi)盤(pán)的地下車(chē)位未有一間成交。記者致電湯臣一品售樓處，以投資者的身份要求購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的地下車(chē)庫(kù)。“車(chē)庫(kù)是和住宅一起賣(mài)的，只有買(mǎi)了住宅才能買(mǎi)車(chē)庫(kù)。”售樓小姐表示，投資者欲購(gòu)車(chē)庫(kù)是不可能的。

　　由于開(kāi)價(jià)過(guò)高，單套公寓動(dòng)則上億，湯臣一品的房源兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)僅成功售出3套，因此，目前有資格購(gòu)買(mǎi)這批車(chē)位的只有3名業(yè)主。而近日，湯臣集團(tuán)在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中披露，集團(tuán)計(jì)劃在今年三季度推出湯臣一品4棟中的一棟用于對(duì)外出租，共涉及房源74套。這也是湯臣一品因涉嫌“捂盤(pán)惜售”成為市房地局首批專(zhuān)項(xiàng)檢查對(duì)象之后，首次調(diào)整市場(chǎng)策略。并且，湯臣集團(tuán)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，到目前為止，湯臣一品項(xiàng)目已收取超過(guò)2億港元的銷(xiāo)售收入；在4棟住宅物業(yè)中，兩棟已對(duì)外出售，而另外兩棟則保留作投資用途。如此一來(lái)，按照售樓小姐的說(shuō)法，小區(qū)車(chē)位的目標(biāo)客戶(hù)又少了一半。

　　記者感到十分疑惑，既然車(chē)位沒(méi)有充足的買(mǎi)家，開(kāi)發(fā)商又為何拿到網(wǎng)上“叫賣(mài)”？

　　分析

　　只是走過(guò)場(chǎng) 并非真想賣(mài)

　　“如果是網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息，這個(gè)是按照規(guī)定走的程序，說(shuō)明湯臣的車(chē)庫(kù)是可售的，但作為商品房的配套，確實(shí)只有業(yè)主能夠買(mǎi)賣(mài)。”業(yè)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)家劉生敏告訴記者。

　　劉生敏表示，之所以定出這樣的規(guī)定，在于便于車(chē)庫(kù)的管理。如果業(yè)主把車(chē)庫(kù)賣(mài)給小區(qū)以外的“外人”，那么，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主有權(quán)享受的配套設(shè)施必然相應(yīng)減少。部分業(yè)主暫時(shí)不需要車(chē)庫(kù)，但未來(lái)要買(mǎi)卻買(mǎi)不到的情況必然出現(xiàn)。另外，作為負(fù)責(zé)小區(qū)管理的物業(yè)公司，顯然不希望車(chē)庫(kù)賣(mài)給外人，因?yàn)檐?chē)庫(kù)賣(mài)給外人給管理帶來(lái)困難，也給小區(qū)安全埋下隱患。因此，才有了車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)業(yè)主的規(guī)定。

　　根據(jù)今年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。也就是說(shuō)，小區(qū)的車(chē)庫(kù)如果擁有獨(dú)立的小產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商可以選擇出售，也可以將之保留。比如湯臣一品的“隔壁鄰居”盛大金磐花園自2005年開(kāi)盤(pán)479間地下車(chē)位以來(lái)，已銷(xiāo)售過(guò)半，單間銷(xiāo)售價(jià)格為28萬(wàn)元，另外，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示盛大金磐項(xiàng)目中有104個(gè)地下車(chē)位未納入網(wǎng)上銷(xiāo)售，也就是說(shuō)，這104個(gè)地下車(chē)位由開(kāi)發(fā)商保留出租。

　　但網(wǎng)上信息顯示，湯臣一品所有的車(chē)庫(kù)都為可售狀態(tài)，并無(wú)保留，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商選擇將之出售。湯臣一品售樓處工作人員亦表示，“車(chē)庫(kù)是隨房子一起賣(mài)的。”按照湯臣一品現(xiàn)有的銷(xiāo)售進(jìn)度，車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售進(jìn)程只會(huì)更加緩慢。既然如此，湯臣集團(tuán)大可保留車(chē)位出租，又何苦偏要繞彎走過(guò)場(chǎng)。

　　可以看出，湯臣一品的車(chē)位租賃業(yè)務(wù)將會(huì)是一筆不菲的租賃業(yè)務(wù)。429個(gè)車(chē)位，按照56萬(wàn)元、每年8%的回報(bào)計(jì)算，車(chē)庫(kù)的年租金收入可以超過(guò)1900萬(wàn)元。對(duì)于維護(hù)車(chē)庫(kù)日常開(kāi)支綽綽有余。

　　“即使走房屋出租的路線，開(kāi)發(fā)商也不能隨便出售車(chē)庫(kù)，一般來(lái)說(shuō)只能自己持有。”劉生敏告訴記者。對(duì)于湯臣在今年9月發(fā)布的轉(zhuǎn)售為租的消息后又賣(mài)出項(xiàng)目?jī)?nèi)的車(chē)庫(kù)，專(zhuān)家更是感嘆不明所以，“出于管理上以及使用上同樣的理由，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)位不能夠出售給租客，因?yàn)閷?shí)在是不利于管理，而且租客變化太大。”

　　背景

　　銷(xiāo)售不暢只得轉(zhuǎn)售為租

　　去年8月初，在經(jīng)歷了9個(gè)月的零成交之后，湯臣一品高調(diào)宣布售出A棟首套價(jià)值1.3億元的復(fù)式豪宅，在去年11月和今年2月又先后售出第二套和第三套房源。隨后又經(jīng)歷了今年2月至今又將近9個(gè)月的零成交。自2005年10月首度開(kāi)盤(pán)以來(lái)，到今天，湯臣一品只有3套房源的成交記錄，銷(xiāo)售不暢顯而易見(jiàn)。

　　從上述對(duì)湯臣一品叫賣(mài)車(chē)位的分析中，看得出湯臣集團(tuán)頗有在該項(xiàng)目上走房東路線的傾向。湯臣一品工作人員曾向媒體記者透露，用于出租的B號(hào)樓租金至少在1萬(wàn)美元／月／套以上，將樓盤(pán)轉(zhuǎn)售為租能增加公司部分收入。

　　由于湯臣一品此前銷(xiāo)售不佳，湯臣集團(tuán)業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)下滑。上海某知名代理公司一位高層管理人員分析：“其實(shí)主要原因是賣(mài)不動(dòng)了，湯臣一品才考慮拿出一棟樓來(lái)出租，這已經(jīng)是下下策。湯臣集團(tuán)投資幾十億卻銷(xiāo)售不出去，只能做房東，自己持有，現(xiàn)在已經(jīng)騎虎難下。”

　　事實(shí)上，湯臣一品的房東身份轉(zhuǎn)型其實(shí)十分合理，比起其坐等“售空”，倒還是走出租路線來(lái)得實(shí)惠。據(jù)介紹，湯臣一品周邊300平方米公寓月租金就達(dá)到了1萬(wàn)美元，該盤(pán)準(zhǔn)備用來(lái)出租的B棟樓最小戶(hù)型為400平方米，最大戶(hù)型為1200平方米，“租金最高甚至可能接近3萬(wàn)美元”。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，湯臣一品擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據(jù)此分析租金應(yīng)在1萬(wàn)美元／月以上。而其物業(yè)管理費(fèi)也因?yàn)樘靸r(jià)樓盤(pán)的身價(jià)而高達(dá)每月15元／平方米，核算下來(lái)，即使租賃面積最小的一套，每月物業(yè)管理費(fèi)也高達(dá)6000多元。如此來(lái)說(shuō)，若是公寓和車(chē)位均能成功出租，租金回報(bào)不菲。(徐健 趙一蕙)