10月底，科華北路某大廈，一家不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司開始啟動運作。進出這里的人，除了公司員工外，還有來自不同地區(qū)、有著不同職業(yè)背景的人，他們有一個共同的目的———合作建房。
實際上，合作建房在成都并不是一個新鮮事物，兩年前，石雙成等人便在成都發(fā)起合作建房，但還沒有進入實質(zhì)階段便因種種原因出現(xiàn)分歧，最后不了了之。時隔兩年，合作建房卷土重來，但合作建房所面臨的種種問題———拿地、資金、監(jiān)管等，始終橫亙在面前。再度風起的個人合作建房能否真正開花結(jié)果？新的模式能否真正破冰？
卷土重來熱情高漲有近200人參與
這個新開張的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司規(guī)模不大，300多平方米的寫字樓，注冊資金只有100萬元，員工20多人，不過各種部門齊全，負責人方華的職務是總經(jīng)理。
方華說，早在幾年前他已經(jīng)在成都擁有了20多套房子，之所以加入到個人建房行列中來，一是因為一直都有的“大同家園”情結(jié)，二是想親歷見證中國住房歷史的新篇章。
公司的法人是因在個人合作建房領域有所突破的溫州人趙智強。方華說，從2003年，有人提出合作建房開始，他一直在關注這方面的信息，看到趙智強運用“溫州模式”拿到地后，激動不已，“按照這個方向走下去，成功應該近在咫尺�！�
2005年2月，趙智強以溫州市市場營銷協(xié)會的名義出面組織個人合作建房，參與者需要預存20萬元—30萬元的資金，委托當?shù)匾患毅y行監(jiān)管。拿地、建設事宜委托給了當?shù)匾粋�縣級小房地產(chǎn)開發(fā)商。最后，趙智強等在溫州市城郊拿到了一塊地。2006年11月15日，趙智強從溫州市國土資源局拿到國有土地使用權(quán)出讓成交確認書，成為全國首例正式獲得土地的個人合作建房者。
“溫州可以成功，成都也應該沒有問題。”方華等人和趙智強取得聯(lián)系，于7月份成立合作建房公司�！罢絾右粋�多星期，在沒有任何宣傳推廣的情況下，目前已經(jīng)有近200人參與合作建房了�！�
前車之鑒熱鬧一時最終偃旗息鼓
實際上，合作建房在成都并不是一件新鮮事物。
2005年1月16日，石雙成等人召集成立了“成都市個人合作建房項目組委會”，大家為未來的項目取了一個響亮的名字———“大同家園”�！按笸覉@”合作者們的第一次聚會上，一位名叫唐文宣的響應者的到來，把大家的熱情推到了頂點。
唐文宣是四川遠景建筑園林設計院院長。他表示，除了將在設計規(guī)劃中發(fā)揮自身優(yōu)勢，還將無償為組委會提供辦公場地和聯(lián)系電話，唐文宣隨即也成了領頭人之一。有了初具雛形的“組委會”，尤其是有了報名點這個“根據(jù)地”，“大同家園”仿佛已觸手可及。一時間，前來咨詢和報名的人絡繹不絕，當天就超過了500人。石雙成根據(jù)當時報名的火爆態(tài)勢估計，報名者超過1000人那是遲早的事，而“大同家園”項目初步定為修建20層電梯住宅，分四個單元，每單元每層修建8戶，共640戶。
2005年2月，經(jīng)組委會研究通過，石雙成又在馬鞍北路的星座公司增設了一個報名點。不過，分點報名也為合作建房埋下了隱患，兩個主角間沒能協(xié)調(diào)好關系，加上其他一些原因，雙方分道揚鑣，并慢慢偃旗息鼓。
四大瓶頸
已有突破相中九眼橋地塊
對于合作建房來說，拿地、資金監(jiān)管、成本控制、質(zhì)量把關四大難關始終橫亙在面前。
方華對突破四大瓶頸顯得信心十足———我們在“溫州模式”上，又結(jié)合成都本地特點，研究出更為貼切的成都模式：公司作為發(fā)起人，與律師事務所共同委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作建房項目的開發(fā)。在項目實施過程中，銀行、房地產(chǎn)評估單位、設計單位、工程造價單位、工程管理單位、審計單位等合作建房參與單位相互監(jiān)督、相互制約，從而確保工程質(zhì)量、工期和成本目標。
“我們先期不準備通過參加競買拿地�！睂τ谧罴值哪玫貑栴}，方華說，將找手頭有地，但因資金等問題一直沒有進行項目開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作。他透露，根據(jù)前期調(diào)查，成都土地二級市場儲量豐富，10畝—20畝的小型地塊很多，且大部分集中在二環(huán)路之內(nèi)。“我們找了10多家，現(xiàn)在比較有意向合作的就有三四家，其中九眼橋地帶有塊地最理想，如果沒有意外的話，這個項目月內(nèi)就可以正式啟動了�！�
“把錢交給你，你們會不會跑掉？”這樣的擔心不但參與者會有，政府也會有。弄不好，個人集資建房就可能涉嫌非法集資和集資詐騙。方華坦言，這確實是個關鍵問題。因此，從一開始便引入銀行作為合作對象，參與者以自己的名義存入�？�，使用時發(fā)起人、律師事務所、委托的開發(fā)企業(yè)通過共同預留的支付印鑒，只能采取轉(zhuǎn)賬的形式使用�？�，通過多方監(jiān)管確保資金安全使用。
客戶篩選
月收入4000 適合加入我們
“按照我們的預算，九眼橋片區(qū)的項目實施下來，至少比周圍同品質(zhì)商品房便宜30%。”王旭，擔任公司策劃總監(jiān)，之前曾在媒體和房地產(chǎn)公司就職。
合作建房價格為什么能便宜下來？王旭說，商品房是建好后再推廣，而合作建房則是在已經(jīng)確定購房人的情況下再運作，因而所產(chǎn)生的成本大大不同。和開發(fā)商開發(fā)商品房比較，合作建房主要能在融資、營銷推廣、合理利潤三個方面節(jié)省費用。其中，在包括土地等的融資環(huán)節(jié)可以節(jié)省10%；營銷推廣至少省3%—4%；合理利潤方面，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤在30%以上，這里僅以他們的利潤為20%看，也遠比合作建房7%的合理支出多出13%。三個方面加起來，同地段、同品質(zhì)合作建房至少可節(jié)省30%以上的成本。
王旭透露，九眼橋項目如果順利啟動，預計價格為5000元每平方米，而目前周邊的價格在8000元左右，加上后期返還的商業(yè)部分收益，最后價格只有4000元左右，便宜了將近一半。
不過，如果想?yún)⒓雍献鹘ǚ浚?000元每平方米計算，購買100平方米的房子，那么，先期仍然需要18萬元左右的購地款，待封頂后，辦理20年銀行按揭貸款，每個月月供也將在2000元左右。對于普通市民來說，依然是個沉重的負擔。
“有錢人，根本不需要；低收入者，有政府各種住房保障體系保障。”方華直言，這次合作建房針對的客戶人群主要是中收入者，“家庭月收入4000左右的，適合加入我們的合作建房大軍�！�
前景分析
參與客戶都想來賺一筆
方華等人以公司之名再度掀起個人合作建房浪潮，按照合作建房流程，整個過程將分為四個部分：建房人加入階段、項目獲取階段、項目建設階段、交房階段。
目前尚處于第一個階段———建房人加入階段。方華說，在加入階段，最重要的是，合作建房人在公司指定的有合作協(xié)議的銀行，自己開戶并存入1萬元。據(jù)該銀行相關工作人員介紹，目前確實已經(jīng)有100多人到銀行進行了開戶，表明參加合作建房，但是銀行方尚未與該公司簽訂任何合作協(xié)議。
在已經(jīng)加入的這些建房人中，不乏有投資意愿的購房者。26歲的劉小姐，得知有公司正在組建合作建房大軍，并可能拿下九眼橋附近地塊，便加入其中。劉小姐并非買不起房的一類人，加入合作建房，只是看中了地塊的路段和小區(qū)的價位。在雙楠小區(qū)附近有一套住房的顧先生直言：“現(xiàn)在房價那么高，如果真的這么便宜就買下來了，倒可以賺上一筆。”
項目尚未進行，便已經(jīng)出現(xiàn)這樣的具體問題，方華說，合作建房實際上仍然是商品房，建房人取得兩證后怎么處置是他們自己的事情，公司只能規(guī)定參與過一次合作建房后不能再參與。
各界聲音難以改變樓市現(xiàn)狀
成都金房集團董事長王曉白：從經(jīng)濟學角度來看，個人合作建房顯然是一條違背市場專業(yè)化分工的倒退之路。個人合作建房現(xiàn)象是目前房地產(chǎn)市場供需不平衡的特殊時期的產(chǎn)物，不代表整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，就算成功，對整個業(yè)界影響也不大。
省社科院經(jīng)濟研究員陳武元：個人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，實際操作過程中極易出現(xiàn)失控局面。從全國的個人合作建房實踐來看，大連的個人合作建房被叫停了、長春的偃旗息鼓了、深圳的個人合作建房最終走了一條收購二手公寓樓的“捷徑”、鄭州的個人合作建房初戰(zhàn)受挫。而被認為合作建房破冰的溫州來看，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)快一年，卻沒有發(fā)現(xiàn)有什么進展。目前，個人合作建房尚處在國家政策和法律的真空地帶，其取得土地后的進一步行為能否被國家政策容許也有待觀察。（羅向明 陳亞琴）
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