作為全國首例以個人集資建房為開發(fā)模式，并成功“拿地”的溫州個人合作建房項(xiàng)目，最近發(fā)生了“質(zhì)變”。11月8日，溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展局有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)表示，今年10月30日，該項(xiàng)目已獲得政府部門的“項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)”，但“附加條件”是項(xiàng)目去掉“個人合作建房”名義，轉(zhuǎn)而按商品房開發(fā)模式進(jìn)行，開發(fā)后的商品房將向社會公開銷售，256名會員為項(xiàng)目投資股東，按投資比例分紅。

　　有個人合作建房人士認(rèn)為，這種性質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著溫州市個人合作建房徹底失敗，256名會員由 “消費(fèi)者”質(zhì)變?yōu)椤伴_發(fā)商”，且不能保證能買到自己出錢造的商品房，這與其“自己買地、成本造價、自己消費(fèi)”初衷完全背離。實(shí)際上，迄今為止惟一拿地的溫州個人合作建房項(xiàng)目，其命運(yùn)已直接關(guān)系到全國各地個人合作建房的“去向”問題。

　　至此，四年前誕生于北京、一年前在溫州實(shí)踐的個人合作建房模式最終還是走上了商品房開發(fā)模式。

　　會員質(zhì)變“開發(fā)商”

　　“立項(xiàng)已經(jīng)批了，這是一個普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)不叫‘個人合作建房’了。”本月8日，溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長林瀅峰，語速急促地說完這句話后就掛斷了電話。記者從內(nèi)部人士處獲悉，林瀅峰是溫州市政府指定的該項(xiàng)目 “監(jiān)管負(fù)責(zé)人”。

　　在正元公司溫州第一項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人王鑒輝看來，該項(xiàng)目之所以能獲得立項(xiàng)批復(fù)，關(guān)鍵是該項(xiàng)目能滿足政府提出的三個要求。王說，為這項(xiàng)目立項(xiàng)獲批，溫州市政府三位主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示，主要內(nèi)容有三個意思：按商品房模式開發(fā)；政府派專人跟蹤監(jiān)管；不搞新聞炒作。

　　事實(shí)上，在“延時”多月的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)背后，溫州個人合作建房“已不能再堅(jiān)持”，會員反映很強(qiáng)烈。“他們能拖得起，我們拖不起呀！”會員張先生說。據(jù)了解，為籌集土地出讓資金，溫州個人合作建房很多會員都借了不少錢。

　　會員張先生說，10月份各會員簽訂了一份“只有單方”的協(xié)議書，要求會員同意項(xiàng)目按商品房模式開發(fā)，承諾商品房公開銷售等，“聽說政府部門已經(jīng)發(fā)話了，只有這樣做才能給予立項(xiàng)。”果然，該“協(xié)議書”簽訂不久，項(xiàng)目立項(xiàng)獲得批復(fù)。據(jù)負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目工作的溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展局發(fā)展綜合處主任科員韋寶龍介紹，這協(xié)議是正元公司溫州第一項(xiàng)目部與256名會員簽訂的協(xié)議書。

　　與此同時，“商品房開發(fā)”模式開始取代“個人合作建房”模式。正元公司董事長林行勤7日向本報(bào)表示，根據(jù)溫州市政府的口頭要求，這項(xiàng)目按商品房開發(fā)模式進(jìn)行，房子向社會公開銷售，256名會員成為項(xiàng)目公司——瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫州第一項(xiàng)目部的投資股東，按投資比例分紅。

　　韋寶龍8日接受本報(bào)采訪時說，溫州個人合作建房存在違法行為，所以政府才引導(dǎo)按商品房模式開發(fā)，主要表現(xiàn)在個人合作建房的牽頭單位——溫州市市場營銷協(xié)會不具有集資建房的資格，“其他違法行為倒沒有”。

　　此外，溫州個人合作建房受到了“超常規(guī)”監(jiān)管。據(jù)內(nèi)部人士獲悉，溫州個人合作建房牽頭人趙智強(qiáng)給有關(guān)部門寫過“承諾書”，主要內(nèi)容是“不在媒體上做宣傳了”。后來甚至還被“勒令”不得外出從事個人合作建房的活動。也許是這些因素，記者多次聯(lián)系采訪趙智強(qiáng)，他卻一反常態(tài)保持沉默。

　　據(jù)會員透露，該開發(fā)區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開場合表態(tài)，“如果你們還宣傳這項(xiàng)目，我們可以在任何一個環(huán)節(jié)把你們這項(xiàng)目夭折掉。”事實(shí)上，立項(xiàng)只是項(xiàng)目審批第一步，接下來還有土地、房產(chǎn)等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都必須與政府有關(guān)部門發(fā)生關(guān)系。

　　從一系列的跡象可以看出，溫州個人合作建房項(xiàng)目無論從名義上，還是從本質(zhì)上都已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。“這不是什么個人合作建房了，”北京個人合作建房牽頭人之一孟憲生認(rèn)為，溫州個人合作建房開發(fā)主體、銷售方式等環(huán)節(jié)已經(jīng)發(fā)生顛覆性變化。

　　低價優(yōu)勢無存

　　“作為商品房開發(fā)項(xiàng)目，其房源必將納入市場銷售體系，這極有可能會使個人合作建房的成本優(yōu)勢不復(fù)存在。”有業(yè)界人士對溫州個人合作建房前景表示擔(dān)憂。

　　去年11月溫州個人合作建房拿地時，預(yù)計(jì)房屋建成后成本價為5300元/平方米，周邊樓盤價為10000元/平方米，低于市場價30%，因自己出錢、自己消費(fèi)，這成本沒有考慮所得稅問題。

　　如今，該地塊周邊樓盤價為20000元/平方米左右。如果納入銷售體系，因房屋公開售價與成本價兩者之間的巨大差距，這必將產(chǎn)生一筆不菲的所得稅費(fèi)用，使得如今的成本價與當(dāng)時周邊樓盤市場價相差無幾。

　　事實(shí)上，各地個人合作建房參與者眾多，主要還是對高房價的一種反抗。去年年底，央視《東方時空》在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上進(jìn)行了一個民意調(diào)查，結(jié)果顯示95%的人支持個人合作建房，90%的人表示支持的原因是目前房價過高。

　　“個人合作建房的產(chǎn)生，主要與地方政府的行政作為有關(guān)，”浙江五聯(lián)律師事務(wù)所張東偉律師認(rèn)為，一方面地方政府不斷出臺政策推動商品房價上漲；另一方面為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，為了實(shí)施經(jīng)營城市的戰(zhàn)略決策，地方政府對我國早就出臺的對城市中低收入階層的個人合作建房的優(yōu)惠政策傾斜和相關(guān)政策規(guī)定不予以實(shí)施。

　　張東偉同時認(rèn)為，個人合作建房在理論上是可行的，但在現(xiàn)實(shí)操作中難度極大、且存在一定風(fēng)險，比如會員管理、資金監(jiān)管、成本控制等。一旦某個環(huán)節(jié)操作不當(dāng)，個人合作建房就極有可能出現(xiàn)問題。武漢個人合作建房牽頭人連巨生認(rèn)為，政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，規(guī)范個人合作建房。

　　“一旦個人合作建房成功，它必將對現(xiàn)有的管理體系、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)形成沖擊，”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生認(rèn)為，在管理體系上，與傳統(tǒng)意義合作建房不一樣的個人合作建房，缺少相關(guān)法律、法規(guī)監(jiān)管；在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、商品房已充分考慮了各個層面收入群體住房要求。

　　不得不看到這種現(xiàn)實(shí)，在房價一輪輪高漲下，目前全國各地個人合作建房仍在開展，而參與者基本上為中產(chǎn)收入群體，他們沒有資格買經(jīng)濟(jì)適用房，也沒有能力去買商品房，如何解決這部分“夾心層”的住房問題仍值得探討。

　　背景：4年合作建房路

　　2003年12月，北京的于凌罡在互聯(lián)網(wǎng)上率先提出合作建房，響應(yīng)者眾多。一時間，沈陽、廣州、深圳等地個人合作建房似乎成風(fēng)起云涌之勢。在最關(guān)鍵的拿地問題上，溫州個人合作建房后來居上，率先突破。2006年11月15日，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“正元公司”)以1.0458億元的價格，取得了位于該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)龍灣區(qū)蒲州街道 “江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)，至此全國個人合作建房首次在溫州“成功拿地”。

　　在當(dāng)時看來，溫州個人合作建房“成功拿地”，意味著全國首個個人合作建房進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。在此影響下，全國各地個人合作建房信心倍增，涌現(xiàn)出第二波個人合作建房熱潮。

　　然而，正當(dāng)無數(shù)人將目光投向溫州，思考個人合作建房的“溫州模式”能否推廣時，當(dāng)?shù)卣�府卻潑來一盆冷水——2006年12月中旬，時任溫州市房管局局長胡立同稱，溫州個人合作建房項(xiàng)目存在“違規(guī)操作”、“欺詐嫌疑”。

　　隨后胡立同否認(rèn)了“欺詐說”。溫州分管城建的副市長葉際仁明確表態(tài)，政府不會打壓，亂扣帽子是不對的，隨便指責(zé)欺詐是不對的。面對個人合作建房這個新生事物，溫州市政府部門普遍持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　今年4月，溫州市政府就個人合作建房項(xiàng)目成立了“領(lǐng)導(dǎo)小組”，由溫州市常務(wù)副市長徐紀(jì)平擔(dān)任組長，其他成員包括各職能部門有關(guān)負(fù)責(zé)人。一般來說，只有重大項(xiàng)目或事件，市政府才會專門成立“領(lǐng)導(dǎo)小組”，可見個人合作建房受重視程度之高。盡管如此，該項(xiàng)目立項(xiàng)仍遲遲未獲批復(fù)，直至今年10月30日。(陳周錫)