放貸新政針對投資進行限制后,投資者開始大量撤退,讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。無論惠州還是東莞,此前都因為深圳購房者的大批涌現,房價呈現一天一個價的瘋漲走勢。特別是今年第三季度,深圳房價步入歷史高點之后,多數投資者都將目光轉向緊鄰深圳的東莞和惠州
當深圳樓市陷入寒冬之際,一度因深圳投資者而沸騰的周邊市場,此刻同樣難以獨善其身;葜莸姆康禺a數據顯示,10月份其一手商品房成交量比此前萎縮了一半,成交價格也降回5000元以下。東莞也出現了類似的情況,10月成交僅3671套,相對9月下降近三成。
在此之前,惠州、東莞由于靠近深圳,是投資者最青睞的兩個二線城市,因此其樓價幾乎與深圳同步地經歷過一輪迅猛的上漲,成交量也呈直線上升趨勢。而此次放貸新政針對投資進行限制后,投資者開始大量撤退,讓兩地樓市都面臨同樣的理性回歸。
成交驟降凸顯降溫信號
無論惠州還是東莞,此前都因為深圳購房者的大批涌現,房價呈現一天一個價的瘋漲走勢。特別是今年第三季度,深圳房價步入歷史高點之后,多數投資者都將目光轉向緊鄰深圳的東莞和惠州。
據東莞一家代理機構數據顯示,今年1~5月,東莞南城、東城兩區的深圳人置業比例由3%、5%迅速上升至15%、20%,增長率超過5倍。而部分項目的成交信息則顯示,深圳人所占比例甚至一度高達50%。由于緊鄰深圳,以及房價水平較低,惠州的深圳人置業比例更高于東莞。
進入2007年的下半年,惠州樓市越發顯得火熱,惠城、惠陽、惠東、博羅到處都有新盤啟動,隨之而來的是購房者對樓市的瘋狂追捧。
但“9·27新政”的出臺,一下讓整個市場平靜了很多。許多準備在年底購房的消費者放緩腳步開始觀望,與此同時許多新開盤的樓盤的銷售情況卻不甚理想,開發商面對這種情況開始著急,投資者也開始對惠州的市場產生彷徨。
記者從相關部門了解到,惠城區前9個月共有18810套商品房完成預售,平均每個月2000套左右,而10月份網上簽約的商品房還不足1000套。與此同時,惠州的樓盤價格在10月期間一度回落到5000元以下,新盤開盤價格已經出現明升暗降的狀態。
另據東莞中原研究部監測數據統計顯示,10月份較9月份新增供應量大幅減少,為3864套,較9月份減少六成五 (截至10月31日) ;成交僅3671套,與9月相比下降近三成(截至10月30日)。
政府調控意愿明顯
盡管東莞10月份的成交量已經大幅度下降,但是有關部門的統計顯示,其房價依然呈現大幅度上漲趨勢。該數據顯示,10月份東莞城區普通住宅均價為7666元/平方米,環比9月份上升11.2%。有中介機構分析指出,房價的上漲表示開發商護盤力挺房價意圖明顯。
對此,東莞政府已經開始從二手房交易著手來調控市場。即從11月1日起,東莞二手房交易將強征20%個人所得稅,原有的按照交易總額2%征收個人所得稅的征稅方式將停止使用。
業內人士指出,強征20%個人所得稅,無疑對東莞二手房交易造成沉重打擊。因為東莞二手房交易稅費本來就很高,各種稅費加起來,高達14%左右,另外,東莞二手房交易過程漫長,手續繁雜,這本就使得東莞二手房市場受到諸多限制,如果強征20%個稅,那么東莞二手房市場將雪上加霜。
與此同時,由于因為東莞一手房市場投資客較多,如果強征個稅,那么,投資客投資收益減少,風險增加,投資客投資行為將會大大減少。這會使對投資客較為倚重的東莞樓市更加失去支撐力,一手樓市會更加冷清。
降溫是理性的回歸
目前,深圳的樓市尚未出現回暖跡象,而過度依賴外來資金炒作起來的東莞等城市,樓市的降溫已經成為短期不可逆轉的趨勢。
知情人士透露,部分外地進駐的中介行已經開始撤走,某深圳的中介行甚至一次性關閉了其在東莞的十幾家門店。
而一些樓盤,已經開始祭起了優惠、打折等暗地里降價的法寶,意圖緩解銷售壓力。相比而言,房價較高的東莞降價趨勢更為明顯。
10月底,深圳某知名大開發商在東莞的新盤定價就遠遠低于市場預期,有業內人士介紹,該盤市場估價可能在8000元~9000元/平方米,但最終卻以7500元的均價開盤,讓有意向者的客戶都大吃一驚。
據悉,類似該盤的案例在大開發商云集的東莞并不在少數,開發商折讓幅度在8~8.8折之間。對此,有開發商接受采訪時,并不將保守的定價視為降價,而是頗為含蓄地指出,定價是根據市場需求而定,現在的價格是由市場決定的。
而有業內人士則指出,目前的市場反應是對政策利空影響的消化,成交量的萎縮只是購房者觀望心態所致,但是并不能說明房價會出現大幅度的下滑。因為一旦下降到一定水平,觀望的購買力就會大量涌現出來。同時,也無法否認,對于這些二線城市而言,失去外來資金炒作后,房價將很難再瘋漲,而是逐漸現實理性回歸。(靳冬)