10月份,北京房價以17.8%的同比漲幅,再度刷新歷史紀錄。但是,北京各大在售樓盤多數門庭冷落,排隊買房的景象已不復存在。“房貸新政”與“全面限外”等一系列調控政策的出臺,疊加先前調控的效果,正在改變自住購房人和投資客的心理預期;11月起,北京土地供應大規模放量;同時,以中心城調整優化、疏散集中人口為理念的《北京十一個新城規劃(2005-2020)》出爐。業內專家認為,在這些調控因素的影響下,未來,北京樓市或將進入盤整期。
新房繼續漲價動力趨緩
最近,北京的新房項目開盤,價格出現“高報低開”的現象,即實際開盤均價低于正式開盤之前廣告宣傳的報價;而且開盤后也未出現明顯的“低開高走”。這同先前想以開盤價格買房必須排隊領號的情形,形成了鮮明的對照。
位于西五環外的新盤項目——雍景四季,在開盤之前,售樓人員告訴記者,開盤均價在每平方米12000元左右,如果接受這一價格,就報名參加開盤當天的搖號選房;但正式的開盤均價為每平方米10000元,而所謂的搖號選房,響應者也為數不多。
業內專家指出,在目前房價已然處于高位,而且銷售低迷的情況下,新盤項目漲價的動力將明顯趨緩。記者走訪的幾處新盤項目的銷售人員均表示:“現在已經不像幾個月前那樣,每個月甚至每周都漲500至1000元;再漲,就更加沒人買房了。”
確實,眼下在北京,就算是普通住宅,也已經不適合普通老百姓購買了。據房地產研究機構中大恒基市場研究中心的統計,10月以來,北京共有56個項目開盤,其中33個為普通住宅項目,占比近六成,開盤均價達到了13239元/平方米,套均面積為119.9平方米。這意味著,現在買套普通住宅,得花150萬元。這個價格相對于1至3季度北京市城鎮居民家庭16553元的人均可支配收入來說,確實已經不再“普通”。
中大恒基不動產營銷總經理趙晨明指出,目前,房價上漲的幅度遠遠高于居民可支配收入的增長,造成了購買力不足;另外,今年出臺了針對解決中低收入群體居住問題的多項具體措施,并迅速得到了落實,引起了不少購房人的觀望。
另外,繼續漲價動力趨緩,還受“90平米/70%”調控政策逐步落實的影響,北京中小戶型供給正在逐步增加,而這正在改善北京房地產市場的供應格局。中大恒基不動產營銷市場研究中心的監測數據顯示,11月中小戶型為主的項目上市量較大,達到14個,在新入市樓盤中,占比達到40%,創下今年以來的新高。
二手房高端房供應增加
近期,北京不少二手房中介將招牌和攤位擺到了大街上或十字路口,其中,掛牌的房源多數在百萬元/套以上。銷售人員向告訴記者,這些房源單價相對較低,而且戶型、樓層、朝向等都不錯;因此“挺實惠”的。不過,三周前,中介帶記者看的一套位于地鐵八角游樂園站附近的三居室,目前仍然處于“掛牌”中。
市場人士指出,由于房貸新政、頻繁加息以及限外范圍的擴大,北京的房產投資者對于政策性的風險預期大為增加。因此,10月以來,北京高端房源掛牌量明顯增加。
據北京房地產中介機構鏈家地產的統計,10月份,北京總價150萬元以上的房產放量環比9月份上漲了24.1%。數據顯示,京城北部、東部和南部部分投資比重較大的熱點區域,受到政策影響較大,高總價房產拋售現象明顯。10月份在朝青、清河、六里橋、勁松、玉泉路等區域,總價150萬元以上的房產放量環比9月份分別出現了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的漲幅。
相關調查顯示,投資150萬元以上房產的業主中,約有七成認為出售的壓力在增大,同時150萬元以上房產的成交周期是各個總價檔位房產中最長的。因此,高房價業主擔心“未來接盤者”動力不足,出售壓力變大導致房產放量集中。
北京房產咨詢機構的吳迪萊經理分析,現在對于高總價房產的持有者而言,連續加息后,租金收益與利息支出相抵,已經不劃算;而累積增加的成本支出將于2008年1月1日轉化成實際的支出。與此同時,物業稅等將在房產保有環節征收的稅種呼之欲出,使得投資的政策風險加大;因此,投資者持有意愿正在下降。另外,股市、基金等投資渠道也轉移了部分投資者的關注點,推動高價房產持有者開始釋放手中的房源。
目前,高價房產市場需求狀況并不樂觀。業內專家分析,一方面,隨著房價的上漲,相對人們的實際購買力在下降,尤其是對于高價房產的市場需求減少,另一方面,11月7日,國家發改委、商務部聯合下發《外商投資產業指導目錄》,其中房地產業的限制范圍放大,房地產二級市場交易也被列入其中;這對高端房源加速放量起到了催化作用。
21世紀不動產分析師孟奇認為,全面限外后,高端需求減弱,業主只能提早出售,通過延長銷售周期來對沖需求減少的窘境。150萬元以上的房源主要是高檔公寓,銷售周期本來就長,一旦需求減少,那就會對這些高總價房源銷售產生實質性的影響。
土地年底迎來供應高峰
作為房地產開發的關鍵要素,土地的供應量一直影響著房價上漲的預期。同時也是房地產市場供求關系松緊的風向標。業內認為,目前北京房價的快速拉升,除了奧運等利好因素外,主要原因在于,04年8月實施土地“招拍掛”以來,北京土地供應量大幅下滑,不能滿足城市化帶來的新增住房需求。
不過,現在的情況正在開始發生變化。10月30日,北京市國土局召開新聞發布會,表示今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量。記者從北京市土地儲備中心印證了這一說法。
統計數據顯示,11月1日至8日,共計成交土地7塊,其中住宅用地4塊。在即將入市的項目中,共計有69塊土地,其中有59塊土地的擬入市時間為2007年,土地面積達到926.2萬平米,而今年前10個月成交52塊土地,面積總和僅為574.9萬平米;按此計算,年底入市的土地面積是前10個月成交面積的1.6倍。顯然北京土地放量已經開始放閘。
從入市住宅土地的分布區域看,多數宗地的位置并非地處偏遠。豐臺區入市8塊土地,總面積為206.29萬平米,占比達30.6%。其中大于10萬平米的有6塊,居首位;海淀區入市108.59萬平米,占比為16.1%;朝陽區入市59.99萬平米,占比為8.9%。
“鏈家地產”副總經理金育松認為,年底土地放量呈現井噴態勢,一方面是為了保障限價地的供應,另一方面也可能是政府土地調控的有意安排。
首先,土地集中放量給行業以及消費者傳遞了土地儲備充裕的信號,“地荒論”將不攻自破,消費者可不必陷于恐慌性購房,購房行為回歸理性;其次,土地的供應最終要轉化為住宅的供應,在剛性需求短期內難以改變的情況下,住宅集中供應將能夠有力緩解供求關系,再配合房貸、稅收等抑制需求的政策,供求緩和才能真正平抑房價。
此外,根據北京市新城規劃,“十一五”期間,北京將逐步疏解舊城部分職能,降低舊城人口密度。到2020年,舊城人口將從180萬降低到110萬,平均每年疏散4萬人。這在一定程度上,也將緩解目前中心城區人口集中和土地稀缺造成的房價暴漲。 (林喆)