按照國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計,10月份全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲了9.5%,不過,盡管從數(shù)字上看房價依然堅挺,但是在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了有價無市的情況,成交量大幅萎縮,像深圳市10月份新建商品房銷售面積只有9月份的一半左右,房價漲速也比9月份下降了10.35%,有人說,曾經(jīng)位居全國房價冠軍的深圳,現(xiàn)在也率先感受到了房地產(chǎn)市場的冬天。
記者首先走訪了深圳的二手房市場,普遍有所下降。記者從各個中介機構了解到,房價開始下跌在深圳并不是個別現(xiàn)象。
在深圳,雖然一些中介公司認為深圳樓價在下跌,但在深圳房地產(chǎn)研究中心的王鋒看來,他更愿意看成是一次調整。
有一句話在樓市上十分流行,沒有最高,只有更高。從2000年以來,連續(xù)5年的上漲,讓房地產(chǎn)市場似乎成了一個只漲不跌的神話,而在這個神話當中,深圳更是一馬當先,成了全國矚目的房價冠軍,有的樓盤甚至4個月時間就能漲一倍,那么,當二手房市場現(xiàn)在開始降價的時候,深圳的新樓盤又怎么樣了?
在深圳,一些樓盤開始直接降價銷售,而另一些樓盤則在不降價的情況下,通過各種優(yōu)惠促進銷售,如送裝修,送家電等來吸引人買房。
采訪中,記者發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象耐人尋味,那就是不少的開發(fā)商寧愿提供各種優(yōu)惠,而不愿意直接降低房價,那么這又是為什么?
宋丁告訴記者,一些地產(chǎn)開發(fā)商之所以不愿降低房價,就是因為一旦房價下跌,將給買房人的心理帶來巨大的沖擊,不少業(yè)內人士都表示,開發(fā)商寧愿采取各種贈送的手段,也不愿直接降價銷售,最根本的原因就是擔心買房人失去了對樓市看好的預期,因為市民一旦認為樓價將要下跌,他們將很難再去買房。
現(xiàn)在深圳一些新樓盤即使沒有直接降價,也開始送裝修、送面積,實際上還是明升暗降。深圳樓市遭遇的這場寒流,其實來的并不突然,早在今年8月份就已經(jīng)出現(xiàn)了征兆,而第一個預感到樓市快要降溫的,就是深圳的那些地產(chǎn)中介公司。
在深圳最大的地產(chǎn)中介公司——中原地產(chǎn),記者看到了這樣一個表格,這些表格記錄著中原地產(chǎn)在深圳福田區(qū)每個月二手房的交易量: 6月的成交業(yè)績是2440多萬,10月份,掉到了504萬9千多。這個降幅是非常的驚人。
4個月里,成交量消失了80%,那么,這是不是一家中介公司的個例?記者又找到了另外一個地產(chǎn)中介公司,他們大概下滑七成。在深圳,不僅二手樓盤成交量萎縮,就連剛推上市場的一手房也成交低糜。
那么,深圳樓市的成交量到底萎縮到什么程度了?深圳房地產(chǎn)研究中心的王鋒告訴記者,今年10月,新房的交易量只有今年1月的20%,而二手房也只能達到7月份的20%。
那么,深圳作為一個年輕的城市,被很多人認為強勁的市場需求,為什么突然在短短4個月里消失了80%?這80%的買房人又去了哪里?
采訪中,多方觀點認為,深圳各家銀行緊控貸款,不僅導致了深圳樓市成交量的大幅萎縮,同時,成交量的大幅萎縮也暴露了深圳樓市已經(jīng)成了炒房人的天下,據(jù)統(tǒng)計深圳上半年的成交量,投資客(即炒房人)和用家的份額占有比較,投資客是占有成交量的70%。
調查中,記者還發(fā)現(xiàn),深圳樓市的成交量萎縮,不僅暴露了炒房人的數(shù)量龐大,同時它也暴露了深圳樓價已經(jīng)虛高到了大部分市民買不起的程度。
“這個本身的房價增長過快,增長到一定程度確實是使得相當部分老百姓是買不起房。”
那么,相當部分的老百姓到底占深圳市民多大的比例?失去了銀行充足的貸款,深圳的炒房人被迫停止交易,而虛高的房價,又讓那些需要房子的市民買不起,對深圳樓市成交量的萎縮,王鋒這樣告訴記者:“城市化還在不斷的加速,人口在不斷的增加,你總得有房子要交易,二手市場也應該活躍,但是我們現(xiàn)在一手、二手都跌了,就是說這個市場肯定是不正常的。”
樓價下跌,成交量萎縮,讓不少購房者對深圳樓市開始駐足觀望。而在房地產(chǎn)市場的另一頭,開發(fā)商急著要把自己的樓盤賣出去,炒房人急著要把燙手的山芋甩出去。短短幾個月之間,深圳樓市出現(xiàn)了180度的轉變,這場變局讓房地產(chǎn)中介陷入了前所未有的困境。
深圳樓市成交量的萎縮,也讓地產(chǎn)中介迎來了前所未有的寒冬,現(xiàn)在很多中介行業(yè),一般小的中介行業(yè)都已經(jīng)關門了,由于沒有成交量,地產(chǎn)中介人員的收入也大幅縮水。
雖然深圳樓市成交量萎縮,價格開始下跌,但也有人認為這次價格的下跌,是國家一系列宏觀調控措施下的正常反應,是為了擠去前段時間瘋狂上漲的泡沫。
深圳樓價雖然開始下跌,但采訪中王鋒告訴記者,樓價并不會像股市一樣大幅下跌。
之所以做出這樣的結論,王鋒認為,中國經(jīng)濟將會持續(xù)向好,而人們的收入水平也在持續(xù)上升,一方面,人們的購買力將會持續(xù)增強;一方面,買房自住的人很少會因為經(jīng)濟緊張而大量拋售;一方面,畢竟地產(chǎn)類的貸款仍然是各家銀行的優(yōu)質資產(chǎn),在資金緊張得到緩解的情況下,銀行有可能再次放松貸款限制。
而對那些買不起房的人,王鋒也告訴記者,深圳市正在加大保障性住房與商品房的比例,扭轉以前把絕大部分市民趕上商品房獨木橋的現(xiàn)象。
“總量十一五期間共69萬套,有14萬套是保障性住房,所以這個比例在我們剛開始做住房保障應該說是一個比較大的目標,也是政府壓力比較大的一個目標。”
半小時觀察:增加保障性住房供應,才能讓市場回歸理性
在中央政府調控政策的作用下,深圳房地產(chǎn)市場開始擠出自己的泡沫,這種擠壓使不少人經(jīng)歷了陣痛,但也讓更多的人離自己的住房夢近了一步。
深圳房價的漲跌是最近一段時間最受關注的經(jīng)濟現(xiàn)象之一。上半年深圳房價急漲,各種炒作資金將深圳房價越推越高、房市泡沫越吹越大。但價格不能背離價值,只要價值規(guī)律存在,再大的泡沫也要破,只是時間早晚的問題。不過,我們也要反思為什么房價的泡沫能吹這么大,住房能成為投機炒做的對象?從根本上說,還是因為老百姓的住房缺乏保障,當有限的住房資源,撞上強勁的需求時,泡沫就難免會泛起來。
我們看到,在深圳房價回歸理性的同時,政府新增的政策性住房用地超過了60萬平方米,2.5萬套經(jīng)濟適用房和公共租賃住房將會投向市場,解決低收入人群的住房困難。而國家今年也再次加大了保障性住房的投入,廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房的陸續(xù)推出,讓很多老百姓的住房夢有了底。相信只有在這樣的制度保證下,房地產(chǎn)市場才能真正降火退燒,回歸到價值之路上來。(主編:周人杰 記者:李杰)