深圳房價是真跌還是假摔
年末,各媒體聚焦深圳樓市,“寒冬”、“拐點”等詞不絕于耳。記者調查發現,部分新開樓盤定價已經出現松動,這在寶安、龍崗兩區就更加明顯,而特區內南山、福田、羅湖的新盤雖然暫時沒有降價跡象,不過二手樓比最高點已經出現20%左右的跌幅。值得關注的另一點是,新房成交仍然低迷,11月日均只有55套,再創新低。與此同時,市場存量還在不斷增多,據有關統計,今年到11月為止,批售面積已經超過銷售面積近100萬平方米。“房價正在做理性的價值回歸”,世聯地產集團代理事業部副總經理甘偉表示,“投資客已經基本逐出市場,留下的是自住需求。”
新樓盤定價趨向謹慎
“5000元/平方米起售”,位于寶安松崗的中海西岸華府還未推出已經成為議論的焦點,更令大家感到敏感的是,按這個價錢發展商是在虧本銷售。一位售樓小姐也向記者證實,該樓盤的地價已經是3000多元/平方米,加上建筑成本,加上“送裝修”,成本要近7000元/平方米了。而7000元/平方米也是他們的均價,“5000元/平方米的只有幾套。”5000元/平方米起售明顯只是一個噱頭,但無疑已經賺足眼球,這位小姐說,還沒推出“預訂的人已經很多。”
進入11、12月份之后,以“低價策略”贏得市場的新盤越來越多,在龍崗,布吉佳兆業可園第七期以均價12000元/平方米開盤,大出市場人士所料,之前很多人預測可園會開到1.5萬元一平方米。而且,記者致電售樓處還被告知“全款付清有9折優惠,最低可到10500元一平方米”。龍崗新盤定價普遍保守,中海怡瑞山居折后價7000多元/平方米起,水岸新都三期價格在7000元/平方米左右,金眾藍鉆風景帶精裝修后的價格也不超過8000元/平方米,金田風華苑更放出5900元/平方米的低價。
在鹽田區,中海半山溪谷12月1日開盤的第三期起售價僅為9000元/平方米,而且有“首日送22000元的活動”,售樓員對記者稱,這個活動“在周末也舉行”。而9000元/平方米的房子“還有一套,二樓的。”據介紹,大部分的房子還是在每平方米12000—14000元之間。關于中海半山溪谷,網上還有一個傳說,第一、二期的業主因為第三期開盤價太低,想集體退房,記者也在業主論壇上看到“號召大家集體維權”的帖子,不過銷售人員表示,目前還沒有一例退房的,第三期比前兩期均價下跌是因為“房子朝向和位置的原因。”
不過在南山,一些高檔樓盤的定價并沒有下跌的跡象,中信紅樹灣第四期均價為每平方米40000元,比第三期不降反升,蘭溪谷二期每平方米均價也要4.2萬元,與以前持平。福田區石廈北一街的葵花公寓也開出了3.7萬元一平方米的均價。
“從現有的情況看,價格松動似乎‘由外開始’,當然,這與房屋的供給量也有關系。”有專業人士表示。
二手房價在悄悄松動
在中信紅樹灣新盤價格堅挺的同時,二手房卻悄悄在松動。當記者采訪完從售樓處出來時,被幾個派傳單的人圍住了,往車里塞了幾張小傳單。記者看到,有開價2.75萬元一平方米的“靚裝”一期房子。多數開價都在3萬左右。據這位中介告訴記者,紅樹灣的二手房,在最高峰有以3.5萬元一平方米賣出的,現在都降了20%—30%,而有些急于出手的炒家就更舍得砍價,他所代理的一個炒家,以660萬元進了一套房,供了幾個月之后,又以原價出手,費稅的損失還沒算進去。
半島城邦一線海景房一平方米成交價最高時曾達4.2萬元,不過現在有一套賣家愿以每平方米3.5萬元出手,中介說,因為房主“年末急于給工人發工資。”而非一線海景房報價則已經跌到2.5萬元一平方米。
福田區新聞路星彥地產一中介對記者說,中心區的二手房報價比最高點大概下跌20%左右,但她也強調“要除掉虛高的因素,在最高的時候,賣家多少錢都敢報。”而她也表示,銀行年末貸款額度放完也是制約現在成交的很主要的原因,她手頭就有兩套房因此不能成交,而第二套房貸款有關政策限制對成交影響也很大。據介紹,目前銀行對二手樓貸款的限制非常嚴格。
但是也有一些片區的二手樓在弱市中表現得很堅挺,據中介介紹,水榭花都的二手房價就基本不動,梅林一村稀缺的多層復式也是不降反升。“總之,炒家多的降得快,自住多的降得慢,因為大家不急著賣。”
銷售量跟不上供給量
“現在的房價就是理性回歸,原來不該漲的漲上去了,當然得跌下來。”世聯地產集團代理業務部副總經理甘偉表示。而根據世聯地產最新出爐的研究報告顯示,11月全市商品房一手樓共成交1638套,日均成交55套,和10月份環比降約7%,再創今年地量。“說明自9月份房地產有關政策出臺以來,投資客基本淡出市場,留下自住需求,成交量偏于穩定”。不過11月的二手房銷量比10月則有所上升。
根據深圳市國土資源和房產管理局的資料顯示,和10月全市商品房一手樓成交均價每平方米12430元比,11月全市商品房一手樓成交均價為15919.54元每平方米,環比上升約28%,世聯地產認為,“這是由于11月商品房成交量中,關內成并量與10月份同期相比上升一成,同時房價較高引起的”。
其中南山區的房價均價以31210元每平方米均價居榜首,排第二的羅湖區27500元每平方米,福田鹽田均價在25000元/平方米左右,關外較低,龍崗區在每平方米11400元左右。
據公開的數據,1-11月深圳一手房累計批準預售面積約為515.57萬平方米,累計銷售面積為416.19萬平方米,其中11月份新增樓盤13個,新增批售面積約為42萬平方米,同時成交面積約為15萬平方米,成交均價為15919.54元一平方米,銷售速度遠遠跟不上供給速度,市場存量進一步增加。世聯地產的報告認為,基于政府宏觀調控、銀行惜貸和存量增加等因素,預計12月開發商新盤的定價會進一步趨于理性。(記者林彥龍)