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        融資難度加大 深圳、福州兩地土地拍賣尷尬收場

        2008年01月07日 09:31 來源:中華工商時報 發表評論

          日前,深圳市首次推出兩塊限價商品房用地招標競投。然而,這一有關部門精心策劃的公開招標,卻以尷尬收場,其中一塊地甚至流標。

          面對只有兩家開發商投標的冷清場面,業內人士表示,發展商反應不熱烈在意料之中。深圳樓市眼下正處于調整中,但政府部門在這次推出的兩塊限價商品房用地銷售限價太高,限價房準入門檻也太高,限價房賣得比商品房還貴,再加上未來深圳整個樓市走勢不確定因素太多等等原因,這次招標遇冷在所難免。

          據了解,深圳首批兩塊限價商品房用地,一宗位于寶安區龍華街道,土地面積為29480.53平方米,建筑面積53064.9平方米,新房最高售價限定為9840元/平方米;另一宗位于龍崗區寶荷路南側,土地面積39312.41平方米,建筑面積為78625平方米,新房最高售價為8400元/平方米,兩塊限價房用地的出讓公告都是深圳市去年12月首次公布“限價房”政策時公布的。而招標結果顯示,參與招標的人寥寥無幾,最高售價限定為9840元/平方米的位于寶安區龍華街道的限價房地塊只有兩家公司參與競標,最后被深圳市長城投資控股股份公司以2.3886億元的價格競得,而最高限價為8400元/平方米的龍崗區寶荷路限價房地塊因競買人數不夠而流拍。

          深圳一地產商表示,深圳的限價房購房門檻也太高了。“首先,按目前的價格看,兩個限價房的銷售限價高出了當地商品房的售價。”這幾位業內人士分析,“限價房的銷售價格已經高出了眼下當地商品房的均價,深圳樓市短時間內又難回暖,將來怎么賣?”他們給了記者一組數據:龍崗鎮深汕公路與寶龍大道交會處的金眾藍鉆風景社區,精裝修的商住樓或小戶型目前的均價是每平方米7800元;萬科金域東郡一期社區位于龍崗區中心公園附近,屬毛坯房類型的高檔住宅,戶型在63平方米至109平方米之間,目前的均價是每平方米7500元。“這兩個樓盤都低于目前限價房用地的8400元/平方米的價格。”

          一位業內人士的分析稱,令深圳兩塊限價房地塊受冷落的最主要原因是“深圳限價房購買對象門檻太高”。根據他們介紹,深圳國土房產局限價房地塊公告已經明確:購買限價商品房的居民必須是實際無任何房產和住房建設用地,且符合下列條件之一:夫妻均為深圳戶籍:一方須在本市累計繳納社保滿8年;夫妻均為非深戶籍:雙方須在本市累計繳納社保滿16年;單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲:本人須為深戶或在深圳市累計繳納社保滿12年。

          “深圳是個移民城市,在深圳需要買房的人多是‘非深圳人’,‘非深圳人’又要在深圳繳納社保滿16年———16年的參保意味著該市民在深圳的正規單位工作了16年,滿足這個條件又沒有房的人真是寥寥無幾”。

          但深圳市知名開發商貴安煒實業有限公司總經理吳固林則認為,開發商仍有獲利空間。“樓面地價4501元/平方米,加上建筑、景觀、營銷、稅費等綜合成本,按照最高限價9840元/平方米出售的話,開發商大約還能賺到2000元/平方米。”對于龍崗地塊流標的原因,吳固林認為,問題主要是出在資金上。去年下半年以來銀行緊縮房地產信貸,首付增加了一倍,利息加了25%,更關鍵的是銀行基本停止了對開發商的買地貸款,開發商大多資金緊張,自然沒錢拿地。至于龍崗限價地塊是否還會再次招標,深圳市土地房產交易中心工作人員表示,這要等市國土房產局研究才能最后確定。

          非深戶也可申請限價房。據深圳國土房產部門對購買限價房規定,購買限價商品房的居民必須是實際無任何房產和住房建設用地,且符合下列條件之一:夫妻雙方均為深圳市戶籍;夫妻一方為深圳市戶籍,另一方必須在本市累計繳納社會養老保險達到96個月;夫妻雙方均為非深圳市戶籍,雙方必須在本市累計繳納社會養老保險達到192個月;單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲,本人必須為深圳市戶籍或在本市累計繳納社會養老保險達到120個月。(胡嘉莉)

          2007年度福州市的最后四場土地拍賣會,已于12月29日全部畫上了句號。記者了解到,包括福州市區及周邊的閩侯共10幅地塊,僅成交兩幅,剩下的8幅地塊,因競買人不足或流拍或流掛。

          事實上,土地拍賣市場冷清,近期已在全國范圍內蔓延。上個月的幾場土地拍賣會啟動前,榕城地產界及一些專家就已預料到土地拍賣“肯定火不起來”。

          果然,在2007年12月25日的福州南江濱“黃金地塊”及另兩幅被業界廣泛看好的地塊,就出現集體流拍。此后的福州市長樂3幅地塊,也因競買人不足先后流拍、流掛。

          12月29日,福州市閩侯的4幅地塊被業界喻為“2007年最后一拍”。然而,記者從閩侯縣國土資源局獲悉,4幅地塊僅拍、掛出最小的兩幅,其中一塊位于融匯山水別墅區附近的23畝地,以5100萬元成交(每畝達221萬多元),另一塊面積才半畝多的地為自然人獲得,成交價為140萬元。

          閩侯縣國土資源局有關人士稱,另兩塊面積達180多畝的地,則因開發商參與熱情不高,競買人數不足,均流拍流掛。

          至此,福州市2007年最后的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛。“這是市場的正常反應,開發商處于政策觀望期,只要樓市回暖,拿地熱情一定會重新高漲。”業界專家稱。

          記者了解到,2007年12月份福州市新房的成交量僅2276套,扣除經濟適用房共782套,實際商品房成交量還不到1500套。

          “數據反映了目前樓市的觀望情緒繼續加濃。”專家分析說,此前9月份福州商品房成交量比較正常,總成交量為4200套;10月份國家出臺第二套房首付提高及對開發商放貸趨緊的房貸新政后,樓市成交量受挫,降為2200套;而11月份則繼續“跳水”,成交量降到最低點1700套;上個月不足1500套,則再創新低。

          上個月樓市的冷清也讓不少開發商體會到房子難賣的煎熬。福州金山一家較有實力的地產商營銷負責人對記者稱,目前最難受的是購房戶不來售樓部,即使費盡心思大搞優惠促銷,也拉不起購房戶熱情,“一周才賣一兩套”。

          樓市的未來走向,已引起各方關注。福州著名地產商融匯地產董事長黃祖仁對近期的樓市趨冷并不擔憂,他遠在重慶寄語福州的同行:觀望也說明了消費者更加理性,這時地產商更應注重樓盤品質的提升,中國的經濟增長速度將持續下去,而城市的中心人口聚集速度將迅速提升,購房需求量也將持續放大,“降降溫也是好事,今后幾年,求品質、重品牌的實力開發商,將迎來做強、做大的好機會”。

          有專家也表示,近期的土地紛紛流拍也透露了好信息,那就是土地拍賣市場降溫后,地價也會適當降低,房價自然就要下降,這對購房戶來說也是件好事。(劉武)

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