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        2008京城樓市微妙開局:購房者、開發商都在觀望

        2008年01月11日 04:04 來源:第一財經日報 發表評論

          “沒問題,我現在賣1.3萬元,準備3月份漲到1.8萬。”位于京城北五環的某項目銷售經理對漲價的前景很是樂觀。

          “不好說,很多客戶早就簽了意向書,但遲遲不下訂,我現在也沒譜。”另外一個項目負責人則對未來的走勢心里很沒底。

          來自市場層面的統計顯示,北京1月份約有34個新盤亮相,但多數項目的價格尚未確定。與上述兩個項目負責人完全不同的心態如出一轍,“拐點論”正反兩方的對壘在不斷升級,整個京城樓市以一種焦灼的態勢微妙開局。

          中小戶型唱主角

          經歷過2007年密集政策的洗禮之后,今年房地產市場迎來了政策效應集中顯現的關鍵一年。無論從1月份新盤供量,還是從國家政策傾向,2008年中小戶型都將成為市場供應的主力軍。

          在1月份新推的34個新盤中,中小戶型接近一半。而從新盤放量的環線區域來看,五環外供應量最多,總計達到18個,占預計開盤總數的一半以上。

          北京華本時代品牌顧問中心總經理周金旺認為,隨著中小戶型在樓市中所占的份額越來越大,必然會釋放以往被抑制的購買需求,這也是去年下半年以來造成中小戶型開盤即熱銷的主要原因。

          隨著政府有形之手以及市場無形之手的合力調控與引導,京城樓市正在發生著新的變化。“鏈家地產”市場研發中心認為,如果政策執行到位,將商品住宅的開發周期延展,在2008年內,小戶型的供應量將增加9萬套。隨著政策的深入,北京樓市導向將有一個大的轉變,中小戶型占主導的新格局將隨之形成。

          房價高低看政策?

          2007年12月,北京樓市整體表現為“量跌價升”,在入市放量的近45個樓盤中,熱銷的項目寥寥無幾。

          數據表明,去年12月期房商品住宅銷售下滑幅度明顯,環比11月同期減少32%。與簽約量的持續低迷相反,12月開盤均價仍在高位運行,截至12月15日,京城開盤項目均價已近18000元/平方米。以11月中旬開盤的世奧國際中心為例,該項目位于北四環,開盤均價為17500元。相隔一個月后每平方米上漲500元,而這個價格有可能繼續上漲。

          從目前的供給方來看,盡管開發商面臨銷售量萎縮,資金鏈條不斷繃緊的局面,但因為堅信奧運前北京樓市將持續繁榮,許多開發商不愿損失“捂盤”帶來的超額收益,因此都會選擇將未來可能的超額收益疊加到現在的價格上,從而出現了開盤價繼續保持高位的局面。

          而購房者則在觀望。去年央行6次加息、提高第二套住房首付比例和利率、征收物業稅的傳言及對2008年貨幣從緊政策的預期等,都令這種觀望或將維持一段時間。與此同時,許多開發商也開始觀望,不斷推后項目的入市時間。

          華瀚集團副總裁黨生預測,基于奧運會對樓市審批、開工建設速度方面帶來一定影響,2008年一至三季度樓市供應依然將處于緊張狀態,尤其是一些2007年入市的地塊相當一部分最早也只能在奧運會之后才可銷售,這將進一步造成2008年市場供不應求的局面。

          上海五合智庫總經理鄒毅認為,縱觀房產新政對供需雙方的多方面影響,可以從目前北京市場“觀望”的謎團中看出未來房價的一些走向:未來供給會繼續加大,需求在短期內將有所收斂,但長期內仍然有釋放的可能。因此此次觀望時間的加長將結束此前的瘋漲時期,進入一段相對平穩的過渡時期,但后市仍然存在一定的上漲空間。(許慧穎)

        編輯:聞育旻】
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