編者按

　　“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是中國社會發(fā)展進程中出現(xiàn)的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項目向政府申報，以掩飾自己的違規(guī)行為。

　　現(xiàn)象產(chǎn)生原因是，當全國各城市地價飛升時，鄉(xiāng)村土地成為資本的追逐對象。此前村民的宅基地被村干部開發(fā)成小產(chǎn)權(quán)房出售，如今則是大片的耕地在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、都市農(nóng)業(yè)等試驗中，被開發(fā)商“租”用。

　　北京、大連、沈陽、重慶等許多城市均出現(xiàn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象。其背后的本質(zhì)是，擁有土地所有權(quán)的村集體在嘗試突破《土地管理法》為村集體使用土地的限制。這樣大面積的違規(guī)現(xiàn)象是否會對現(xiàn)有土地制度產(chǎn)生觸動？

　　北京懷柔、順義、房山等郊區(qū)縣出現(xiàn)許多奇異、時髦的農(nóng)業(yè)項目。它們多是些蔬菜大棚，每個大棚邊上都配備一棟別墅，有歐式尖頂風(fēng)格，也有平房農(nóng)院式。

　　這些別墅向城市居民租售，并附送大棚，價格低廉得讓人怦然心動，均價每平米一千五。而如今，在北京五環(huán)邊，要找到每平米低于一萬元的期房已是非常困難。

　　別墅樓盤的名稱一律披上綠色農(nóng)業(yè)外衣，“農(nóng)業(yè)園”、“種植園”，或是“農(nóng)業(yè)科技開發(fā)園”。

　　地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)，構(gòu)成了一個巧妙組合。這類組合不只發(fā)生在北京，大連、沈陽、重慶、廣東等各地都不約而同地出現(xiàn)類似項目。

　　重慶的一些開發(fā)商直接將其稱為農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，其操作方式多違法違規(guī)，村集體成為土地的供應(yīng)商，依然沖擊現(xiàn)在土地制度，或?qū)⒋賱蝇F(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)改革。

　　城郊蔓延農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

　　無論是“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”還是此前的“小產(chǎn)權(quán)房”，背后的實質(zhì)都是，村集體成為了政府之外的另一個“土地供應(yīng)商”。　　

　　長久以來，中國的土地制度將農(nóng)業(yè)和地產(chǎn)分作井水與河水，兩者互不侵犯。別墅、商品房只能建造在城市建設(shè)用地上。而村集體所有的農(nóng)村土地只能用于耕作或村集體建設(shè)。

　　“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”的出現(xiàn)，造成了對中國現(xiàn)有土地制度的一次沖擊。表面上改變的是，那些種糧、種菜、種果樹的土地上“種”出了別墅；而更意味深長的是，村集體甚至村民也成為“土地供應(yīng)商”。

　　小羅山村委會向開發(fā)商出租了40余畝土地，使九典種植園的別墅群得以在懷柔的潮白河邊矗立。該村委會同時成為了這個項目的合伙人。

　　重慶白鶴村村民肖光復(fù)的地也租給了一家“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”開發(fā)商，他每年可獲得稻谷千斤，合計800元。如果他去園區(qū)打工，每月還可領(lǐng)800元薪水。肖光復(fù)說，如果按長期計算，租地補償勝于國家征用的償付。征地一次性補償只有三四萬，租地能解決工作生計，租期過后地還屬于村民自己。

　　愈來愈多的村民對土地利潤產(chǎn)出的觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們發(fā)現(xiàn)一畝耕地產(chǎn)千斤谷，值幾百元；如今，當蓋上一棟房后，最少可賣到二三十萬。村集體在租地之余，自己也建房售樓。

　　這樣的轉(zhuǎn)變在某種程度上得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的默許。有時，他們會自制產(chǎn)權(quán)證，頒給由村委會開發(fā)建設(shè)的樓房。相對于國家頒給城市建設(shè)用地上商品房的產(chǎn)權(quán)證，這些產(chǎn)權(quán)證不能在市場上公開流通，人們稱之為“小產(chǎn)權(quán)證”。

　　如今看來，村集體提供土地、投身地產(chǎn)的利益沖動在全國有蔓延之勢。北京房山、通州、懷柔等郊區(qū)縣，別墅型小產(chǎn)權(quán)房云集。

　　來自一份北京的房屋中介統(tǒng)計報告顯示，2007年，北京“小產(chǎn)權(quán)房”項目的面積相當于可售房屋面積的1/3。

　　另一家房屋中介調(diào)查顯示，目前北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”很快就會超過1000萬平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價房未來三年的目標也只有2000萬平方米。

　　不僅是北京，石家莊市開發(fā)區(qū)宋營鎮(zhèn)東仰陵村的“加洲陽光”、南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”，均是規(guī)模龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū)，面積達幾十萬平方米。

　　由于這些樓房、別墅的土地是村集體提供，他們不收取土地出讓金和各種稅費，致使開發(fā)成本低廉。有媒體曾計算過，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本約是城市商品房的1/3。

　　所以，在這些土地上“種”出的樓房、別墅，房價之低讓人大跌眼鏡。

　　北京小羅山村的別墅，售價在20萬到50萬之間，而城市建設(shè)用地上的別墅價格是它的10倍。城里去鄉(xiāng)村購買的人，趨之若鶩。

　　宋洪軍想到農(nóng)村找地建房。他是重慶嘉和日盛置業(yè)公司的策劃總監(jiān)。他和重慶地產(chǎn)界的朋友都注意到，村集體向房地產(chǎn)界提供土地的現(xiàn)象日益普遍。他們期盼啟動現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的改革。

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的幾套外衣

　　在別墅邊上搭建溫室大棚，將地產(chǎn)項目申請為農(nóng)業(yè)項目，村集體只有在這樣的形勢下才能繼續(xù)向城市開發(fā)商提供土地，為自己謀得利益。　　

　　《憲法》在1982年賦予了村集體的土地所有權(quán)，其中規(guī)定：“農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”

　　但是村集體對使用土地的權(quán)力，也是受到限制的。

　　1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確禁止，農(nóng)民住宅向城市居民出售，

　　禁令之后，村集體不向外出售住宅，而改成向開發(fā)商出租土地，建造小產(chǎn)權(quán)房。并且局勢愈演愈烈。

　　到了2007年，風(fēng)險值升到頂端。

　　2007年4月16日，北京房山青龍頭村85棟鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅被拆，理由是違法占有耕地，另3名涉案人員被羈押。

　　去年6月，建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險提示：小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。之后的11月，國務(wù)院常務(wù)會議上，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。

　　姚莉最近常會感到不安。她在懷柔區(qū)小羅山村開發(fā)的“九典種植園”，被指為小產(chǎn)權(quán)房，執(zhí)法部門將其叫停。她擔心200萬的投資將打水漂兒。

　　當村集體提供的土地變得愈來愈不安全時，“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”的外衣翩然而至，這對于村集體這個土地所有者來說，更像是個妥協(xié)。

　　妥協(xié)在短時間內(nèi)形成一套系統(tǒng)。首先，樓盤銷售都不刊發(fā)媒體廣告，若在媒體上出現(xiàn)，也是“都市田園夢”之類的農(nóng)業(yè)投資軟文。更多的是通過短信和街頭小傳單形式，招攬客戶。

　　其次，售樓處的小姐不宣稱售房，而是強調(diào)租房，花費二三十萬租用樓房二三十年。同時，別墅也有了一個花名———管護房，管護每個別墅配備的蔬菜大棚。

　　最后，也是最重要的，必須去當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)部門進行項目申請。為了不讓自己的投資付之東流，姚莉目前正在向懷柔區(qū)政府申請“種植園”為農(nóng)業(yè)項目。

　　在新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等各種政策縫隙中，“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”輕易找到生存空間。

　　“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”在北京找到的政策縫隙是，北京于2006年要求下轄的區(qū)縣大力發(fā)展溫室大棚等設(shè)施農(nóng)業(yè)，并提供資金補貼。而在重慶，則是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和都市農(nóng)業(yè)讓“博士農(nóng)業(yè)科技園”———溫室大棚配兩層別墅的地產(chǎn)項目，獲得市、區(qū)兩級重點農(nóng)業(yè)項目。

　　綠民公司的李飛比姚莉幸運，他在順義開發(fā)的綠民農(nóng)業(yè)園，同樣是大棚配備管護房的形式，只是項目早已得到順義區(qū)政府的支持。

　　而在國土資源部有關(guān)人士看來，這些做法都屬違法，尤其是當農(nóng)業(yè)地產(chǎn)占用大量耕地時。目前中國18億畝耕地紅線面臨失守之險。

　　2007年12月11日，國務(wù)院會議上指出，中國目前的土地資源處于緊缺狀態(tài)，禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。

　　清華大學(xué)教授蔡繼明在《經(jīng)濟觀察報》采訪時說，國務(wù)院做出這個規(guī)定是出于保護耕地考慮，但是不能因噎廢食。

　　不明朗的出路

　　對于如何處理那些已建成的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，國土資源部政策法規(guī)司有關(guān)人士也沒有給出本報記者肯定回答。　　

　　在蔡繼明看來，現(xiàn)有的土地交易現(xiàn)狀是不合理的。

　　他在受訪時指出，政府利用國家行政權(quán)力，用很低廉的價格獲得了土地，實際上真實的土地價值并沒有反映出來，同時又造成了收益分配的不合理。

　　而國土資源部一位人士說，目前現(xiàn)行法律還跟不上，如果一旦放開土地管理，對國家嚴控的18億畝耕地保護目標肯定造成嚴重威脅。

　　2007年末，曾任職于國務(wù)院房改辦的資深學(xué)者武建東說，未來土地政策肯定趨嚴趨緊。國務(wù)院也計劃年末出臺有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地方面政策的通知，至于以何種方式對外發(fā)布，還不清楚。

　　2008年1月8日，土地嚴政出臺，國務(wù)院辦公廳下發(fā)通知，明確要求“單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。”

　　對于如何處理那些已建成的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，國土資源部政策法規(guī)司有關(guān)人士也沒有給出本報記者肯定回答。

　　北京某個農(nóng)業(yè)項目的“售樓”小姐則向心有疑慮的購買者表達著樂觀前途，“你想一想，政府怎么可能拆掉這么多已經(jīng)建好或者已經(jīng)入住的房子，這都是社會財富，如果拆掉，也是浪費啊。再說一旦拆除肯定會引起社會不穩(wěn)定的”。

　　鏈接

　　土地制度的三次重要變化

　　第一時期

　　1950年6月30日，頒布實施的《中華人民共和國土地改革法》形成了自耕農(nóng)所有制。對擁有的土地“有權(quán)自由經(jīng)營、買賣和出租”。

　　第二時期

　　1955年夏，新中國通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的社會主義改造和人民公社運動，土地制度改造為集體所有制。

　　第三時期

　　1978年，鳳陽小崗的“大包干”，揭開了中國農(nóng)村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經(jīng)營的兩權(quán)分離模式轉(zhuǎn)變。

　　2003年實施的《農(nóng)村土地承包法》卻從法律層面體現(xiàn)了對于合法土地承包經(jīng)營權(quán)的保護。

　　(記者 呂宗恕)