上海土地市場供應量小幅上漲，住宅市場出現(xiàn)新行情跡象。根據(jù)荒島地產(chǎn)昨天發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年上海樓市土地供應繼續(xù)向外環(huán)轉(zhuǎn)移，全年供應量先緊后松。值得關注的是，由于連續(xù)兩年政府對開發(fā)商開工建設的住宅項目戶型比例有明確的要求，因此2008年，上海小戶型住宅將大批上市。

　　土地供應重心在外環(huán)外

　　2007年上海土地市場不斷涌現(xiàn)“地王”，據(jù)統(tǒng)計，2007年，市房地資源局一共掛牌出讓經(jīng)營性用地149幅，達到911.43萬平方米，相比2006年增幅達到29.2%。從各個區(qū)域的情況來看，住宅類用地供應最多的區(qū)域是寶山區(qū)，一共出讓了7幅住宅用地，土地總面積為79.7萬平方米，可建面積達到105萬平方米。供應最少的區(qū)域為閔行區(qū)，出讓土地1幅，土地面積為0.24萬平方米，可建面積為0.28萬平方米。另外，南匯區(qū)和崇明縣的土地供應增大，分別達到40萬平方米和45.3萬平方米。

　　荒島地產(chǎn)有關分析人士表示，從2007年上海土地招標情況來看，在土地供應增長的情況下，上海土地市場仍然延續(xù)供需不平衡的緊張態(tài)勢，上海土地市場上的新“地王”稱號不斷更迭，土地出讓成交價格往往超過樓價。目前，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地供應仍然偏少，土地供應主要集中在外環(huán)之外的區(qū)域。土地供應緊張的內(nèi)環(huán)區(qū)域土地的容積率相對較高，土地供應集中的外環(huán)區(qū)域土地的容積率相對較低。

　　市場繼續(xù)消化存量房

　　明顯的供不應求導致上海住宅市場繼續(xù)消化存量房，根據(jù)荒島地產(chǎn)的有關統(tǒng)計，2007年上海住宅市場的新增供求比為1：1.58。全年上海住宅的總體新增供應量為1123.93萬平方米，較2006年減少了6.4%。供應量在第二、第三季度集中放量，其中，5月、6月、7月及9月份的新增供應量達到了100萬平方米以上。2007年上海住宅的成交量達1774.7萬平方米，較2006年增加了32%。

　　據(jù)荒島地產(chǎn)統(tǒng)計，2007年底全市住宅成交均價為10789元/平方米，較年初的9061元/平方米上漲了19%。除了靜安、盧灣、黃浦等內(nèi)環(huán)中心區(qū)域的房價大幅攀升外，中環(huán)及外環(huán)線的房價也隨著房地產(chǎn)整體市場回升而快速上漲。與前兩年不同的是，今年很多樓盤價格上漲后并沒有出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，有的甚至出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，購房者“買漲不買跌”的心理特征十分明顯。

　　荒島地產(chǎn)有關分析人士表示，目前整個住宅市場基本上處于供不應求的狀態(tài)中。2007年，市場新增供應量較前兩年明顯較少，除了部分達到預售標準項目因市場供需結(jié)構(gòu)等因素未開始銷售外，政策面對市場后續(xù)供應的影響也較為明顯，一些樓盤受到“90/70”政策影響后，規(guī)劃、工程等方面的修改導致了上市速度的放緩。

　　小戶型有望集中上市

　　滬上小戶型樓盤供應量明顯增加，據(jù)統(tǒng)計，2007年，上海樓市小戶型物業(yè)推出32例，比2006年多推出了22例，升幅達220%，基本回歸到了2005年的水平。

　　荒島地產(chǎn)有關人士透露，去年下半年起，有關部門開始按規(guī)定集中清理了一批未開工樓盤，增加90平方米以下房屋的比例，面積約有2700萬平方米，目前正在抓緊開工建設。這批2700萬平方米的未報建項目，一共是382個。按照正常的建設速度，這一批項目應該在一到兩年內(nèi)推向市場，再加上接下來陸續(xù)會有一些新的土地推出市場，預計在接下來的一年里，或許會有400個“90/70”項目入市。由此可以預期，明后兩年，小戶型住宅有望真正批量上市。(記者林勁榆)