根據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇、吳嘉定的分析:目前廣州等地的樓價下滑可能要持續(xù)到今年2月份到3月份,繼而到今年下半年回暖。而深圳的樓市則可能在12個月到18個月之內(nèi)恢復(fù)元氣。相比而言,上海今年的樓市可能比較穩(wěn)定。
廣州、深圳短線下跌
廣州市一手樓樓價從去年7月份開始到9月底左右急劇地上升,那時候可能有炒作方面的影響。之后,第二套房按揭措施出臺以后,加上各種其他因素影響,樓價又很快滑下來,相對于最高的時候,已經(jīng)掉了兩到三成的樓價,成交量也掉了大概三四成左右。理性的預(yù)測,房價是會掉到2月、3月左右才會止住。
如果從長線來看趨勢,也會到2月、3月左右價格下降回來,跟長線趨勢再重新交合,那時也許是比較合理的一個價位,再開始做一個反彈,所以從短線來說,可能成交量還會有大概一成左右的下降,之后再會反彈,會是一個比較合理的評估。
二手房價格方面的下降并沒有那么嚴重。其中最主要的一個原因,是大部分的二手房賣房者減價的幅度很小,不需要短期拋售。因為這個原因,最終掛牌價格很高,但是沒有成交,所以呈現(xiàn)下滑的量更厲害,導(dǎo)致很多的中介因此關(guān)門大吉,或者生意很不好。這也是目前一手市場、二手市場很明顯的分化點。
什么時候見底
整個房地產(chǎn)市場在今年第一季度,尤其是在農(nóng)歷新年之前,不會有太多的發(fā)展。原因主要在于兩方面:第一,心理因素比較弱,第二,政策方面有執(zhí)行的風(fēng)險,比如說以央行推出一個新的貸款的每季審結(jié)的額度,這個到底是怎么回事,大家心里沒數(shù),所以就比較謹慎一些。
今年銀行在貸款方面上了很大的緊箍咒,這對很多的發(fā)展商來說可能是非常不明朗因素。去年年底因為這個原因,樓市降溫降得很快,今年可能每一季度都會出現(xiàn)一次這樣的“小降溫”。這對整個市場非常不利。
此外,大部分的發(fā)展商,現(xiàn)在對2008年投資界的盈利方面的一個標準,還沒有一個確切的數(shù)字。各方都在盤算,看今年應(yīng)該怎么做,所以觀望氣氛還是非常的濃厚。
如果我們把過去10年市場供應(yīng)的土地,然后減掉真正開發(fā)的土地,大概有9億平方米,這是土地的面積,不是樓盤的面積,是控制在開發(fā)商手上還沒有開發(fā)出來,我覺得這也是很大的源頭,政府會加大力度,希望這些土地變成房屋。
今年將陸續(xù)回升
總之,深圳這一次的市場調(diào)整將比較深遠。2005年上海房地產(chǎn)市場滑落的時候,其中有很多投資客在市場中運作。現(xiàn)在深圳的情況也是如此,可能有起碼超過60%的買家是投機的人。
但是兩個城市又有不同之處。例如,當時上海的供應(yīng)確實太多了,但是深圳到目前為止供應(yīng)還是不夠,所以深圳市場此次可能在12到18個月之間有一個恢復(fù),氣氛可能會有一點改觀。
廣州的市場成交均價比其他三大城市低一點,所以回升的速度不會快,可能到年底之前,到下半年會進入回升。
上海大概到4月份左右,交易量才開始有一個上升。從宏觀調(diào)控的角度來說,上海的風(fēng)險還是比較低一點。(郝倩)
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