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        一二手房價“倒掛” 上海樓市全面釋放調整信號

        2008年01月30日 10:12 來源:東方早報 發表評論


            2007年12月,央行和銀監會要求各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策,加上2008年從緊貨幣政策的基調已定,對購房需求起到了一定的抑制作用,上海樓市顯現盤整跡象。據易居房地產研究院的統計,1月3日至9日,上海商品住宅成交量為20.07萬平方米,環比減少0.45萬平方米,但動遷配套類物業成交量達到22.05萬平方米,環比增幅達145.57%。 中新社發 井韋 攝


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          雖然上海同一個樓盤還沒有出現明顯降價的現象,但上海樓市冷卻的情形正日益明顯。早報記者昨日獲悉,部分開發商將手頭新盤以大幅低于周邊同類樓盤的價格開盤,其價格甚至低于板塊內二手房價格,形成了明顯的價格“倒掛”現象。

          從土地市場大幅“降溫“,到二手房價不再“堅挺”,再到一二手房價格“倒掛”,分析人士表示,如果一二手房價“倒掛”的范圍擴大,則很有可能進一步將整個板塊價格拉低。上海樓市調整信號變得越來越強烈。

          一二手房價“倒掛”

          早報記者昨天了解到,在1月份開盤的幾個樓盤紛紛以區域低價開盤,所定價格不但與同一板塊新盤差距明顯,其價格甚至低于周邊二手樓盤,出現明顯的一二手房價格“倒掛”現象。

          2008年1月19日,位于浦東三林板塊楊高南路御橋路的浦發博園開盤,其銷售價格為11200-14000元/平方米,均價13000元/平方米。

          這一價格明顯低于此前開盤的萬科新里程(18000元/平方米)和金誼河畔(14000-15000元/平方米)。同時,由于2007年房價普漲,三林板塊次新二手房價格已經達到15000元/平方米左右。

          浦發博園的低價開盤,使得大量二手購房者轉“二手”求“一手”,樓盤當天銷售率達到近期罕見的80%。

          在浦西,1月4日正式開盤的江南名廬二期推出17號、18號樓共200多套房源,售樓處報價21000元/平方米。定價比一街之隔的逸流公寓二期開盤價低了整整7000元。而周邊二手次新房源的單價都在23000-24000元/平方米。

          “浦發博園預計售價在13000元/平方米,戶型為90平方米兩室兩廳一衛或130平方米三室兩廳兩衛,這個價格比周邊二手房均價1.5萬元還低。”一位購房人表示,“估計最低可100萬元拿下一套90平方米的新房,而周邊二手房由于精裝修以及要付5%的營業稅等,買一套97平方米的二手房約需140萬元。”

          一般來說,二手房在房齡以及房屋質量等影響的情況下,即使在同樣價格的情況下,由于交易需要支付各類稅收,最終支出也將大大高于掛牌價格。在這種情況下,一旦出現一手低價樓盤,大部分購房者將轉向一手市場。

          二手房價格開始松動

          一二手房價格“倒掛”現象目前已經變得相當明顯,包括21世紀不動產、美聯物業等中介門店的數據顯示,除中心城區之外,閔行七寶等地樓盤也出現二手房價格高過一手房的現象。

          隨著新盤價格低開,上海二手房市場顯得更加萎靡。上海中原地產提供的最新數據顯示,整個1月二手房成交量較2007年12月同期相比略有下調,幅度為10%左右,成交價格也略有松動,微跌5%。其中市中心成交量下跌較大,靜安區、盧灣區1月成交量下滑在30%左右,成交價格略有下滑。其中靜安區國際麗都2007年11月份的成交價格在43000—45000元/平方米,目前下調至42000—44000元/平方米,新福康里2007年11月價格在24000—25000元/平方米,2008年1月份下調至22000—23000元/平方米。

          中原地產各分行反饋的信息顯示,1月中下旬二手房掛牌量與2007年12月份相比總體增加15%左右,其中高端房源增加10%左右,中低端房源掛牌增加約5%左右。

          中原地產閘北區區域總監程曦表示,由于前期觀望氣氛濃重、天氣寒冷導致分行帶看量下降,使得房東心態略有變化,從1月中旬起房東掛牌量直線上揚,其中前期一些對市場一度看好的頻繁跳價的房東目前也恢復理性。

          集體降價先兆?

          上海中原地產副總經理唐振東表示,如今的情形和2005年時的狀況非常相近。2007年房價的上漲速度甚至超越了2004年的同期,而此后的2005年也出現了樓市成交量下降,二手房成交價格先期下調。

          事實上,上海房價曾經在2005年度出現過明顯的回調,根據當時搜房網典型住宅指數對全市438個樓盤的價格追蹤顯示,2005年5月到7月,短短兩個月內,10個區域樓盤分別變相降價。大華錦繡華城,7月底房源,定價僅為8080-9580元/平方米,比前期該樓盤14500元/平方米,價格調整了39%;金楊板塊的云山星座苑,價格調整幅度23%;陸家嘴板塊的濱江蘭庭,調整幅度為24%……由于房價調整幅度過于巨大,使得部分樓盤出現了退房現象,購房者甚至不惜上訴將已購房屋退回。

          “先過了年再說。”一家地產代理公司負責人向記者表示,年底以來所代理樓盤銷售狀況明顯遇到“瓶頸”,但由于前期已經完成了2007年度銷售任務,因此準備先觀望一陣子,如果銷售壓力加大,則不排除降價可能性,“2005年的經驗表明,如果決定要降價,那么早降比晚降好。”(記者 劉秀浩)

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