新春過(guò)后的深圳樓市仍然延續(xù)著濃厚的“觀望風(fēng)”，成交持續(xù)稀少，樓市依舊低迷。而與之形成鮮明對(duì)比的卻是“持續(xù)活躍”的租賃市場(chǎng)。記者近日走訪多家房產(chǎn)中介了解到，新春過(guò)后的深圳租賃市場(chǎng)成交活躍，各個(gè)區(qū)域的租金水平都有所提高。特別對(duì)于二手商業(yè)而言，節(jié)后商鋪?zhàn)饪偷脑龆鄮��?lái)商鋪?zhàn)饨鸬脑龇鶑?qiáng)勁。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場(chǎng)回報(bào)率的進(jìn)一步提高，租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)活躍。

　　租客增多成交活躍

　　“開(kāi)春后，公司辦理的主要業(yè)務(wù)都是租賃業(yè)務(wù)，比年前的成交還要活躍”。中原地產(chǎn)的王先生剛剛處理完一筆租賃業(yè)務(wù)，他拿著手中的幾張業(yè)務(wù)單告訴記者，剛上班沒(méi)多久，他就達(dá)成了三筆租賃業(yè)務(wù)，比起現(xiàn)時(shí)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易要輕松得多。王先生表示，樓市遭遇“寒冬”，卻帶來(lái)深圳租賃市場(chǎng)的持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出供需兩旺的狀況，不僅租金相應(yīng)上漲，租賃交易也表現(xiàn)活躍�！懊磕觊_(kāi)春后都是租賃市場(chǎng)的高峰期，今年更是如此了”。

　　王先生告訴記者，這段時(shí)間，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話或者上門(mén)咨詢等方式尋租的租客數(shù)量明顯增多，且大多是以換房為目的上班一族。“由于年前一段時(shí)間積累了大量的有效租盤(pán)，因此盡管租客的數(shù)量有明顯增加，市場(chǎng)供給在短期依然能夠滿足需求”。

　　“不僅租客增多，租金也普遍上漲了”，這是多家地產(chǎn)中介人員的普遍感受。在福華路一家地產(chǎn)中介上班的小袁告訴記者，福田中心區(qū)的租賃需求大，租賃市場(chǎng)一直活躍�！拜^去年年底來(lái)說(shuō)，我們公司開(kāi)春后有了兩三成的成交增幅”，她表示，目前像星河國(guó)際75平方米的兩房精裝戶型，租金就高達(dá)6000元／月，普遍的租金回報(bào)率在5個(gè)點(diǎn)以上。位于福田區(qū)蓮花北村的中介人員小張告訴記者，該小區(qū)物業(yè)年后的租金也普遍上漲，平均比節(jié)前至少高出100元／月；景田片區(qū)的租金也普遍上漲，緹香名苑部分一室一廳公寓的報(bào)價(jià)甚至超過(guò)了3000元／月。位于深圳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心地帶的上步片區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，片區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施完善，社區(qū)成熟，交通便利，歷來(lái)是自住型商家及白領(lǐng)的置業(yè)首選。據(jù)該片區(qū)的中介人員介紹，該片區(qū)2月份的租賃市場(chǎng)十分活躍，月均租金均有所上漲。目前，一居室約1500元／月，二居室約2800元／月，三居室約3500元／月�！霸诮�期的租賃市場(chǎng)方面，全市各個(gè)區(qū)域的租金水平都有所提高了”。

　　隨后，記者來(lái)到羅湖火車(chē)站片區(qū)，該片區(qū)的二手房多是一些配套較為齊全的住宅，是深圳二手市場(chǎng)比較成熟的一個(gè)片區(qū)。中介人員小謝告訴記者，這個(gè)片區(qū)的房子比較適合投資，在這里，二手房租賃市場(chǎng)一直很活躍，租金回報(bào)率也較高�！拔仪皟商靹偡懦鰩讉�(gè)租盤(pán)，不到兩天時(shí)間就出手了，而且租賃雙方交易十分順暢”。據(jù)了解，該片區(qū)靠近羅湖口岸，在該片區(qū)置業(yè)的港人較多。由于生意往來(lái)，港人在該片區(qū)買(mǎi)房、租房的比例特別大，這也是該片區(qū)價(jià)格一直堅(jiān)挺的主要原因。目前，該片區(qū)的二手房租金回報(bào)率在6%-8%。“相比樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，租金的走勢(shì)更能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況�！毙≈x表示，“深圳樓盤(pán)的租金價(jià)格在房?jī)r(jià)微跌的情況下，正在慢慢攀升，只要買(mǎi)方依舊持幣待購(gòu)，租房人群仍將增量，而房?jī)r(jià)近期不會(huì)大跌，那么房租將持續(xù)走高�！�

　　寫(xiě)字樓租售價(jià)格齊升

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在深圳的住宅市場(chǎng)逐漸沉寂、正等待新一輪的變化時(shí)，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)則呈現(xiàn)出一番不同的景象：深圳多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓租金售價(jià)齊升，租售市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出積極、健康的發(fā)展勢(shì)頭。

　　相關(guān)研究報(bào)告顯示，受福田中心區(qū)的整體帶動(dòng)，深圳高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量達(dá)到19個(gè)，提供辦公面積達(dá)134.42萬(wàn)平方米。在供應(yīng)量逐年上漲的同時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)空置率呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)。目前，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)低于10%，僅為8.4%，地王商業(yè)中心、華潤(rùn)大廈、諾德中心、國(guó)際商會(huì)中心等標(biāo)志性物業(yè)的空置率更在5%以下。甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的吸納量已達(dá)到8.47萬(wàn)平方米，表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的良好反應(yīng)。

　　“受2007年深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供應(yīng)偏少及物業(yè)需求增加的影響，多個(gè)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)呈現(xiàn)出租售價(jià)格齊漲的良好局面，其中以福田中心區(qū)高端寫(xiě)字樓價(jià)格增幅最為顯著”。深圳招商地產(chǎn)研究人員李先生表示，目前，中心區(qū)主要寫(xiě)字樓的物業(yè)租金已普遍超過(guò)120元／平方米／月，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)租金水平超過(guò)135元／平方米／月。預(yù)計(jì)隨著未來(lái)數(shù)棟單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)的供應(yīng)，中心區(qū)寫(xiě)字樓租金將被進(jìn)一步拔高，最高租金將超過(guò)200元／平方米／月，達(dá)到中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新高。他表示，由于中心區(qū)供應(yīng)的銷(xiāo)售物業(yè)越來(lái)越少，寫(xiě)字樓售價(jià)也不斷攀升。目前，中心區(qū)寫(xiě)字樓的物業(yè)售價(jià)均超過(guò)25000元／平方米的水平，優(yōu)質(zhì)物業(yè)叫價(jià)更超越40000元／平方米。

　　“去年7月上市的金運(yùn)世紀(jì)大廈均價(jià)在26000元／平方米／月以上，南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城西座目前售價(jià)更是達(dá)到了30000元／平方米／月，成為片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新高”。中原地產(chǎn)王先生告訴記者，在租金方面，車(chē)工廟片區(qū)的現(xiàn)有租金已和福田中心區(qū)相差無(wú)幾，地王商業(yè)中心的租金亦超過(guò)了135元／平方米／月。

　　需求激增淡季不淡

　　據(jù)相關(guān)部門(mén)市場(chǎng)研究顯示，在二手住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續(xù)低迷時(shí)，房租卻一直上漲。其中中低檔住宅租賃價(jià)格比2007年年初上漲30%，高檔住宅租金上漲10%。年底原本是租賃淡季，但2007年年底卻一反常態(tài)，成交火熱，租金水平一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士表示，租賃需求的不斷增加促使租金上漲。

　　據(jù)了解，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律一般是：年尾，不少人返鄉(xiāng)，租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)為清淡；春節(jié)后，不少人返回深圳及一些人換房等原因，租賃市場(chǎng)開(kāi)始活躍；到了5-8月份，畢業(yè)生來(lái)深就業(yè)，租賃市場(chǎng)需求達(dá)到頂峰，租金也是全年最高。但是2007年有所不同，年底租賃市場(chǎng)依然活躍，并持續(xù)需求旺盛。專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，有三大原因可以解釋此種現(xiàn)象。

　　第一，在市場(chǎng)觀望氣氛的影響下，不少置業(yè)者暫時(shí)擱置買(mǎi)房計(jì)劃，轉(zhuǎn)買(mǎi)為租。這部分人的居住需求暫時(shí)會(huì)通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而成為租賃市場(chǎng)上增加的有效需求。一般來(lái)說(shuō)，每年年底會(huì)有一批購(gòu)房潮，部分置業(yè)者選擇年底買(mǎi)房，在新居過(guò)年，從而令年底買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的成交量有明顯增加。但是2007年年底的購(gòu)房潮沒(méi)有出現(xiàn)。據(jù)悉，2007年10月和11月，全市共成交二手住宅8763套，2006年同期成交17810套，不足2006年的一半。

　　第二，城中村的改造、拆遷，令租賃供給明顯減少，從而促使部分租賃需求轉(zhuǎn)往商品房市場(chǎng)。有分析說(shuō)，深圳城中村10%的土地承擔(dān)著70%的人的居住需求，這足以看出深圳城中村在整個(gè)租賃市場(chǎng)中扮演的角色�，F(xiàn)在，隨著城中村改造的進(jìn)行，之前居住在城中村的部分租客不得不搬出，成為商品房租賃市場(chǎng)新增的租賃需求。

　　第三，政府嚴(yán)查公務(wù)員利用經(jīng)濟(jì)適用房謀取個(gè)人私利的行為，促使部分租賃需求流向商品房市場(chǎng)。而且，這一舉措不僅令商品房市場(chǎng)的租賃需求有所增加，從短期來(lái)看，實(shí)際上也減少了整體租賃市場(chǎng)的有效供給，最終令商品住宅的租賃成交越來(lái)越紅火。租賃市場(chǎng)穩(wěn)步上升，深圳租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的發(fā)展存在著本質(zhì)的區(qū)別。就買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)而言，有可能在各種投機(jī)行為的哄抬下，造成供不應(yīng)求的市場(chǎng)假象，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的瘋漲。但對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，完全是由剛性的供需關(guān)系所決定的，不存在炒作行為。只要有租賃需求的存在與增加，租賃市場(chǎng)就能持續(xù)發(fā)展。就目前深圳的住宅租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，明顯是租賃需求大于供給，造成租金明顯上漲。

　　專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，值得注意的是，雖然目前租金水平上漲幅度較為明顯，但是遠(yuǎn)沒(méi)有到租賃客戶群體承受的臨界點(diǎn)，所以租賃需求的增加，將會(huì)使租賃市場(chǎng)步入穩(wěn)步上升期，未來(lái)的租金將繼續(xù)看漲。(陳穎)