對平抑廣州房價作用大嗎
根據廣州市國土房管局的數據,今年全市一手住宅均價回調至9766元/平方米,相當于去年9月的均價水平。這一切是否是限價房的功勞呢?政府對此予以了肯定,認為限價房切實穩定了商品住房價格,消減房地產市場潛在風險,有效防止了房價大起大落。尤其是對抑制周邊商品住房項目的過快增長起到立竿見影的效果,對開發企業理性定價起到了“風向標”的作用。
坊間關于限價房對房價的作用則分為兩種看法。有意購房的陳小姐認為,限價房是使他們這類所謂的“夾心階層”對房價的預期有所調低,可能因此抑制了整個房價上漲。另外一種觀點則是,整體樓價走向與限價房的關聯性不是很大。華南理工大學房地產研究所所長王幼松教授認為,在廣州房價上漲較快的時候,限價房的價格優勢比較明顯;但等到它正式推出的時候,廣州整體樓市已現低迷,房價上漲已得到抑制,在這種時候限價房抑制房價的有效作用事實上并未真正發揮出來。但值得肯定的是,限價房正式推出并簽約后,肯定對廣州市一手住宅的均價有拉低的作用。
供應量1.5萬套多還是少
根據此前的計劃,廣州市今年預計將推出1.5萬套的限價房。據介紹,正常情況下廣州市平均每年的供應量約為8~9萬套,也就是說限價房所占的比例約為20%。
但在開年之初,首個限價房項目就從原本的儲備了5倍客戶源的熱鬧變成了棄購200多套的尷尬。到底,原本預計推出的1.5萬套的量,是多了還是少了,也成為討論的一個焦點。
廣州市國土房管局有關人士認為,今年1月的成交量只有35萬平方米,只相當于以往正常月度成交量的一半,在此市場低迷氣氛下,限價房的銷售受到一定程度影響。
廣州市同創卓越房地產總經理趙卓文認為,政府一下子推出超過市場供應20%的限價房量,過猛了,沖擊了房地產市場。買得起限價房的人的支付能力,如果購買商品房也沒太大的問題。因此,在限價房這一新生事物與傳統的商品房價差不大的情況下,原本限價房的購房群體就會再度往商品房傾斜,造成限價房不好賣。他認為,限價房的量應控制在年供應量的5%左右比較合適。
是否應在中心城區供應
目前廣州已推出的限價房地布點金沙洲、開發區、番禺、花都區4個區域。購房者認為,購買這些區域主要是要等待未來周邊配套的成熟,目前上下班通勤等都不是很方便。而且,目前廣州市限價房的銷售對象是首次置業者,這部分人群多數還要考慮落戶、小孩上學等問題。因此,他們在與政府進行網上交流時也提出,如果再推限價房項目,是否能考慮在中心城區也進行供應。
對此,專家和業界的意見都比較一致,只要將相關配套逐步完善,目前政府在周邊區域供應限價房是合理的,如在中心城區布點限價房反而不是很現實。中心城區的土地比較稀缺,很難找到合適限價房的供應地。黎文江指出,政府推出限價房是通過讓出部分地價的方式進行,而按照國家的要求,每年土地收益的10%要用于廉租房的建設。而目前,申請限價房的多數是年輕力壯的單身人士。因此,與其在中心城市建限價房讓出地價給年輕力壯的人,不如將地價款更好的用于廉租房等保障型住房的建設。
應先建需求庫再定供應量
據了解,由于是全國最早探索發展限價房的城市,廣州在2006年下半年著手公開出讓限價房用地時,國家關于限價房政策只有較模糊的雛形,限價房的性質、發展方向、操作辦法甚至基本思路都未形成,國內有關城市也未實際開展,既無具體政策可依、又無先例可循,無論在認識和實踐上均處于摸索階段。
包括廣州限價房的需求量到底有多少,都要通過真正推出限價房銷售的反映進行摸底。
但現在隨著限價房政策的逐步完善。趙卓文建議,為保證限價房政策的連續性,政府應該在限價房需求方向建立一個資料庫。每年都進行一次預購限價房的申報,根據當年的申報量來確定下年的供應量和供應板塊,這樣才不會造成棄購等現象。
應適當減慢今年銷售速度
日前,保利西子灣作為首個限價房項目正式發售后,沒出現此前預計的搶購場面,反而有200多套的棄購。萬科新里程作為第二個限價房項目,申報戶數為1000多人。這些情況,使人們對今年限價房推出1.5萬套是否能全部消化,感到不是很樂觀。
業內人士建議,應適當減慢今年限價房的銷售速度,因為在樓市低迷的情況下,限價房推出所能起到的緩解需求和抑制房價的作用都被打折。此外,如果在樓市不景氣的時候推出太多限價房,可能會加速崩盤。樓市如果出現大幅的下降,已購房的人會覺得資產縮水,而引起斷供等不利的現象。
因此建議先將今年計劃推出的1萬套左右先消化完,待樓市需要調節時再加推起到有效的平抑作用。
應擴大銷售對象進行消化
合富輝煌首席分析師黎文江認為,目前限價房的購房群體,并不如想象中對房子的需求很急迫。在保利西子灣申購人中,有6成左右是單身人士,有4成左右是30歲以下的單身人士。新里程的申購人又有62%左右是單身的。兩次數據都比較吻合,而未結婚的單身人群的購房需求并不是很急迫。這部分購房者可能抱著符合條件就試試、可有可無的心理,如果有機會能選到心水房就購買,如不能就放棄。
另一方面,在廣州工作并交了8年甚至10年稅收的、對房子有較迫切需求的人,卻可能因為沒有戶籍而不能買限價房是不大公平的。因此,銷售對象最好能進行適當的調整。
目前廣州市限價房的推出量也有必要通過擴大銷售對象進行消化。(廖卓斌 田桂丹 張志超 熊栩帆 劉敬)
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