降價了?對于更多開發商來說,他們更愿意聽到的是“打折”。據了解,目前幾乎所有在售新盤都有93折至98折不等的優惠,而且對誠意客戶的打折力度更大。雖然同樣是調整售價優惠消費者,但是“暗折”與“明降”的差別,絕不僅僅是字眼上的。
“這是在考驗開發商的心理,以及對后市的把握。”一位業內人士認為,之所以“打折”遲遲不愿意成“降價”,其一是開發商在維護項目形象,穩定客戶心理;其二也說明開發商的市場信心正在恢復,“一旦市場回暖,就可隨時取消折扣”。
誠意客戶可享“折上折”
“每個階段的折扣都有不同,看房后覺得滿意的,還可以面談折扣。”龍華某品牌項目3期目前均價是1.1~1.2萬/平方米,可優惠97折。實際上對比去年該項目2期時的1.4~1.5萬/平方米價格,3期已經出現了2~3成的降幅。同樣的還有位于福田區委旁邊的某小戶型,開盤價一度高達2.3~2.5萬/平方米,而最新的售價卻是2.1萬/平方米,而且一次性付款可享受95折,按揭則是97折,如此算來,降幅也達3成。當記者問起該項目是否開始降價時,售樓人員的回答是“僅僅是現階段的優惠,價格并沒有太大波動,成交后折扣還可面談。”在布吉石芽嶺片區的某新盤,記者也獲知“本身有一定優惠”,更主要是看房滿意后,再進一步詳談,“盡量滿足折扣要求。”
誠意客戶可以“折上折”,在記者走訪的多個在售樓盤中,發現了這樣的“潛規則”。實際成交的置業者,往往都能爭取到在開發商宣稱的折扣上,再低1~2個點,這等于是開發商將暗折“進行到底”。
“影響自住客置業的因素,最大的就是價格。”一位市場人士稱。開發商此舉讓置業者認為享受到了額外的優惠,而另一方面則借此拉近與自住客理想價格的差距,從而促進成交。“這也可以看作是開發商探低的表現”。
要說降價不容易
據了解,市場上大多數在售項目采取了不同程度的優惠措施,優惠程度比以往更為可觀,其中不乏萬科、中海等品牌物業。例如萬科第五園的高層單位均價是1.15萬元/平方米,另外贈送精裝修。中海西岸華府目前可售單位不多,在維持7000元/平方米低價的同時,同樣贈送精裝修。英郡年華的最新均價是1.15萬元/平方米,每戶有20~50平方米不等的面積贈送,而且送裝修,誠意客戶還可享受折扣。諾德國際均價是1.5萬元/平方米,一次性付款可打95折,按揭可打97折。慢城推出了帶800元/平方米標準裝修的單位,按揭購房享受99折,一次性付款是96折。佳兆業茗萃園新推出的單位中,除了依然保持6800元/平方米的價格,2成首期購房折扣是99折,3成則是98折。相對而言,中成天邑和熙龍灣的優惠力度較小,前者均價為2.2萬元/平方米,在贈送部分面積的同時,99折優惠;后者均價為1.8萬元/平方米,有98折優惠。
目前,除了萬科直面“降價”外,其他開發商均對此較為敏感。例如有萬科第五園的業主被告知,在補繳300元后,同樣可以享受在售高層1200元/平方米的裝修贈送,而其他開發商并未采取類似措施。有市場人士指出,大部分開發商害怕承認降價后,惹來前期業主的異議,“砸售樓處這樣的事件,還可能重演。”而且一旦開始降價,又極易引發連鎖反應,這更不利于項目銷售,中小開發商尤其如此。
年中市場是關鍵
“自住客依然認為市場價位偏高,不愿主動入市。”中原地產一位分析人士指出,實際價格與自住客理想價位依然有20%以上的差距。因此,開發商普遍打折、優惠甚至是折上折,都在試圖尋找一個價格的平衡點。
事實上,除了價格之外,影響自住客購房的還有物業本身的品質,用材、質量、創新、居住環境等,都在自住客的考慮范圍之內。因此開發商在價格上做文章的同時,也需要從物業的性價比角度去迎合自住客。
“5、6月份是關鍵。”有開發商的營銷人士表示,對后市不應過于樂觀,如果到年中市場觀望仍然嚴重,自住客入市仍不積極的話,中小開發商的資金壓力將會更加突出,屆時“暗折”變“明降”就是水到渠成的事了。(盧青)
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