在今春成交低迷,以及上海萬科等代表性樓盤推出合理調價后,上海一手商品住宅市場觀望情緒濃厚。反觀地段不同于這些調價樓盤的市中心商品房,其今年的成交價格也有所滑落,從1月初最高的2.9萬多元的單價,到3月初的2.6萬多元,每平方米下降了近3000元。
撇除一季度樓市傳統淡季的影響,還有什么因素導致市中心樓盤也出現的回調呢?一些在售樓盤的銷售經理認為,還有政策面、行政面的影響。限制第二套房的貸款政策,使得一些市中心已經簽定預售合同的購房者可能貸不到款,或者將以最高標準的房貸利率貸款。貸款的限制,在一定程度上使進入購房程序的購房者開始重新考慮是否繼續購房,而打算購買的更是猶豫多多,看多買少。
另外,從去年底開始,一些地段很好的樓盤,原計劃的開盤定價在3萬元/平方米以上的,卻因合理調控等原因難以拿到預售許可證。要么別開,要么低于3萬元開。如此延續到節后,市中心部分等不及的項目低調低價開盤了。如黃浦區的黃浦麗園以2.5萬元單價開盤,靜安區的東海園二期開2.6萬元,達安錦園二期以低于3萬元單價一點的2.9萬元開盤等。而這些項目周圍的一些新盤都早已過了3萬元單價的大關。可以說,行政調控的措施,也是促使市中心新開樓盤價格回調的一個因素。而這一非市場因素導致的價格回落,快速帶動了其成交量能。網上數據顯示,春節以來,黃浦麗園新開樓盤成交99套,達安錦園二期成交58套,東海園二期成交103套。
盡管現在新開樓盤在價格上受到了限制,但預計在4月底5月初這樣的限制會有所緩和。一位市中心項目的開發商如是說:因此,目前是市中心新開盤短暫的價格低谷,一旦政策面、行政面出現松動,市中心的價格或將回升。另一位在售普陀內環內大型項目的銷售經理說:從全市的在售樓盤數量分析,70%以上是在中環線以外地段,而內環線內可供商品房的數量已經不多。基于這種情況,盡管可能賣得慢些,我們還是考慮維持原來每平方米2萬多元的銷售價格。
記者從網上房地產上了解到,全市目前在售一手房4.1萬余套,而內環線以內可售住宅為4439套,其中若去除普通住宅1164后,所剩非普通住宅數約2700套。該數字在全市可售住宅中所占比例最低。這類位于金字塔尖的高檔住宅,未來會在數量減少和需求不減的矛盾中,向上尋求新的價格平衡點。(李淳)
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