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        深圳房價跌跌不休 “負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)乍現(xiàn)

        2008年03月21日 10:22 來源:第一財經(jīng)日報 發(fā)表評論

          去年下半年在深圳買了房子的業(yè)主,顯得很不走運,因為他們已經(jīng)不可避免地站在了深圳房價的一個歷史高點上。

          進(jìn)入2008年,深圳樓市的冰凍依然持續(xù),1月房價環(huán)比下降8%,成交均價為14737元/平方米。盡管2月的統(tǒng)計顯示價格的大幅下跌沒有進(jìn)一步繼續(xù),但是,始于2月底的開發(fā)商輪番降價,已經(jīng)比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更具備沖擊力。

          價格的下調(diào)讓萎縮了近半年的成交量得以逐步恢復(fù),只是來自老業(yè)主的壓力,卻成為開發(fā)商不得不正視的尷尬。

          開發(fā)商與老業(yè)主的博弈

          如果說2月之前深圳一手樓盤的降價還是開發(fā)商的個別行為,那么進(jìn)入3月,這已經(jīng)演變?yōu)槠毡槎夜_的一股浪潮。

          2月底,深圳某知名開發(fā)商一樓盤第三期公開發(fā)售,其定價比去年銷售的二期每平方米下降了近5000元。加上以前的毛坯房變?yōu)榫b修,開發(fā)商的折讓幅度實際上超過了30%,因此吸引2000多名客戶到現(xiàn)場選房,取得一日銷售300套的業(yè)績。

          這一案例讓焦慮了半年的深圳開發(fā)商看到希望。萬科、金地、中糧、華泰等開發(fā)商下屬均有樓盤下調(diào)價格,下調(diào)的方式或是新一期產(chǎn)品調(diào)低發(fā)售價,或是舊的產(chǎn)品推出特惠單元。

          值得關(guān)注的是,大面積的降價主要集中在關(guān)外,以寶中為例,先后有泰華陽光海、中糧卡羅社區(qū)等出現(xiàn)較大幅度的價格下調(diào)。其中,3月15日深圳寶中一樓盤通過手機(jī)短信息向外界傳達(dá)了部分特價單元促銷的消息,折讓幅度達(dá)到六五折,這被視作深圳樓盤價格下調(diào)幅度較大的代表。

          隨后,深圳一名為澳達(dá)實業(yè)的開發(fā)商高調(diào)召開新聞發(fā)布會,宣稱其下屬樓盤“澳城”馬上要進(jìn)行價格調(diào)整,在售樓價下降20%~30%。該盤隨即封盤,稱在價格調(diào)整之后重新上市。澳達(dá)實業(yè)還特地為此次降價取了一個頗有意境的名稱——“春雷行動”。

          降價雖然為開發(fā)商銷售帶來立竿見影的作用,去年購房的老業(yè)主則為資產(chǎn)的急劇縮水感到不滿。在某樓盤的社區(qū)論壇內(nèi),一網(wǎng)名為“滄海九聲笑”的網(wǎng)友感嘆:“優(yōu)惠單元單價不到9000元,而我買的是12800元,同等位置,相差3800元,寒心呀。”

          除了網(wǎng)上表達(dá)自己的不滿,部分老業(yè)主已經(jīng)開啟了“維權(quán)”的實際行動,要求開發(fā)商對高價購房的老業(yè)主們作出補(bǔ)償。一場開發(fā)商與原業(yè)主的博弈正在深圳許多樓盤內(nèi)展開,甚至有人作出“退房”的打算。

          盡管在法律上,業(yè)主此番“維權(quán)”得不到有力支持,但急于維護(hù)品牌形象的開發(fā)商已然主動作出妥協(xié)。萬科第五園就適時地推出其“琢玉行動”,通過變相贈送裝修的方式對老業(yè)主給予補(bǔ)償。

          澳達(dá)實業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人通過召開新聞發(fā)布會,明確表示將給此前購買房子的老業(yè)主每戶贈送8萬~15萬元的裝修現(xiàn)金券,業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購買想要的裝修設(shè)施。據(jù)估計,開發(fā)商此項支出將接近7000萬元。

          當(dāng)然,更多樓盤目前尚未給老業(yè)主作出任何承諾,深圳開發(fā)商與老業(yè)主之間的博弈似乎仍將繼續(xù)。

          有數(shù)據(jù)顯示,去年6、7月當(dāng)深圳房價達(dá)到近期的頂峰之時,成交量也在全年各個月份中位于前列。這意味著,有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主在高價之際購買了商品房。

          這批業(yè)主多數(shù)尚未收樓,更未取得房產(chǎn)證。對于其資產(chǎn)的縮水,開發(fā)商將很難置身事外。

          瘋漲之后的大跌

          深圳樓盤今日的降價,緣于過去兩年間鬧劇般地瘋漲,這一過程中處處包含了本地人引以為驕傲的“深圳速度”,即從膨脹到萎縮,幾乎都以最快的速度來完成。

          根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的研究資料顯示,從2000年到2005年,深圳一手住房均價漲幅都保持在10%以內(nèi),6年時間內(nèi),均價才從5275元/平方米漲到7040元/平方米。

          而2006年、2007年,房價猛然以空前的速度突飛猛進(jìn),漲幅分別達(dá)到31.11%和44.85%,均價幾乎每年上漲2000~3000元,比過去6年上漲的總和還多。

          更為重要的是,深圳人炒樓的熱情在這兩年時間內(nèi)被快速點燃,一場由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、投資者導(dǎo)演的鬧劇,將很多人卷入其中。直到去年年中投機(jī)氛圍達(dá)到最高之時,深圳投資者一度蜂擁到內(nèi)地的重慶、成都、武漢等城市,紛紛攪動當(dāng)?shù)貥鞘小J种型瑫r擁有幾十套乃至上百套房的投資者不乏其人,銀行資金通過房貸源源不斷地被轉(zhuǎn)移到樓市當(dāng)中。

          泡沫的急劇膨脹,讓有關(guān)部門率先感到危機(jī)的逼近。7月底,深圳各家銀行收緊房地產(chǎn)貸款,可謂是斷了樓市的血液供應(yīng)。隨后的9月底,央行出臺359號文,提高第二套房貸首付,讓深圳炙熱的樓市急速降溫。

          有數(shù)據(jù)顯示,整個下半年,深圳每天的成交量大約50套左右,跟此前每日200~300套比較起來,成交萎縮異常嚴(yán)峻。

          值得關(guān)注的是,參與哄抬價格的炒家也在去年年中開始撤退。深圳中原地產(chǎn)放盤量的變化便足以證實這一趨勢。數(shù)據(jù)顯示,二手市場上的放盤量在去年6月開始放出量,較5月增長17%,7月是全年放盤量最高峰,較6月又增長17%。

          幾乎就在同時,深圳樓市在達(dá)到近兩年的頂點之后轉(zhuǎn)頭向下。到去年10月黃金周,全市成交量已經(jīng)寥寥。而房價也走上下坡路。去年12月,深圳均價從約15900元/平方米下降到15000元/平方米左右,降了近千元。今年1月繼續(xù)保持跌勢,跌幅達(dá)到8%。

          有業(yè)內(nèi)人士估算,過去幾個月以來,一手價格下調(diào)平均在20%左右。隨著3月以來眾多樓盤相繼降價,反映到全市均價上來的跌幅可能還有15%左右。

          “負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)初顯

          “負(fù)資產(chǎn)”一詞形容物業(yè)市場內(nèi),物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款(樓宇按揭)。這種現(xiàn)象通常在物業(yè)價格普遍下跌后發(fā)生。

          過去的幾年內(nèi),負(fù)資產(chǎn)曾經(jīng)困擾了香港很長一段時間。隨著房價的不斷下跌,已經(jīng)有趨勢顯示深圳正向負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點靠近。

          同樣是中原地產(chǎn)的一份研究材料披露:從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點來看,按七成貸款額計算,深圳二手房價格跌破10600元/平方米,銀行負(fù)資產(chǎn)就會產(chǎn)生,而2007年12月的二手房價是13841元/平方米,離負(fù)資產(chǎn)的臨界點還有23%的距離。

          近期開發(fā)商的降價,已經(jīng)讓不少高價購房者的資產(chǎn)發(fā)生大幅度縮水,一夜之間蒸發(fā)掉幾十萬元的人不在少數(shù)。以寶中一樓盤為例,原價14800元/平方米,現(xiàn)價10000元/平方米。如果購買100平方米的房子花費148萬元,幾個月之后變?yōu)?00萬元,資產(chǎn)縮水近三分之一。以首付三成約45萬元計算,該房子現(xiàn)價100萬元的資產(chǎn)總額已逼近原先100萬元的銀行貸款額。

          更讓人憂慮的是,在將來的二手市場上,原先買房的業(yè)主與后來的買家比較起來,根本不具備議價能力。面臨賣房之時,這些老的業(yè)主只有兩種選擇:一是虧本賣房;二是等待,等房價重新回到2007年6月的水平。

          開發(fā)商方面,《第一財經(jīng)日報》了解到,除了有通過降價促使資金回籠的開發(fā)商,也有開發(fā)商選擇放慢開發(fā)和推貨的速度,以適應(yīng)現(xiàn)在惡劣的生存環(huán)境。

          日前,也有研究人士認(rèn)為房價的降價空間已經(jīng)不大。但事實上,深圳未來房價的走勢并不容樂觀。因為有中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示,2008年預(yù)計有超過700萬平方米的新貨供應(yīng)入市。僅在3月份,就有多個新盤或者老樓盤的新一批產(chǎn)品推出。這也正是眾多開發(fā)商爭相降價促銷的重要原因,因為開發(fā)商之間幾乎形成了一個共識:現(xiàn)在不賣,接下來可能更加艱難。(張艷紅)

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