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        滬上房價走勢明顯分化 樓市初現“戰國特征”

        2008年03月24日 10:53 來源:解放網-房地產時報 發表評論

          樓市向下拐了嗎?房價降了嗎?這兩句話是年后朋友見面時說得最多的寒暄用語,爭執也是最激烈的。從代表委員到地產名嘴,從專家學者到草根百姓,從研究機構到大眾媒介,圍繞這兩個問題進行了一場“全民大討論”。

          從記者所看的盤來看,目前本市在售樓盤有漲的,有跌的,也有不漲不跌的,三類樓盤不乏其例,難以一言以蔽之,今春樓市初現“戰國特征”。

          漲價盤:上漲3000元不稀罕

          虹口區的復城國際,總建筑面積約15萬平方米,是集住宅、辦公、酒店式公寓為一體的綜合小區,并規劃有聯排別墅。4月中下旬該盤將推出5層帶電梯的低密度公寓,有101平方米的兩房和141平方米的三房。

          日前,記者走進售樓處,售樓小姐表示,新推出的多層住宅共20套,兩房10套,三房10套,均價約為2.7-2.8萬元/平方米,比前面的高層單價高3000元左右。當記者詢問漲幅為何這么高時,她解釋說:這是小區最里面的房子,很安靜;今年10月份就交房,等待時間較短;另外,得房率高,有88%;房屋品質也更高一些。

          南匯區綠地東岸漣城,由綠地集團開發,為臨港新城首個、也是目前唯一一個在建、在售住宅項目。今年3月8日新推120套房源,兩天去化90余套,均價8000元/平方米,比上一批房源漲了200元。該盤從去年9月份推盤,一期推出690多套,當時均價為6900元/平方米;去年12月份,均價已漲至7500元/平方米。為何價格“三級跳”?銷售經理說,臨港新城規劃良好,今后交通也非常便捷,有A30、A4公路和軌交11號線等,今后還可用作度假房,迎合了目前的投資趨勢,價格一路上揚。

          知名樓盤仁恒河濱城,今年3月中旬推出一批新房源,均價3.5萬元-3.6萬元/平方米,比上一批房源上漲1000-2000元/平方米,推盤以來銷售形勢不錯。漲價是因為地處浦東聯洋國際化社區,具有稀缺性,而且新案都為靠近洋涇港自然河的景觀房,裝修檔次提高。

          降價盤:9.5折成讓利底線

          談起上海樓盤降價幅度,無疑萬科元宵節讓利最多,最高達到9.2折,該記錄至今未有樓盤刷新,滬上樓盤即使降價,也是以9.7折、9.8折居多。

          在剛結束的上海之春房展會上,崇明的綠島陽光打出9.5折的大幅廣告,成為房展會上折扣最多的樓盤。據售樓小姐介紹,9.5折的讓利只針對8套別墅,每套總價都在300萬元以上,對購房者的錢包是個不小的考驗。

          與不少樓盤打折、促銷羞答答不同,3月22日開盤的綠洲香島花園,均價1.1萬元/平方米,辦理貴賓卡可打9.8折。該盤位于莘松路近春九路,小區三面環水,入口即為2.5萬平方米綠地廣場,分五期開發,提倡“大戶型、法式白、軟裝飾”的理念。

          據記者調查,3月份的新開盤中,11個樓盤表示將提供數目不等的優惠政策,以9.7折、9.8折居多。比如金誼河畔,購房者可花2000元辦一張預約卡,開盤當日選房成功,憑卡每平方米優惠300元;選房不成功,2000元如數奉還。

          走平盤:開發商不變應萬變

          上海香溢花城位于光新路石泉東路,總建筑面積達46萬平方米,內含住宅、商辦、酒店、教育設施等多種產品。目前在售房源均價為1.8萬元-2.2萬元/平方米,與去年新開時的價格保持一致。且銷售形勢平穩上升,平均每周去化4套,在區域內屬于表現較好的樓盤之一。在上海之春房展會上,該樓盤參觀者頗為踴躍,看房班車每次都擠滿,意向購房的已經定購了20多套。

          該樓盤均價堅持走平,開發商表示,對自己設計和建造的樓盤品質充滿信心,定房價是有原則的,希望房價呈平穩發展的走勢。

          據記者調查,在3月份的新開盤中,有近一半新盤單價“平走”。分析認為,這表明開發商和購房者一樣,其實都在觀望,一方為選擇最佳時機推盤,謹慎定價;另一方則仔細觀察,謹慎下單。但春節以后,本市一手房日成交量悄然從個位數漲到兩位數,再到三位數,樓市已露出回暖端倪。

          樓市觀點

          觀點1:別被娛樂化觀點忽悠

          復旦大學房地產研究中心教授華偉:大家不要被娛樂化的觀點所忽悠,該出手時就出手。我們需要理性的思考,要看市場上的主流是什么?是開發商的聲音吸引了我?還是政府的聲音左右了我?還是金融家的聲音讓我更加青睞?他們的位置不一樣,觀點也不一樣。只有通過自己的理性判斷,而不是跟風,才能找到機遇,也才有可能在適當時機圓自己的居住夢。

          購房莫錯失良機,早買早痛,早痛早解放。但是我強調兩點,第一不要逾越自己的能力,第二不要錯失良機。在這個時代如果你有能力去選擇,卻錯失良機,這種痛苦會終生伴隨你。

          觀點2:部分盤回調20%屬正常

          某知名投資公司分析師叢力:市場觀望氣氛是否持續,還是已經驅散,目前仍不太明確。預計在今年第二季度可看出端倪,是回暖,還是依舊平穩,第二季度可以說是一個關鍵期。

          房價走勢最終由供求關系決定,供給不足在未來一段時間內依然存在,而需求方面的壓力,不會因為住房保障體系的初步啟動一下子釋放,因此整體上有效供給依舊不足。在沒有新的緊縮調控政策的情況下,一旦二季度房價不像消費者預期的那樣回落,預計購房小高峰將重現,房價會在目前的水平上下小幅波動。而同時,部分地區部分樓盤虛高的房價也有可能擠出部分泡沫,回調20%內都屬正常。

          觀點3:口號響亮折扣很小

          一位叫“黃浦江上的帆船”的網友:在一片“拐”聲中,上海的購房者并未迎來渴望已久的優惠大甩賣。現在開發商促銷是嗓門大、口號響,實際折扣很小、很微弱,中心城區房價依然很高、很堅挺。

          一位叫“ling—sj”的網友:房展會上,中環以內的樓盤幾乎絕跡,內環以內只有兩三處樓盤。幾個比較大的樓盤,都集中在外環線周圍。開發商也曉得,距離是一個問題,因此在宣傳上動了不少腦筋。在一處樓盤前,一對小夫妻研究起了廣告。妻子反復念叨:“徐家匯的‘后花園’,在哪里呢?”丈夫研究了地圖上幾條陌生的路名后發現,樓盤是在松江。“杭州還是上海的后花園呢,往遠處想就對了。”

          記者札記 還是“該出手時就出手”

          自樓市步入快速發展通道,該不該買房這個話題就一直是個熱點,甚至因此成就了不少“話題英雄”。在房價走勢撲朔迷離的現在,爭執更達白熱化,專家學者、地產大亨、普通市民等爭相在各種平臺發表自己的看法,不少是“語不驚人死不休”。

          現在判斷任何觀點的正確與否都是不客觀的,沒有人可準確預知未來。但有一點可以肯定,在目前樓市“戰國特征”下,開發商之間內訌,專家學者之間吵嘴,平民之間“網罵”,媒體之間觀點紛爭。紛亂樓市更需一雙慧眼,而不是一張利嘴。某市民聚會必談房價,談房價必說拐點,其妻則相反,從不高談闊論,她認為只買一套自住房,不必太在乎漲跌,即使一年跌了幾萬元,跟目前的房租也差不多,但住在自己的房子里,心情比租房愉悅。經過幾次“家庭大戰”后,最終女方占上風,去年上半年他們在虹口區買了一套小戶型,至今該房已升值十幾萬元。

          作為一介平民,在沒有資金優勢和信息優勢的背景下,與其喋喋不休地紙上談兵,不如實地看看樓盤。除受大勢影響,新盤價格漲跌還受開發商資金鏈情況、“存貨”多寡、心理預期、板塊供應等各種因素制約。如果買二手房,與上家的資金情況與心理素質密切相關,更難“統一論”。

          買房“茲事體大”,不管哪個知名專家、地產大亨的觀點,如果錯了,而你跟了,他不會為你錯失的機會埋單。最好的例證就是2005年易憲容的“大跌論”,“上海房價要降50%,北京房價降30%”的看法最終成了一個經典笑話,但一旦錯失了機會,卻不能當成笑話來談,幾萬甚至幾十萬的機會成本,誰來補償?在日益務實的今天,在強調財產性收入的當下,說到底,只有你才能為自己的機會埋單。還是該出手時就出手。(張之花 胡敏方)

        編輯:祁智】
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