機構(gòu)認為房價高位運行，消費者觀望氣氛濃厚，政策股市等外因影響是主因

　　北京的土地交易在今年1月份一度出現(xiàn)“井噴”后，眼下，由于開發(fā)商拿地意愿不足致使成交量驟降。與此同時，商品房銷售轉(zhuǎn)冷，年內(nèi)首現(xiàn)供大于求。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60.5萬平米，規(guī)劃建筑面積達69.7萬平米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬平米，規(guī)劃建筑面積52.3萬平米，成交總價16.5億元。

　　亞豪機構(gòu)分析，同比2007年4月，住宅用地宗數(shù)下降了83.3%，土地成交面積下降了41.1%，規(guī)劃建筑面積下降了35.2%，降幅十分顯著。據(jù)此該機構(gòu)認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少說明，目前開發(fā)商對住宅項目用地的需求較去年已大為減少。目前開發(fā)商的資金鏈在從緊貨幣政策的調(diào)控下及資本市場相對疲軟的情況下業(yè)已緊繃，部分開發(fā)商資金缺乏，無力再拿地。此外去年開發(fā)商在資本市場的支持下大舉圈地，使得土地儲備大增，能夠滿足一段時間的開發(fā)要求，因此，短期內(nèi)拿地愿望不足。今年許多城市土地流拍也說明了這個問題。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，今年的地產(chǎn)行業(yè)的基本特征是“地多錢少”。開發(fā)商無力拿地造成了土地市場尤其是住宅用地交易的疲軟，從3月、4月兩個月的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)分析看，僅有一塊住宅用地成交，而北京市今年住宅用地的供應(yīng)量是比較大的，據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2008年第二季度即將入市的住宅項目用地為407.7萬平米，規(guī)劃建筑面積達464.1萬平米。第二季度土地放量將會集中在5、6兩月，預(yù)計，從這兩個月的土地成交情況將能夠看到開發(fā)商對于未來市場走向的判斷。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：今年4月份全市期房網(wǎng)上簽約共計6395套，簽約面積823517平方米，其中，住宅簽約共計4955套，簽約面積583225平方米；同期，現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計2805套，簽約面積337182平方米，其中，住宅簽約共計1093套，簽約面積164662平方米。

　　據(jù)此分析，4月份全市期房網(wǎng)上日均簽約213套，日均簽約面積27451平方米，其中，住宅日均簽約165套，日均簽約面積19441平方米；同期，現(xiàn)房網(wǎng)上日均簽約94套，日均簽約面積11239平方米，其中，住宅日均簽約36套，日均簽約面積5489平方米。

　　環(huán)比3月份數(shù)據(jù)，4月北京期房日均簽約套數(shù)下降了12.5%，日均簽約面積下降了17.7%，其中住宅日均簽約套數(shù)下降了9.7%，日均簽約面積下降了11.9%；同期，現(xiàn)房日均簽約套數(shù)下降了22.5%，日均簽約面積下降了29.2%，其中，住宅日均簽約套數(shù)下降了45.4%，日均簽約面積下降了43.9%。

　　而同比去年4月，期房日均簽約套數(shù)下降了51.9%，日均簽約面積下降了52.7%，其中住宅日均簽約套數(shù)下降了53.4%，日均簽約面積下降了57.0%；同期，現(xiàn)房日均簽約套數(shù)下降了9.3%，日均簽約面積下降了33.5%，其中，住宅日均簽約套數(shù)下降了40.2%，日均簽約面積下降了43.9%。

　　亞豪機構(gòu)認為，4月北京樓市并未如期出現(xiàn)回暖的態(tài)勢原于三個原因。首先是房價仍然高位運行并無實質(zhì)性降價，房價過高消費者無力購買，必然出現(xiàn)交易量下滑。

　　其次是消費者觀望氣氛仍然濃厚。自去年冬天南方一線城市房價出現(xiàn)較大幅度下降，“拐點論”、“打折風(fēng)”讓眾多的購房者產(chǎn)生了觀望的情緒。受此影響，京城出現(xiàn)連續(xù)5個月交易量下滑。3月份樓市雖略現(xiàn)回暖跡象但同比去年仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。不少購房者采取了靜觀其變的策略。

　　再有就是政策及股市等外部因素的影響。4月北京市頒布了限價房管理辦法、對限價房的申購、配售、交易等都做出了詳細的規(guī)定，有關(guān)限價房政策的實施，使許多符合條件的購房者有了購房的可能，從一定程度上分流了普通商品房的購房需求，對交易量有一定的影響。而央行在4月份又上調(diào)了0.5個百分點的存款準(zhǔn)備金率，意味著銀根進一步緊縮，銀行放貸的難度加大，對商品房交易也會產(chǎn)生一定的影響。此外，股市自2008年以來進入了熊市，許多投資者的資金被套牢，致使他們的資金無法在短時間內(nèi)進入樓市投資，客觀上造成了樓市交易的慘淡。

　　另據(jù)亞豪地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年4月新增商品住宅供應(yīng)面積為99.5萬平米，而4月份商品住宅僅銷售了74.7萬平米，兩相對比呈現(xiàn)，4月份商品住宅供應(yīng)量明顯超出需求量24.8萬平米，這是今年以來首次出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，而2007年同期需求量大于供應(yīng)量26.6萬平米。此現(xiàn)象一方面是由于市場受觀望心態(tài)、宏觀政策等因素的影響，交易量大幅下降，另一方面，是開發(fā)商面臨著較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開盤入市的力度，此外，奧運因素也會導(dǎo)致開發(fā)商提前開盤入市。所以出現(xiàn)了供應(yīng)量大增的現(xiàn)象。

　　4月樓市無論從土地放量、還是商品房交易均難持續(xù)回暖態(tài)勢，且出現(xiàn)了“地少、房多、售價高”的怪現(xiàn)象，亞豪地產(chǎn)認為，這使北京5月份樓市仍存在著較多的變數(shù)，能否維系往年“紅五月”的景象殊難預(yù)料。(記者 陸昀)