昨天，上海中原物業代理有限公司(下稱“中原地產”)發布最新統計報告：2008年一季度二手房公寓租賃成交再創新高，環比上漲38.95%，同比上漲62.21%；與此同時，二手房的買賣成交套數環比下降14.44%，同比下降22.41%，創5個季度以來最低紀錄。

　　中原地產董事總經理譚百強表示，“這是上海自2007年以來，首次出現二手房租賃成交大于買賣成交。二手房再現買賣、租賃倒掛現象，說明目前市場觀望氣氛仍較濃厚，市場信心恢復有待時間。”

　　中原地產的成交記錄顯示，上海全市一季度買賣與租賃的成交單數比為2：3，而2007年一直保持在3：2左右的比例。其中，中心區域倒掛現象較為明顯，盧灣區買賣租賃的比為1：4、徐匯區為1：2。就此，中原地產盧灣區區域總監吳敏認為，買賣與租賃的倒掛反映了市場人氣不足，改善性需求客戶不愿出手。

　　二手房縮量上漲

　　“二手房縮量上漲”是目前上海樓市的基本特征之一。

　　根據上海中原地產領先指數顯示，第一季度的中高檔二手房成交價格仍然保持上升勢頭，4月指數已經攀升至161點，環比上漲1.30%。從成交物業類型來看，別墅、洋房、普通公寓房等房源占到總成交量的70%以上，其中價格在600萬元以上的物業和價格在100萬~150萬左右的普通住宅尤其受到客戶的追捧。

　　“雖然一季度二手房市場出現了租賃單數超過買賣單數現象，但是別墅、洋房等高端物業和中低端普通公寓的成交仍然十分熱鬧。”中原地產副總經理陳宇玨表示，“一季度高端物業的成交上漲與該類型物業掛盤量增加也有關系，相比同期掛牌量漲幅在一成左右，其中不乏品質較高的房源。因此，不少在去年沒有買到心儀物業的實力客戶亦在3月初購入了該類高品質房源。剛性需求再次釋放，中低端物業成交量上漲明顯。”

　　美聯物業顧問(上海)有限公司楊浦虹口區副總監陸中偉表示，四月份，四平路沿線的二手房成交均價較年初有5%的小幅上漲，總體情況比較樂觀。區域內總價在100萬~180萬元的物業依然十分緊俏，特別是虹口區內環內單價13000元/平方米以內的物業賣得較好。

　　上海二手房指數辦公室最新發布的統計數據與中原地產保持一致：4月上海二手房指數為2339點，較3月上漲24點，漲幅為1.03%。上海二手房市場總體運行平穩，成交價格保持微幅上升，但成交量略有減少，表明市場未出現明顯逆轉，多數參與者仍在等待和觀望。

　　剛剛過去的4月份二手房市場又走了一波上揚行情，無論是成交價格還是成交量再次突破3月份的各項指標。而取消七天假期后的首個“五一”假日樓市則略顯平淡，受到出游等因素影響，上海中原地產各家門店的上門量、看房量都有一定程度的下滑，總體成交情況與4月第一周持平，沒有成交走熱的跡象。

　　租金高位盤整

　　上海二手房指數辦公室最新發布的報告表明：4月上海房屋租賃指數為1203點，較3月上漲17點，環比上升1.4%。4月份，上海房屋租賃市場整體漲幅較3月有所放緩，分化現象明顯，高檔商品房、售后公房租金下滑，一般商品房租金漲幅加快。5至10年房齡的次新房逐漸成為租賃市場主流。

　　21世紀不動產高級分析師孟奇認為，租賃市場表現火熱，表明了一部分購買需求轉入租賃市場等待時機，視房價走勢明確后再出手。租賃火熱的同時，本應釋放的市場壓力尤其是購房需求的壓力，卻在逐漸累積。

　　上海二手房指數辦公室數據顯示，上海的高檔房租金在高位盤整，繼3月走出一輪加速上漲行情后，4月各控制點漲幅趨于平穩或微跌。租金較3月環比上漲1.0%。其中，兩室租金環比上漲0.8%，三室租金環比上漲1.2%。整個租賃市場中居住環境較佳、房齡適中、裝修齊全的次新房需求比較旺盛。而售后公房租金較3月份環比上漲0.9%，漲幅大幅度回落，顯示出后繼乏力。

　　上海漢宇房地產顧問有限公司董事總經理施宏睿認為，上海二手房市場經歷3月底到4月上旬的季節性復蘇走勢之后，并未出現爆發性反彈局面，市場總體平穩。目前買賣雙方期待更明朗的市場走勢，以便作出準確的判斷，因此市場出現看多買少的局面。賣方更多以試探性掛牌為主，二手房成交周期被拉長。因此，5月二手房市場依然存在較大變數，房價走勢有待進一步觀察。(葉國靖)