逆市又見排號選房 熱銷原因:定價趨真
6月7日,北五環外項目媒體村最后一期接受認購,從上午9點鐘開始,開發商推出的500多套房就在短短一天時間里被預訂了150多套,截止記者發稿前為止,媒體村三天的認購期共預訂300多套,金額達到3.5億元人民幣;同樣在當天,金隅集團位于通州的小戶型項目金隅七零九零搖號選房,200多套房源很快被訂購一空……最近,類似的熱銷現象還發生在北京另外一些樓盤。
很多業內人士認為,5月,是在“拐點論”甚囂塵上時第一個熱銷的月份,樓市回暖已經不可逆轉。但記者在采訪中發現,類似媒體村、金隅七零九零、銀谷美泉、金色漫香林、第五大洲等熱銷項目,定價均比周邊樓盤便宜1000元/平方米以上,甚至更多。
與以往觀望期樓盤越降價越沒人買不同,此次觀望期從第一個跳水者———美利山開始,一直到最近新開盤的項目,只要一降價或者打折促銷,馬上應者云集,項目立刻會走出銷售困境。正如一位專家所言,北京樓市能否走出觀望,在于開發商能否在房價上低下高昂的頭顱。
●合理定價新盤突圍觀望期
目前北京樓市高檔住宅銷售受阻,主要原因就是價格遠遠超出了購買者的心理底限。從2006年開始,房價似乎在一夜之間就“瘋漲”了50%———150%,由于供應量的不足,恐慌性購房一時間造就了地產的虛假繁榮。直到2007年年底,政府、銀行等職能部門頻出重拳,加上經濟適用房、兩限房的呼之欲出,人們終于看到了合理價格回歸的曙光。而面臨“錢荒”的開發商們不得不重新審視自己的定價。
媒體村負責人、北辰置業銷售公司總經理姜竑在接受記者采訪時表示,媒體村在一期以12000元/平方米均價銷售完畢后,原本二期定價在15000元/平方米左右,即使如此,該項目也是區域內最便宜的樓盤。但經過對周邊一些高檔樓盤考察后,發現這些樓盤的銷售速度非常慢,回款也受到很大影響,對于北辰集團這樣全國性的大公司,必須在回款方面有充足保證,因此,集團決定二、三期不漲價,用最合理的價格迅速完成回款。
金隅七零九零項目副總經理王新光同樣表示,銷售速度是決定一個項目生死的關鍵。
●五、六兩月樓市促銷見成效
前不久,北京市房地產交易網站公布的5月商品住宅預售數據顯示,5月商品住宅預售7931套,比4月多賣了2352套,這是今年以來月銷售量增長最大的一次。
專家分析,交易量上揚首先歸結為開發商促銷刺激了買房需求。開發商適時地讓一些價,成交量很快提速,可以說,開發商們并沒有因為促銷損失多少利益,反而成為了一個自我推廣的良策。
其次,需求量進一步釋放。人們發現目前除了買房似乎找不到更好的保值產品。股票、基金的不確定性使人們不敢再輕易投入,而不動產的投資是中國傳統的理財觀念;鋼材、水泥、石油等生產資料的漲價,使越來越多的人感覺到樓市價格不可能不升反降,經濟規律不可逆轉,趁著樓市調整期盡快出手購買也是相當一部分購房者的心聲;大量的外地買房人蜂擁入京,這些城市新貴都將未來的生活目的地選擇在了北京這樣的大都市。
第三,隨著供應量的加大,很多房源能夠滿足購房者的居住需要,選擇面廣,加快了買房速度。
●投資客減少買房者多為自住
“現在投資客比以前明顯少了,而自住型購房者占了絕對多數,水而自住型購房者占了絕對多數,水分被擠掉了,也就是真正的需求者”,北京中原地產總經理李文杰形象地比喻道。去年之前,北京房地產市場上,有30%—40%的買房人是投資型的,而從去年的第四季度到今年的一、二季度,北京投資客慢慢淡出市場,而真正的需求者大量浮出水面。這些人的特點是支付能力強,并不受政策、利率等因素的影響,而且購買的房產基本都是中高檔的樓盤為主,畢竟他們的買房行為不存在出租、投資目的,抵抗風險能力非常強,這才是真正的買房主力軍。
北京東四環項目金都杭城總 北京東四環項目金都杭城總經理高宏標在接受記者采訪時表示,現在來售樓處的客戶比起一年前的確是少了很多,但購買力卻增強了,基本都是為了選擇理想居住而來。這些客戶基本都是舉家前來,尤其對環境、配套等硬性生活指標尤為看重。
“我們并沒有折扣,但我們發現現在的自住型買家并不在意貴不貴,而是看值不值。”高宏標說,以往不太好賣的大戶型反而成了熱門貨。由此可以看出,北京的剛性需求非常旺盛。(張艦)
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