針對(duì)近期外資收購案的增多，以及外資是否撤離上海樓市的不同聲音，國(guó)際物業(yè)顧問戴德梁行日前發(fā)表分析指出，外資依然活躍并看好上海樓市。

　　成熟物業(yè)受青睞

　　戴德梁行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在滬的大宗交易額大約為97億元。從整體收購案的數(shù)量和價(jià)格來看，與往年相比，今年的交易額毫不遜色。

　　上半年主要的收購案包括，1月高富諾購買了位于長(zhǎng)寧區(qū)的華山夏都苑C幢，總價(jià)12億元；2月韓國(guó)“未來資產(chǎn)”收購了翠湖天地御苑18號(hào)樓，總價(jià)9.63億元；5月李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸與美國(guó)投資基金“亞太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長(zhǎng)樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)；此后，卓越金融集團(tuán)向黑石集團(tuán)出售了其上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)，價(jià)格為11億元。

　　對(duì)此，戴德梁行投資部董事葉建成告訴記者，上半年外資進(jìn)出市場(chǎng)都是正常的操作行為。事實(shí)上，外資還是在融入這個(gè)市場(chǎng)，雖然有外資在拋盤，但是接貨的也是外資，所以，拋盤導(dǎo)致的是越來越多的外資進(jìn)入上海市場(chǎng)。他預(yù)計(jì)，今年全年的收購交易總數(shù)將會(huì)是97億元的翻倍。

　　至于交易特點(diǎn)，戴德梁行分析師指出，以黑石基金進(jìn)入上海的第一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)為例，黑石占90%股份，并且將會(huì)長(zhǎng)期持有和租賃物業(yè)。在持有和租賃的過程中，也提升了該商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)值。葉建成表示，對(duì)于黑石而言，他們?cè)谖飿I(yè)的選擇上，偏好于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，而不會(huì)做住宅。私募基金還偏好于收購尚未產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但私募基金會(huì)將其二次開發(fā)、招租，最后變成經(jīng)營(yíng)成熟的物業(yè)，然后再尋找新的買家接手。一般這種成熟的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就很小，更容易受到海外退休基金的青睞。

　　融資成最大問題

　　在外資目前的投資流程中，最大的不確定因素其實(shí)是銀行。葉建成認(rèn)為，以前市場(chǎng)會(huì)關(guān)心有沒有買賣、交易會(huì)不會(huì)成功，如今，融資是否順利變得更加重要。目前住宅市場(chǎng)處于價(jià)格拉鋸階段，預(yù)計(jì)將會(huì)調(diào)整，因此，在外資的海外股權(quán)交易中，銀行對(duì)于住宅的交易都相當(dāng)謹(jǐn)慎，對(duì)于項(xiàng)目資質(zhì)的要求比較高，而且融資額度不大，一般為50%-60%。而商業(yè)地產(chǎn)的未來前景比較樂觀，買方的融資也比較容易，關(guān)鍵是找到需要融資的賣家。

　　“在這樣的情況下，基金也開始尋找本地的開發(fā)商進(jìn)行合作，因?yàn)轫?xiàng)目投資的回報(bào)更大，而且項(xiàng)目操作還可以依靠本地開發(fā)商。不像整體物業(yè)收購，還需要另外花費(fèi)人力來進(jìn)行管理�！�

　　不僅是上海，在青島、天津等地，也有越來越多的基金在尋求與本土開發(fā)商的戰(zhàn)略合作。“這種形式也為開發(fā)商拓寬了融資渠道。在今年不少本土開發(fā)商面臨資金問題的時(shí)候，這樣的合作還是非常行之有效的�！�

　　外資將帶動(dòng)樓市

　　葉建成認(rèn)為，“外資依然看好上海樓市。不僅如此，經(jīng)過3年的發(fā)展，上海樓市的底蘊(yùn)更加深厚了。以前大家對(duì)外資的運(yùn)作模式不了解，現(xiàn)在已經(jīng)清楚了，外資進(jìn)入無非是個(gè)追求增值投資的過程。其中一部分外資，當(dāng)增值到達(dá)一定幅度以后，就可能把樓盤出手掉。以長(zhǎng)樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)為例，在引進(jìn)了國(guó)際管理者以后，將會(huì)對(duì)寫字樓帶來質(zhì)與量的提升”。(記者 陳桂蘭)