北京房價下降已是公開的秘密,但由于開發商都不愿意公開表示降價,尤其是在目前樓市普遍存在報價和成交價格不對等的情況下,購房者很難真正了解樓盤的實際價格變化。本報記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價進行調查,還原上半年個盤價格真實變化。
北京房價下降已是公開的秘密,但由于開發商都不愿意公開表示降價,尤其是在目前樓市普遍存在報價和成交價格不對等的情況下,購房者很難真正了解樓盤的實際價格變化。
本報記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價進行調查,調查樓盤集中在銷售報價15000元—20000元/平米的住宅,以及銷售報價在25000元/平米以上高檔住宅,結果顯示5月為樓盤成交價下跌的重災區,而這時期恰恰是上半年交易量最好的一個月。
5月成交均價降幅最大
今年樓市呈現兩邊倒的局面,一邊是新入市的低價位樓盤熱銷,在樓市整體冷淡的大勢下,仍舊出現排隊購房的局面,以金隅7090、紫金新干線等為代表的新盤,開盤價在7000—10000元/平米之間,雖然地處較遠區域,但因其低價具有殺傷力,而得到購房者的追捧。另一邊是售價在25000元/平米以上的住宅,雖然受大環境影響賣得不如從前,但交易量基本能夠保持穩定,售價也呈緩慢上升趨勢。
“主要是單價在15000元—20000元/平米的房子出現了滯銷,甚至部分項目在悄悄地降價銷售。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者。
記者有針對的調查結果顯示,該區間的30個在售樓盤實際成交均價都出現下降。四五月是北京房價正式松動的開始,5月份以后的3個月,北京多個該區間樓盤的價格直線下降,而在此之前成交均價的波動比較大,呈起伏狀。記者調查的30個樓盤中,有10個樓盤從4月份開始直線下降,占調查樓盤的33%,有16個從5月份開始下降,占調查樓盤的53%,還有4個樓盤在緩慢漲價或價格穩定。也就是說該區間至少有86%的樓盤成交價出現了下降,僅14%的樓盤價格保持穩定或略有上升。
“5月份,北京樓市銷售價格才開始大面積松動!北本┬涝瓨I地產機構總經理羅園表示。按照調查結果和羅園的分析來看,今年春節過后,開發商普遍認為樓市的觀望很快會結束,扛過4月交易便會回暖,因此年初幾個月價格變化不大,但之后的市場表現出乎開發商意料,北京多數開發商均未經歷過這種局面,5月一到便開始了降價行動。以四惠橋的壹線國際為例,該項目去年12月成交均價16991元/平米,今年1月份為15965元/平米,4月份達16934元/平米,從5月份開始,該項目的成交均價持續下降,當月為16008元/平米,6月份降至15700元/平米,7月份則下落到15367元/平米。
銷售量和降幅成正比
單個樓盤的銷售量和價格下調幅度關系密切。之前業內認為,樓盤價格越下調購房者越觀望,因為大部人都買漲不買跌。并非如此,從單個樓盤的成交情況來看,價格略有松動其交易量就會直線上升。在調查的30個樓盤中,有24個樓盤五六月交易走旺,而正是這兩個月價格開始大幅松動。比如潤楓水尚成交均價最高的是1月,該月成交均價為20052元/平米,本月銷售簽約18套,而6月份銷售簽約69套,為今年以來賣得最多的一個月,成交均價從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。
當然,在調查的個盤中也有特例。少數項目7月份成交均價均達到今年以來最低點,同時交易量也幾乎成為今年以來的最低。公園2008成交均價由2月份的15363元/平米,降到7月份的14270元/平米,但房產交易網上顯示7月該項目僅簽約兩套。同樣,壹線國際7月的交易量也是兩套,美景東方則只有5套。
7月份多數樓盤成交均價為今年最低,為什么交易量卻無多大起色!斑@主要是隨著奧運的臨近,購房者普遍認為奧運會后北京房價會有變化,這種變化就是房價再降!敝性禺a華北區域總經理李文杰認為,購房者有這樣的心理預期,其購買釋放就會再次緊縮。
今年上半年的交易量和房價降幅成正比。“這進一步說明北京樓市的購買需求仍舊堅挺!绷_園指出,從市場的實際情況也可以看出來,只有在售住宅的價格同比該區域均價降15%—20%,這個樓盤基本都會熱銷。位于朝青板塊的銀谷美泉則是最好的案例,該項目以13800元/平米的均價開盤,雖然該項目為毛坯房,但同比該區域動輒20000元/平米的精裝修樓盤來說,仍具有巨大的沖擊力,開盤不到一個月首批樓盤就全部售罄。
降價要趁早
房價到底跌了沒有?跌了多少?這個問題最近不斷地被人提起。大家平時看到的樓盤和項目報價,似乎并沒有跌,依然買不起。而根據本報的調查,真實的成交價格確實降了。5月份是北京房價下跌的重災區,也是今年成交量上揚的一個月。
這說明一個問題,降價是有效的,關鍵看是否降到位。目前許多項目都在打折、送車、團購、面議,但就是不肯爽快地說“我降價了,你覺得合適就買”。開發商們還沒有意識到,已經錯過了最好的降價時機。就像萬科,去年就開始降了,在那個市場還處于瘋狂末梢的時候,只要降一點點,馬上就見效了。
保利和碧桂園,也同樣聰明。保利在廣州的樓盤緊隨萬科降價,早就回收了。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價盤,他們的資金回流速度同樣很快。
今年以來,北京的很多項目把房價微調了,但還是賣不動,開發商們很著急。奧運會馬上要開了。他們對于奧運之后的房價心里也沒底。購房人也覺得要等等看,奧運后再說。
作為一個連續幾個月賣不出幾套房的項目老總,你怎么辦?與其坐以待斃,不若趁著奧運會,來一輪勁爆促銷來得劃算。大家都知道,北京的房子有多少是賣給了外地人。趁著奧運會,打打降價牌,而且直接打到目標客戶那里去,可以考慮吧。
本報記者 張曉玲
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