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        后奧運(yùn)時代:北京樓市成交量或有短暫提振

        2008年08月15日 12:48 來源:中國證券報 發(fā)表評論

          國家發(fā)改委日前公布,北京市7月房屋銷售價格環(huán)比微升0.1%,漲幅與6月持平,為近兩年多來最低。

          “金九銀十”臨近,已調(diào)整多日的北京樓市是否會出現(xiàn)“后奧運(yùn)”行情?對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來北京樓市成交量或有短暫提振,但繼續(xù)下行調(diào)整的基本趨勢難以改變。

          成交量或有提振

          根據(jù)國家發(fā)改委公布的70個大中城市房價統(tǒng)計(jì),7月北京房屋銷售價格環(huán)比升0.1%,二手房屋銷售價格則連續(xù)兩個月環(huán)比持平。不少業(yè)內(nèi)人士更是認(rèn)為,扣除掉花樣繁多的打折促銷手段,北京房價實(shí)質(zhì)上已經(jīng)出現(xiàn)了下跌。

          中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,按相同區(qū)域比較,北京二手房成交價格下跌同比達(dá)到了10%-15%。

          樓市成交量的下滑更為明顯。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40600套,比2007年同期的65004套下降了38%。7月份,北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595642平方米,同比下降62.7%,環(huán)比下降33%。

          有專家認(rèn)為,奧運(yùn)會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨,成交量有望得到一定改善。李文杰認(rèn)為,目前不少具有真實(shí)購房需求的消費(fèi)者仍在觀望,等到9月份殘奧會結(jié)束,樓市短期走勢趨于明朗,成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。

          長城證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林認(rèn)為,與上半年相比,下半年推盤量將有所增加。在供大于求的背景下,由于開發(fā)商目前資金狀況不容樂觀,將有可能加大促銷力度,刺激成交量。

          此外,租賃市場也有望局部回暖。亞運(yùn)村附近的一家地產(chǎn)中介人員表示,奧運(yùn)租賃行情已被提前兌現(xiàn)。6月份后該地段租金價格已經(jīng)下跌,7月成交量更較去年下滑了50%以上,奧運(yùn)結(jié)束后隨著返京人員增加,生意會更好一些。

          但李文杰同時認(rèn)為,成交量即使反彈也僅僅體現(xiàn)在環(huán)比層面,而難以改變樓市繼續(xù)調(diào)整的基本態(tài)勢。

          價格繼續(xù)調(diào)整

          與年初相比,北京樓市打折促銷的力度正在加大,有的樓盤降到了9折甚至更低。

          在保利地產(chǎn)某樓盤售樓處,一位姓王的購房者對記者說,盡管有一定的促銷優(yōu)惠,但目前的價格承受起來仍然壓力很大。以王先生為代表的不少購房者都對房價進(jìn)一步下跌抱有期望。

          一位券商研究員認(rèn)為,全國樓市已經(jīng)普遍進(jìn)入了調(diào)整期。與深圳等城市不同,北京、上海等城市房價由于前期跌幅不大,下半年價格下跌將更為明顯。

          樓市繼續(xù)調(diào)整已漸成共識,但降價幅度專家則意見不一。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為,下半年北京房價大幅下降的可能性不大。即使房地產(chǎn)絕對價格不變,隨著經(jīng)濟(jì)增長、收入提高,房地產(chǎn)的相對價格也是下降的。

          李文杰也認(rèn)為下半年價格調(diào)整不會太大。他認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場不景氣態(tài)勢已很明顯。從深圳等城市的經(jīng)驗(yàn)看,開發(fā)商降價后,很可能依然難以大幅提升成交量,從利潤角度看將會得不償失。

          多管齊下控房價

          “價格是否合理應(yīng)該由市場來判斷,當(dāng)前的市場情況說明房價存在一定的不合理性。”牛鳳瑞認(rèn)為,下半年,房價繼續(xù)調(diào)整有其必然性,應(yīng)控制房價在合理范圍,防止價格發(fā)生大起大落。除發(fā)揮市場資源配置主導(dǎo)作用外,政府應(yīng)努力增加有效供給,繼續(xù)完善住房保障體系,規(guī)范市場交易環(huán)境。當(dāng)前市場上供略大于求的情況使得消費(fèi)者選擇更多,議價空間也就更大。

          但潘石屹也談到不利條件,他認(rèn)為目前一些開發(fā)企業(yè)為擺脫經(jīng)營困境,越來越多地采取盡快銷售、回籠資金,縮減開工面積的經(jīng)營策略,可能導(dǎo)致未來兩年市場上的住宅供應(yīng)量減少。

          李文杰則認(rèn)為,房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響相當(dāng)明顯。下半年從緊貨幣政策將繼續(xù)實(shí)施,特別是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款趨于嚴(yán)格,在這種情況下“救市”起不到良好效果,也沒有意義。政府應(yīng)設(shè)法活躍二手房交易市場,減少交易成本,增加有效供給。(韓曉東 王雪)

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